Co można wybudować na działce rekreacyjnej? Zasady są precyzyjne

W polskim prawie niestety nie istnieje jasno sprecyzowana definicja działki rekreacyjnej. W orzecznictwie uznaje się, że jest ona czymś pomiędzy działką budowalną a rolną. Jak sama nazwa wskazuje, działka rekreacyjna przeznaczona jest do celów wypoczynkowych i rekreacyjnych, pod budownictwo tzw. mieszkaniowo-rekreacyjne.

Ponadto wyróżnia się dwa rodzaje działek rekreacyjnych: samodzielną działkę rekreacyjną oraz działkę ROD (Rodzinne Ogrody Działkowe). Samodzielną działkę rekreacyjną możemy kupić na własność, ROD z kolei możemy jedynie dzierżawić. Co więcej, na własnościowych działkach istnieje większa swoboda zagospodarowania i użytkowania.

O zagospodarowaniu działki ROD decyduje regulamin danego ogrodu, więc budowa czegokolwiek możliwa będzie tylko wtedy, gdy uzyskamy na nią odpowiednią zgodę. Na tego typu działkach mogą zazwyczaj znajdować się jedynie niewielkie altany, komórki, szklarnie oraz tunele foliowe.

Informacje o możliwości zabudowy działki rekreacyjnej znajdują się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. W takim planie powinny znaleźć się informacje dotyczące maksymalnej liczby obiektów na działce, wielkości i wysokości budynków, szerokości i rodzaju zabudowy. Dokument ten może także wprowadzać ograniczenia co do maksymalnego zajęcia powierzchni działki, np. ograniczając zajęcie powierzchni do 10 lub 15 proc. całego terenu.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego może również zabraniać budowy jakichkolwiek domów letniskowych na działce, dlatego jeszcze przed zakupem działki warto sprawdzić, jaki jest jej stan oraz możliwości jej użytkowania. Niekiedy jednak może zdarzyć się, że dana gmina nie dysponuje MPZP. W takiej sytuacji trzeba wystąpić o wydanie warunków zabudowy danego terenu.

Zgodnie z przepisami prawa na samodzielnej działce rekreacyjnej często można jednak wybudować niewielki dom letniskowy. Wówczas nie będzie wymagane pozwolenie na budowę, pod warunkiem budowy:

• wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2 
• powyżej 35 m2, ale do 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 metrów i wysięgu wsporników do 2 metrów.

Jednocześnie liczba budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 działki. Ponadto na działce rekreacyjnej można wybudować wolnostojący domek letniskowy, który nie może być połączony z żadnym innym obiektem. Taki dom nie może również posiadać poddasza użytkowego, natomiast przepisy dopuszczają otwartą antresolę.

Budowa domu letniskowego na działce rekreacyjnej nie wymaga uzyskania pozwolenia, jeżeli jednak chcesz rozpocząć budowę, to musisz ją zgłosić do odpowiedniej instytucji. Zgłoszenie budowy domu na działce rekreacyjnej powinno zawierać:

• dane działki: miejscowość jej położenia, numer działki,
• rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót, w tym m.in. informacje dotyczące materiałów, z jakich będzie wykonany budynek, jego parametry, wysokość, kąt nachylenia itd.,
• informacje o instalacjach wewnętrznych,
• termin rozpoczęcia robót,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością.

Zgłoszenie należy przekazać odpowiedniego urzędu ze względu na miejsce położenia działki, tj. do starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Jeżeli w terminie 21 dni od dnia zgłoszenia organ nie wystosował sprzeciwu, to możemy rozpocząć budowę. Na start robót budowlanych mamy 3 lata od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Jeżeli w okresie 3 lat nie rozpoczniemy robót, to wówczas zgłoszenie utraci ważność i konieczne będzie złożenie kolejnego zgłoszenia.

Przepisy prawa jasno zabraniają, aby działka rekreacyjna była naszym stałym miejscem zamieszkania. Działka rekreacyjna może być wyłącznie wykorzystywana do okresowych czynności i odpoczynku, np. w sezonie letnim, w czasie urlopów, dni wolnych od pracy itp. Na działce rekreacyjnej można z powodzeniem nocować, natomiast dom letniskowy na takiej działce, nie może być przeznaczony do całorocznego użytku i nie może on stanowić naszego miejsca zamieszkania.

Oczywiście podobne zasady obowiązują w przypadku działek rekreacyjnych typu ROD. Z regulaminu Rodzinnych Ogródków Działkowych wprost wynika, że działka nie może być stałym miejscem zamieszkania.

Stałym miejscem zamieszkania może być jedynie dom wybudowany na tzw. działce budowlanej. Wówczas nasuwa się pytanie, czy działkę rekreacyjną możemy przekształcić w budowlaną?

Samodzielne działki rekreacyjne najczęściej położone są na trudnych terenach, tj. w pobliżu jezior, na wzniesieniach, w lasach, w górach, czy w innych miejscach, w których może nie być dostępu do publicznej drogi i wszystkich mediów. Nie oznacza to, że nie możemy starać się o przekształcenie takiej działki w budowlaną. 

W tym celu właściciel działki musi złożyć do urzędu gminy lub miasta wniosek o zmianę przeznaczenia działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli na terenie działki nie obowiązuje MPZP, to wtedy składamy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, opisując w nim szczegółowo plan zabudowy działki.

Ostatecznie decyzja dotycząca przekształcenia działki rekreacyjnej na budowlaną zależna jest od urzędu. Jeżeli działka położona jest w pobliżu publicznej drogi, wokół niej znajdują się działki budowlane lub wiemy, że możliwe jest wykonanie do niej przyłączy, to wtedy prawdopodobieństwo wydania pozytywnej decyzji wzrasta. Na ostateczną decyzję będziemy musieli z reguły poczekać kilka miesięcy od dnia złożenia wniosku.

WG