Ceny nowych mieszkań nie spadły, mimo mniejszej sprzedaży

W czerwcu br. na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań i Katowice) deweloperzy sprzedali łącznie 2129 mieszkań, czyli o 13% mniej niż w maju i o 38% mniej niż w czerwcu 2021 r.

Jednak o ile w maju sprzedaż mieszkań spadła gwałtownie we wszystkich analizowanych miastach, to w czerwcu regres nie dotyczył każdego rynku. Wzrost sprzedaży odnotowano w Poznaniu, Wrocławiu i Katowicach - o odpowiednio 29%, 5% oraz 158%. W przypadku Katowic, znaczenie miał tzw. efekt niskiej bazy wynikający z bardzo małej majowej sprzedaży.

Na przykład katowiccy deweloperzy sprzedali w czerwcu 111 mieszkań, czyli znacznie powyżej miesięcznej średniej z całego pierwszego półrocza, która wynosi niespełna 90 lokali. Dodajmy, że ubiegłoroczna miesięczna średnia w analogicznym okresie to 117 lokali. Z kolei we Wrocławiu czerwcowy wynik sprzedażowy był o 5% lepszy od majowego, jednak wciąż znacznie odbiegał w dół od wyników, do których przyzwyczaili nas wrocławscy deweloperzy.

Inwestorów może cieszyć czerwcowy wzrost sprzedaży mieszkań w Poznaniu o 29%, stolica Wielkopolski była bowiem do tej pory wśród największych metropolii najbardziej stabilnym rynkiem. Natomiast zimny prysznic spadł w kolejnym miesiącu na deweloperów w Łodzi, Gdańsku, Warszawie i Krakowie. W czerwcu sprzedali oni mniej mieszkań niż w maju br. o odpowiednio: 43%, 29%, 17% i 21%. Jak widać, sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana.

"Słaby maj i czerwiec zaważyły na wynikach za cały drugi kwartał i pierwsze półrocze bieżącego roku. We wszystkich analizowanych przez nas miastach, półroczna sprzedaż nowych mieszkań wyraźnie się zmniejszyła w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku (styczeń - czerwiec). Najbardziej we Wrocławiu (o 46%), Warszawie (o 42%) i Gdańsku (o 40%)" - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że czerwiec nie przyniósł spodziewanych przez wiele osób spadków średniej ceny metra kwadratowego mieszkań z oferty deweloperów. 

W Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu średnia stawka za 1 mkw. utrzymała poziom z maja, a w Warszawie oraz Katowicach wzrosła o 1%. Za to aż o 2% - 3% zwiększyła się średnia cena metra kwadratowego w Łodzi i Poznaniu. W każdym z tych miast przyczyna podwyżki mogła być inna. W Łodzi było nią najpewniej wyprzedanie stosunkowo tanich (jak na ten rynek) mieszkań w cenie do 7 tys. zł za mkw. Udział takich "M" w ofercie łódzkich deweloperów skurczył się w ciągu zaledwie miesiąca z 15% do 10%. Wzrósł natomiast odsetek droższych lokali.

Z kolei w Poznaniu wysoki, bo aż trzyprocentowy wzrost średniej ceny metra kwadratowego, był efektem wprowadzenia w czerwcu na rynek puli mieszkań z przeciętną ceną ok. 11,5 tys. zł za mkw. To stawka znacznie odbiegająca w górę od średniej w ofercie, która w czerwcu sięgnęła 9,9 tys. zł za metr kwadratowy.

Porównując średnią cenę metra kwadratowego rok do roku widać, że liderem podwyżek wciąż jest Poznań. W czerwcu wspomniana cena 1 mkw. z Poznania była aż o 25% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. We wszystkich miastach odnotowano dwucyfrową, roczną podwyżkę. Przy czym w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku była ona co najmniej o połowę mniejsza niż w Poznaniu.

W ramach uzupełnienia dla sprzedażowych informacji, warto spojrzeć na poniższy wykres. Przedstawia on wskaźnik popytu na mieszkania deweloperskie. Informuje on, jak wyglądał udział sprzedanych mieszkań w całej ofercie deweloperów. Spadki tego indeksu w ostatnim czasie raczej nie zaskakują. Jeżeli chodzi o dane z czerwca 2022 roku, to poprawę odnotowano jedynie we Wrocławiu i Poznaniu. Wyniki dla tych miast pozostają jednak niskie. Warto nadmienić, że jeszcze w lipcu 2021 r. udział sprzedanych mieszkań w ofercie deweloperów wynosił miesięcznie 6% (Poznań) - 13% (Gdańsk). Analogiczny wynik z czerwca 2022 r. to już tylko 4% - 7%. Wpływ popytu na ceny lokali znacząco zatem zmalał.  

