Co zrobić, żeby hipoteki nie były pętlą na szyi

- Kongres Bankowości Detalicznej rekomenduje jednolity wzór umowy o kredyt mieszkaniowy, akceptowany przez wszystkie banki (...) Najważniejsza część umowy powinna być standardowa i obowiązywać na poziomie państwowym, powinien być jednolity standard - mówił Rafał Kozłowski, ekspert w firmie doradczej McKinsey & Company podczas debaty KBD.

Dlaczego takie rozwiązanie wydaje się teraz konieczne? Żeby w przyszłości nie powtórzyły się niszczycielskie wojny prawne pomiędzy kredytobiorcami a bankami. Chodzi o takie zawieranie umów o kredyty hipoteczne, żeby nikt nie mógł powiedzieć, że to niezgodne ze sztuką i w przyszłości nie można było umów podważyć. Jednolity wzór umowy miałby zostać pobłogosławiony autorytetem państwa i instytucji powołanych do obrony interesów konsumentów.

Dlaczego to takie ważne? Od 2004 do 2012 roku banki udzielały kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich, których mają jeszcze w portfelach na ponad 80 mld zł. Rosnący kurs szwajcarskiej waluty zabolał kredytobiorców już, gdy wybuchł wielki globalny kryzys finansowy. Był taki moment, kiedy frank kosztował zaledwie 2 zł, a kilka tygodni temu już ponad 5 zł. Pewnie gdyby nie te zmiany, gdyby frank był wciąż tani, nikomu nie przyszłoby do głowy, żeby się z bankiem sądzić.

Frankowicze poczuli jednak krew. Jaki jest tego skutek? Prawnicy zaczęli grzebać w umowach i podnosić - o proszę, to a to było abuzywne. Nie nasza rola, żeby to rozstrzygać, ale sądy orzekają najczęściej na korzyść kredytobiorców. Prognozy mówią, że do końca tego roku polskie banki zawiążą rezerwy na spory prawne z frankowiczami na około połowę wartości pozostałych kredytów w tej walucie. Czyli na ponad 40 mld zł. To jeszcze banki udźwigną, ale jeśli do sądów pójdą kredytobiorcy, którzy zaciągnęli zobowiązania w złotych na stopę WIBOR?   

- Kredyty hipoteczne to ponad 40 proc. całego portfela kredytowego banków, a dwukrotnie więcej niż kapitały sektora. Gdyby banki musiały utworzyć na nie rezerwy na poziomie 50 proc., a takie tworzą już na kredyty frankowe, to kapitałów już by nie było - powiedział w czasie prezentacji rekomendacji ekspertów KBD Piotr Mazur, wiceprezes banku PKO BP.

Kapitały własne banków to na koniec września 189,5 mld zł, a wartość złotowych kredytów mieszkaniowych wynosi ponad 393 mld zł. Gdyby banki musiały utworzyć rezerwy na połowę ich wartości - tak jak na kredyty we frankach - ich kapitały zostałyby wyzerowane. A tymczasem katowicki Sąd Okręgowy w połowie listopada orzekł już o zabezpieczeniu powództwa skarżącego bank o kredyt oprocentowany na stopę WIBOR i zabronił bankowi pobierać wynikające z niej odsetki do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia sporu.

Również nie naszą rzeczą jest rozstrzygać, kto ma rację, ale faktem jest, że stopie WIBOR wiele można zarzucić, o czym zresztą wielokrotnie pisaliśmy w Interii. Nawet jeśli banki wyjdą obronną ręką ze sporów z wiborowiczami (bo jeśli nie, to nasze państwo czeka katastrofa finansowa), tak kluczowo istotne jest, żeby umowy były co najmniej tak mocne, jak fundamenty Pałacu Kultury i Nauki.   

- Podważanie postanowień umowy dawno zawartej i wykonywanej bez przeszkód oznacza groźną niestabilność otoczenia prawnego i obarcza nowo zawierane kredyty ryzykiem prawnym, które w razie materializacji może zagrozić stabilności systemu finansowego państwa - napisali eksperci KBD tłumacząc wydane rekomendacje.

Eksperci uważają, że jednolity wzorzec umowy mógłby zostać wypracowany przy udziale Komisji Nadzoru Finansowego, Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, Rzecznika Finansowego, przedstawicieli Izby Cywilnej Sądu Najwyższego oraz banków. W takiej sytuacji np. UOKiK nie mógłby kilka lat po zawarciu umowy stwierdzić - halo, ona jest niezgodna z obowiązującym teraz prawem, bo sam poświadczałby, że jest zgodna.

Zasadniczy problem - i w przypadku frankowiczów i wiborowiczów - polega na tym, że kredytobiorca podpisując umowę bierze na siebie ryzyko wynikające z jej postanowień, na  25-30 lat. W przypadku franków były to nawet dwa ryzyka na raz - kursu walutowego i stopy procentowej. W przypadku kredytów w złotych -¬ ryzyko zmiany stopy procentowej.

Nie ma takiej wróżki, która by przewidziała jakie będą za 20 lat stopy procentowe w Polsce. Jedyną gwarancją dla kredytobiorców jest zapewnienie banku centralnego, że nie pozwoli wymknąć się inflacji spod kontroli. Ale jesteśmy właśnie po (a może w przerwie) rajdzie podwyżek stóp naszego banku centralnego, który inflacji nie zauważył, a potem rzucił się za nią w szaleńczą pogoń. Podwyżki stóp NBP przyniosły już dwukrotny wzrost raty w ciągu roku wielu kredytów hipotecznych. Jak kredytobiorcę przed tym zabezpieczyć?

Rozwiązaniem jest kredyt na stałą stopę procentową. To powszechna praktyka na świecie w przypadku hipotek. Dlaczego w Polsce idzie to z takimi oporami?

Banki udzielając kredytu na stałą stopę muszą kupić instrumenty zabezpieczające zamianę stałej stopy na zmienną. I to kosztuje. Ale ten koszt jest wliczony w cenę kredytu. Problem polega na tym, że jeśli ktoś spłaci kredyt przed terminem, banki muszą te kontrakty rozwiązać. I to też kosztuje. Eksperci proponują - zapiszmy w prawie, że w takiej sytuacji koszt ten ponosi kredytobiorca wpłacając bankowi rekompensatę. Bez tego nie da się udzielać kredytów hipotecznych o stałej stopie na dłużej niż pięć lat.

Zdaniem ekspertów, banki powinny rozbudowywać swoją ofertę kredytową dopasowując ją lepiej do tego, w jaki sposób kredytobiorca rozumie ryzyko i na jakie jest gotów. Wyobraźmy sobie, że wróżenie z fusów, czyli ze spadających cen nośników energii na świecie weźmie w łeb, dezinflacji nie będzie, a tanią energię z odnawialnych źródeł będziemy czerpać dopiero za 10 lub 20 lat. W tej sytuacji stopy w Polsce za 5 lub 10 lat mogą wynosić nawet 10 lub 20 proc. Z kimś kto bierze kredyt hipoteczny trzeba poważnie o takim scenariuszu porozmawiać. Jeśli jest gotów na taką jazdę - niech bierze. A jeśli nie?

- Można wprowadzić kredyty o formule z ograniczeniem oprocentowania. Klient decyduje na jakim poziomie chce ubezpieczyć produkt przed wzrostem stóp procentowych - mówił Rafał Kozłowski.

Taki kredyt byłby droższy, bo bank musi wtedy zabezpieczyć klienta przed ryzykiem wzrostu oprocentowania. Ale klient wiedziałby wtedy, że jego raty nie wyskoczą w pewnym momencie w górę jak z katapulty. Mógłby się na to zdecydować.  

