Fala pozwów o czynsze?

Trybunał wydał wyrok w sprawie skargi wniesionej przeciw Polsce przez obywatelkę Francji pochodzenia polskiego Marię Hutten-Czapską - właścicielkę kamienicy w Gdańsku. Zarzuciła ona Polsce naruszanie prawa do poszanowania własności w związku ze stosowaniem czynszów regulowanych, jak i innymi ograniczeniami nakładanymi na właścicieli nieruchomości, dotyczącymi np. zakończenia stosunku najmu. Porażką zakończyły się jej próby podniesienia czynszu do poziomu pokrywającego koszty eksploatacji budynku.

Przypomnijmy: Hutten-Czapska uważa, że naruszone zostało jej prawo do korzystania z własności. Według niej nie ma ona możliwości zarówno faktycznego odzyskania własności (nie może usunąć obecnych lokatorów), jak i nie może osiągać dochodu z posiadanej nieruchomości. Dlatego wystąpiła do Trybunału ze skargą, wnioskując o przyznanie jej 134 tys. euro odszkodowania za szkody, jakie ponosi w związku z ograniczeniem praw do dysponowania swoją własnością. W skardze zarzuciła, że polskie przepisy łamią międzynarodowe standardy praw człowieka.

Trybunał nakazał wypłacenie Hutten-Czapskiej zwrotu kosztów i wydatków poniesionych w związku z postępowaniem w wysokości 13 tys. euro. Przyznał, że Polska naruszyła artykuł 1. Protokołu 1. do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Mówi on m.in., że "każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego".

Trybunał zwrócił uwagę, że naruszenie prawa do poszanowania własności trwa w Polsce od 1994 roku, gdy wprowadzono czynsze regulowane. Zgodnie z umową społeczną zawartą w tej sprawie, czynsze regulowane miały obowiązywać w Polsce przez 10 lat - do końca 2004 r. Wprowadzenie na 10 lat czynszów regulowanych argumentowano potrzebną ochrony praw najemców w okresie postępujących przemian ustrojowych i gospodarczych.

W wystąpieniach przed Trybunałem w sprawie Hutten-Czapskiej przedstawiciele rządu polskiego przekonywali, że problem, jaki mają właściciele, zniknie od 1 stycznia 2005 r., gdy czynsze zostaną uwolnione.

W listopadzie 2004 r. Sejm, nowelizując ustawę o ochronie praw lokatorów rzeczywiście zdecydował o uwolnieniu czynszów od początku stycznia 2005 r. Zgodnie z tą nowelizacją, właściciel lokalu mógł podwyższać czynsze bez sztywnych ograniczeń, ale musiał uzasadnić te podwyżki. Następnie jednak Sejm, przyjmując do nowelizacji poprawkę Senatu, ograniczył poziom podwyżki czynszu do 10 proc. rocznie w sytuacji, gdy czynsz przed podwyżką przekraczałby 3 proc. wartości odtworzeniowej (tj. najbardziej prawdopodobnej ceny za nieruchomość, jaką można uzyskać na rynku albo kosztu wybudowania lokalu według aktualnych cen).

Kilka dni później ustawa została ponownie znowelizowana i 10-proc. granicę podwyżki czynszu wprowadzono także w stosunku do czynszów, które przed podwyżką były niższe lub równe 3 proc. wartości odtworzeniowej. Po tym, jak Sejm zdecydował o wprowadzeniu 10-proc. pułapu podwyżek czynszu, eksperci zwracali uwagę, że zniszczy to linię obrony polskiego rządu przed Trybunałem w sprawie Hutten-Czapskiej.

Fala pozwów?

Już wtedy oceniano, że jej wygrana przed Trybunałem może zachęcić rzesze właścicieli, którzy także zaczną składać pozwy i żądać odszkodowań. Roszczenia mogłyby sięgnąć - według różnych szacunków - 10, a może nawet 13-14 mld zł.

Trybunał uznał we wtorek, że przyjęte w listopadzie i grudniu 2004 r. przepisy dotyczące systemu czynszów "nadal powodują istotne naruszenia prawa własności, ze względu na zbytnie i nieproporcjonalne obciążenie właścicieli, którego nie mogą usprawiedliwić żadne racje społeczne". Jednogłośnie Trybunał zalecił Polsce "podjęcie środków prawnych i innych", by zakończyć naruszanie prawa własności.