Niestety, w czerwcu niemal we wszystkich analizowanych przez ekspertów GetHome.pl i RynekPierwotny.pl miastach spadły przeciętne zarobki (wyjątkiem był Poznań). Tak więc nawet tam, gdzie odnotowano stabilizację cen mieszkań, pogorszył się wskaźnik dostępności metrażu, czyli relacja między przeciętnym dochodem a ceną lokali.

Wyjaśnijmy, że w analizie wskaźnika dostępności wykorzystywane jest publikowane przez GUS dla siedmiu miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Z uwagi na cykl wydawniczy GUS, we wskaźniku dostępności uwzględniane są ceny 1 mkw. z bieżącego miesiąca, ale wynagrodzenia z poprzedniego.

Największy miesięczny spadek dostępności mieszkań odnotowano w Gdańsku - z 0,75 mkw. do 0,69 mkw. To dlatego, że przeciętne wynagrodzenie brutto w pomorskim mieście zmalało w maju aż o 8%. Z tego samego powodu, mniejszą powierzchnię nowego mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w maju mieszkańcy Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Katowic i Łodzi.

Poznań był w czerwcu jedynym analizowanym miastem, w którym dostępność mieszkań poprawiła się (z 0,73 mkw. do 0,76 mkw.). Wprawdzie średnia cena metra kwadratowego poznańskich mieszkań wzrosła o 3%, ale przeciętne zarobki mieszkańców miesięcznie poszły w górę aż o 7%. 

Już tradycyjnie, najmniejszą powierzchnię nowego lokalu za przeciętną pensję mogli kupić mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,57 mkw. (w maju - 0,61 mkw.). Co ciekawe, w Krakowie i Wrocławiu czysto cenowa dostępność mieszkań była wyższa niż przed rokiem. Z kolei w Gdańsku utrzymała ubiegłoroczny poziom.

Wspomniane wcześniej miesięczne spadki wynagrodzeń w połączeniu z czerwcową decyzją Rady Polityki Pieniężnej nie wróżą dobrze najnowszym wynikom w zakresie dostępności kredytowej mieszkań. Warto też oczywiście pamiętać o lipcowej decyzji RPP, której skutki zostaną w pełni przeanalizowane przez ekspertów RynekPierwotny.pl i GetHome.pl za miesiąc.

Jeżeli chodzi o wyniki z czerwca 2022 roku, można zauważyć, że udział raty na nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w przeciętnym wynagrodzeniu znów pobił negatywne rekordy. W przypadku Warszawy, ten wynik osiągnął poziom 70%. Niewiele lepiej wyglądają wyniki z Krakowa (60%), Łodzi (62%), Wrocławia (63%), Poznania (53%), Gdańska (59%) oraz Katowic (56%). Warto przypomnieć, że ze względów bezpieczeństwa, suma rat kredytów nie powinna stanowić więcej niż 35% - 40% dochodu netto gospodarstwa domowego - tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Najnowsza analiza ekspertów portali RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl znów wskazuje na istnienie pozornego paradoksu. Pomimo malejącego popytu, nowe mieszkania wcale nie taniały. Mowa o jedynie pozornym paradoksie, gdyż trzeba pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze, rynek mieszkaniowy z pewnym opóźnieniem reaguje na zmiany dotyczące popytu i podaży, a sama sprzedaż lokalu od dewelopera to dość długi proces. Po drugie, majowa i czerwcowa sytuacja w zakresie kosztów budowy lokali nie poprawiła się znacząco względem poprzednich miesięcy.

Po trzecie, deweloperzy redukują dość rozbudowane plany inwestycyjne, które mieli jeszcze pod koniec 2021 r. Dlatego wielkość oferty mieszkań na razie udaje się trzymać w ryzach, pomimo słabszej sprzedaży lokali. Wiele wskazuje jednak na to, że firmy deweloperskie muszą się szykować na trudne dwa - trzy lata, w których popyt kredytowy będzie dość słaby.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl