ABC wynajmującego

Szczegółowa regulacja

Regułą jest, że najem lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów? (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.). Od kilku lat ustawa ta zawiera bardzo szczegółowy katalog praw i obowiązków właścicieli mieszkań oraz najemców. Ma on zastosowanie do stosunków najmu lokali mieszkalnych, o ile strony inaczej nie postanowią w umowie. Tego rodzaju dowolność nie istnieje jednak w przypadku najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, gdzie takie odstępstwa od przewidzianego ustawą podziału praw i obowiązków stron nie są możliwe.

Po stronie właściciela budynku

Stosownie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów do obowiązków wynajmującego należy zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Wynajmujący, który oddaje mieszkanie w najem po poprzednim najemcy, powinien wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Nie może unikać tych nakładów twierdząc, że odpowiedzialność za dewastację mieszkania ponosi poprzedni lokator, od którego może przecież dochodzić naprawienia szkody.

Poza tym to po stronie właściciela (wynajmującego) leży utrzymanie w należytym stanie oraz dokonywanie napraw budynku oraz jego otoczenia, czy też pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców. Najemca ma jednak obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy.

Obowiązki wynajmującego lokal

Powyższe obowiązki dotyczą raczej właścicieli całych budynków (np. kamienic). W przypadku gdy wynajmujący posiada tylko mieszkanie i oddaje do odpłatnego używania innej osobie, interesują go wyłącznie powinności odnoszące się do lokalu, a nie całego budynku. I tak, wynajmujący ma obowiązek dokonywać napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

* napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (wodociągowej, gazowej i ciepłej wody) - bez armatury i wyposażenia,

* napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

* wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Powinności najemcy

Na najemcy ciąży przede wszystkim obowiązek utrzymywania lokalu oraz pomieszczeń, które ma prawo używać, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, a także przestrzegania porządku domowego. Powinien on również dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. klatki schodowe, korytarze, windy).

Przepisy w sposób szczegółowy określają, co najemca ma obowiązek naprawiać oraz konserwować (m.in. podłogi, posadzki, płytki ścienne, okna i drzwi), a co również wymieniać (m.in. wbudowane meble, kuchnie, podgrzewacze wody, wanny, umywalki, baterie, inne urządzenia sanitarne, osprzęt i zabezpieczenia elektryczne z wyłączeniem jednak wymiany przewodów). Na najemcy spoczywa też obowiązek malowania, tapetowania, naprawy tynków i sufitów.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim napraw. Powinien też zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy (np. wanien, brodzików, zlewozmywaków i umywalek, baterii). Jeżeli jednak najemca dokona wymiany któregoś z tych elementów, wówczas może żądać od wynajmującego zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości, biorąc pod uwagę stan z chwili objęcia lokalu oraz z chwili jego opróżnienia.

Najemca, który ma zamiar dokonać ulepszeń, powinien uzyskać na nie zgodę wynajmującego wyrażoną w pisemnej umowie, określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Kiedy istotne są regulacje kodeksowe?

W razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (tzw. najem okazjonalny), ustawa o ochronie praw lokatorów w większości nie znajduje zastosowania. Lukę w zakresie praw i obowiązków stron wypełniają wówczas przepisy Kodeksu cywilnego. Nie inaczej, gdy strony wyłączą w umowie ustawowe regulacje dotyczące ich praw i obowiązków (art. 6a-6e), a w ich miejsce nie zadecydują po swojemu.

W przeciwieństwie jednak do wspomnianej kilkakrotnie ustawy, Kodeks cywilny jest w tym względzie dość lakoniczny. Wynika z niego, że jeżeli strony nie postanowią inaczej, wynajmujący zobowiązany jest do dokonania lub pokrycia napraw koniecznych, czyli takich, bez których rzecz nie nadawałaby się do umówionego użytku. Najemca powinien niezwłocznie powiadomić wynajmującego o zaistniałej potrzebie dokonania napraw i wyznaczyć mu odpowiedni termin na ich wykonanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może samodzielnie dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Wynajmującego nie obciążają natomiast drobne nakłady, wynikające ze zwykłego używania rzeczy (które obowiązany jest ponosić najemca) oraz nie musi on przywracać stanu poprzedniego najętej rzeczy, jeśli została ona zniszczona z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi.

Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Tomasz Konieczny

Gazeta Podatkowa Nr 451 z dnia 2008-05-05