Kongres Bankowości Detalicznej po raz pierwszy 14 lat temu wydał pierwsze rekomendacje przestrzegające przed największym ryzykiem w polskim sektorze bankowym. Chodzi o to, że długoterminowe, 30-letnie kredyty finansowane są z bieżących depozytów, które - w pewnych warunkach - z dnia na dzień mogą zniknąć. Póki banki mają nadmiar pieniędzy, czyli nadpłynność, wydaje się, że nie ma problemu. Ale płynność może zniknąć jak woda wsiąkająca w piasek. Wszyscy to wiedzą, ale nikt nie reaguje, a potem przychodzi kryzys.

Dlatego stanowczo stwierdzono wtedy - kredyty hipoteczne powinny być - przynajmniej w części - finansowane długimi pasywami, czyli listami zastawnymi emitowanymi na kilka, a nawet kilkadziesiąt lat.      

- Dziś Kongres znowu proponuje rekomendacje, jak powinien wyglądać rynek kredytów hipotecznych w Polsce, w tym listów zastawnych - powiedział koordynator Kongresu, profesor Uniwersytetu Gdańskiego Leszek Pawłowicz.

Od tego czasu trochę się zmieniło, bo na polskim rynku pojawiły się emisje listów zastawnych, ale to wciąż zaledwie kilkanaście miliardów złotych. Eksperci rekomendują, żeby wprowadzić wymóg by każdy długoterminowy kredyt przynajmniej w części finansowany był z emisji długoterminowych instrumentów dłużnych.

Leszek Pawłowicz mówi, że listy zastawne mogłyby być dostępne dla każdego, gdyby miały nominały np. 1000 zł i gwarancje antyinflacyjne. To pozwoliłoby oszczędzać ludziom w bezpiecznych instrumentach, chronić oszczędności przed inflacją, a ściągnęłoby z rynku "gorący pieniądz", który napędza inflację.  

- Nie ma możliwości bezpiecznego oszczędzania w warunkach inflacji. Emeryci zastanawiają się jak uciec przed inflacją i uciekają w dolary, w złoto, w nieruchomości (...) Dlaczego listów zastawnych nie wykorzystać do długoterminowego oszczędzania? Listów detalicznych, powiedzmy o nominałach 1000 zł. Można by to nazwać lokatami hipotecznymi - powiedział Leszek Pawłowicz.  

Poza tym - w ocenie ekspertów - konieczne jest wprowadzenie narzędzi zachęcających przyszłych kredytobiorców do długoterminowego oszczędzania na wkład własny do hipoteki, najlepiej także z antyinflacyjnymi gwarancjami. Przez pewien czas były w Polsce kasy oszczędnościowo-budowlane, ale przemknęły jak meteor. Trzeba koniecznie wrócić do tych koncepcji - uważają specjaliści.

KBD przyjął także rekomendację dotycząca wypracowania nowej polityki informacyjnej przez banki. Nie chodzi o to, że wciskają swoim klientom ściemę, ale o to, że zbyt małą wagę przywiązują do tego, czy ich klient faktycznie rozumie konsekwencje swoich decyzji finansowych. Odwalają formalności i tyle.      

- Obie strony postrzegają siebie nawzajem w zupełnie inny sposób. Banki postrzegają klientów, jakby rozumieli ryzyka, a z kolei klienci postrzegają banki jako instytucje, których zadaniem jest dopomożenie im w zdobyciu własnego mieszkania poprzez udzielenie im kredytu - mówił lider Klubu Odpowiedzialnych Finansów Andrzej Reich.  

Wszyscy rozumieją, że doszliśmy do granicy mnożenia nieporozumień w kluczowo ważnych kwestiach finansowych. Banki mają do wykonania ogromną pracę, żeby to zmienić. Pójdzie ona jednak na marne, jeśli odpowiedzialności na siebie nie wezmą instytucje państwa. A państwo na razie odwraca się plecami od rozwiązywania problemów.

Jacek Ramotowski

Zobacz również: