Bonifikaty zostaną w kieszeniach właścicieli

Znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218), które zmieniają zasady zbywania dawnych mieszkań komunalnych, wchodzą w życie 22 października. Wszyscy, którzy kupili takie lokale z bonifikatą, nie będą musieli oddawać gminie różnicy ceny, nawet jeśli sprzedadzą je przed upływem pięciu lat od dnia zakupu. Będzie to możliwe tylko wtedy, gdy uzyskane pieniądze przeznaczą na zakup innego lokalu lub cele mieszkaniowe.

Przywileje nie dla wszystkich
- Od 2003 roku jestem właścicielem mieszkania nabytego z mienia gminnego z bonifikatą sięgającą 70 proc. wartości nieruchomości. Niedawno udałem się do urzędu miasta w celu zasięgnięcia bliższych informacji o wchodzących w życie przepisach. W odpowiedzi usłyszałem, że nowelizacja nie obejmuje mojego przypadku. Czy to prawda, czy może, odpowiedź urzędnika wynika z nieznajomości bieżących przepisów - pyta w liście do Redakcji Sebastian Wesołowski z Warszawy.

O rozwiązanie tego problemu poprosiliśmy zarówno pracowników urzędów gminnych, jak i prawników.

- Prawo nie działa wstecz. Osoby, które nabyły mieszkania komunalne w trybie wcześniej obowiązujących przepisów, nie będą mogły korzystać z udogodnień. Jest to przywilej przyznany tylko osobom, które wykupią lokale po 22 października - tłumaczy Barbara Granuszewska z Urzędu Miasta Bielska-Biała. Inni urzędnicy podkreślali, że sprzedaż mieszkania z bonifikatą następuje na podstawie umowy notarialnej, gdzie strony godzą się na określone w niej warunki. Poza tym, jeżeli miałoby dojść nawet do zmiany warunków, to trzeba byłoby zmieniać wszystkie akty notarialne, na podstawie których te mieszkania zostały sprzedane.

Bez szczególnych regulacji

Inne zdanie mają na ten temat prawnicy. Według Małgorzaty Zamorskiej, radcy prawnego w kancelarii bnt Neupert Zamorska & Partnerzy, z nowych zasad będą mogły skorzystać także osoby, które nabyły mieszkania komunalne przed dniem wejścia nowelizacji w życie.

Przepisy przejściowe, jak również przepisy ustawy w nowym brzmieniu, nie przewidują żadnych szczególnych regulacji w odniesieniu do takich osób. Dlatego też zbycie mieszkania po wejściu w życie nowelizacji będzie podlegało nowym przepisom - wyjaśnia mecenas Zamorska.

Na podobnym stanowisku stoi Mariusz Cuber, dyrektor ds. obsługi prawnej Koksztys Kancelaria Prawa Gospodarczego we Wrocławiu.

- Przemawia za tym nawet wykładnia celowościowa nowelizowanych przepisów. Zakłada ona zwiększenie obrotu nieruchomościami wykupionymi z zasobów publicznych - podkreśla.

Bez zwrotu różnicy w cenie

Obowiązujące jeszcze przepisy przewidują, że osoby, które otrzymały od gminy bonifikatę (nawet do 99 proc. wartości lokalu) na wykup mieszkania komunalnego, nie mogą odsprzedawać lokali przez pięć lat. Jeżeli to zrobią, gmina może zażądać od nich zwrotu różnicy w cenie.

Od 22 października udzielona zniżka nie przepadnie i gmina nie będzie mogła domagać się jej zwrotu, jeśli właściciel zamieni byłe mieszkanie komunalne na inne lub na nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe. Będzie to mógł zrobić nawet w parę dni po podpisaniu aktu notarialnego z gminą. Podobnie będzie w przypadku sprzedaży takiego lokalu, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na cele mieszkaniowe.

OPINIE

MICHAŁ KULESZA

ekspert w dziedzinie praw a samorządowego, profesor Uniwersytetu Warszawskiego

Nowe przepisy należy stosować również w stosunku do osób, które nabyły mieszkania komunalne przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów. Przywilej polegający na braku obowiązku zwrotu bonifikaty nie dotyczy samej transakcji sprzedaży i zawarcia związanej z nią umowy, ale konsekwencji, jakie ona wywiera. Jest to ingerencja ustawodawcy w same skutki umowy. Zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty nie ma w takim przypadku działania wstecznego. Nie dotyczy ono w końcu umów zawartych dawniej, które zostały już skonsumowane poprzez fakt, że minął pięcioletni okres ochronny albo sprzedano w tym czasie mieszkanie i zwrócono bonifikatę. Nowelizacja ma zastosowanie do skutków transakcyjnych, które nastąpią w przyszłości - ktoś zechce sprzedać mieszkanie, które kupił w zeszłym roku.

HUBERT IZDEBSKI

ekspert w dziedzinie administracji publicznej i legislacji, profesor Uniwersytetu Warszawskiego

Żelazną zasadą polskiego prawa jest to, że gdy w nowelizacji nie ma przepisu przejściowego, to nowe zasady stosuje się do wszystkich zdarzeń, które miały miejsce po ich wejściu w życie. O obowiązku zwrotu bonifikaty nie decyduje nabycie mieszkania od gminy, ale jego zbycie przed upływem pięciu lat. Urzędnicy powinni pamiętać o tym, że jeżeli powszechnie obowiązujący przepis ustawy coś zmienia, to wchodzi na miejsce postanowień umownych. To się dzieje z mocy prawa. Powiedzmy, że ustawodawca postanawia zupełnie zlikwidować prawo użytkowania wieczystego. Przecież nie oznacza to, że wszystkie umowy zbycia odrębnej własności lokalu z użytkowaniem wieczystym gruntu muszą być ponownie zmienione na zbycie w udziałem we własności gruntu. Tak samo nie trzeba poprawiać umów sprzedaży lokali komunalnych.

Adam Makosz