"Głód mieszkaniowy" jest potężny. Polityka mieszkaniowa potrzebuje nowych fundamentów

W ciągu minionych 30 lat rządy, władze publiczne brały się wielokrotnie za porządkowanie polityki mieszkaniowej naszego państwa. I nic z tego nie wyszło. "Głód mieszkaniowy" szacuje się na co najmniej 2 mln lokali. Jesteśmy jednym z liderów w Europie pod względem "gniazdownictwa" - zamieszkiwania dorosłych, samodzielnych dzieci pod jednym dachem z rodzicami. Co najmniej kilkanaście procent Polaków mieszka w lokalach, które uległy głębokiej deprywacji.    

Rozmaite programy ogłaszano i odwoływano. Choć wiele gospodarstw domowych osiągnęło pewne korzyści dzięki różnym formom wsparcia, żaden pomysł nie wprowadził systemowych zmian. Niemal wszystkie w mniejszym lub większym stopniu wspomagały popytową stronę rynku, w dodatku na ogół ludzi zamożnych. Słowem utrwalały ten sam model, a często powodowały wzrost cen mieszkań. Dotychczasowy model na naszych oczach się rozpada.

A równocześnie zmiana systemowa jest konieczna, jeśli spojrzymy wstecz na działanie jednego z głównych silników polskiej transformacji. Było nim stopniowe przemieszczanie zasobów pracy z mniej do bardziej produktywnych sektorów. W najmniej produktywnym polskim sektorze, w rolnictwie, są jeszcze pewne rezerwy. Tylko żeby się przemieścić, rezerwy te musza mieć gdzie mieszkać.

Według różnych badań, polska gospodarka, by utrzymać wzrostowy potencjał, będzie potrzebowała w ciągu najbliższej dekady do dwóch dekad ok. 1-2 mln imigrantów w związku z gwałtownym starzeniem się społeczeństwa. Już przyjazd do Polski uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy uświadomił jak mało elastyczny jest nasz rynek. Jego reakcją nie był wzrost podaży mieszkań, a jedynie horrendalny wzrost czynszów w najmie prywatnym. Jeśli nie nastąpią tu zmiany, migranci będą omijać nasz kraj szerokim łukiem. A gospodarka się zadławi z braku rąk do pracy.

Niedawno media obiegła informacja o studencie z Krakowa, który mieszka w samochodzie, gdyż nie stać go ani na pokój, ani na akademik. Ten indywidualny przypadek pokazuje w całej pełni, jakie bariery stoją na drodze młodych ludzi spoza ośrodków akademickich do uzyskania wykształcenia. Ale w skali makro - do podnoszenia potencjału rozwoju kraju i zmniejszania nierówności. Polityka senioralna i opieka nad ludźmi starymi będzie musiała także brać pod uwagę ich potrzeby mieszkaniowe.

Przychodzi dziennikarz do lekarza, a tu lekarz (a raczej lekarka) zupełnie inaczej niż dotąd się nazywa. I dopiero w gabinecie okazuje się, że to ta sama osoba. - A tak, wzięliśmy ślub z partnerem, żeby zaciągnąć kredyt na mieszkanie, bo osobno żadne nie miało szans - opowiada. 

Nie znamy statystyk podających o ile legalnych związków ubogaciło się polskie społeczeństwo dzięki pragnieniu młodych ludzi by osiągnąć zdolność kredytową. Masowość wyboru przez Polki i Polaków opcji kredyt za ślub potwierdzają badania czworga naukowców z SGH, profesorów Marka Bryxa i Stanisława Łobejki oraz Izabeli Rudzkiej i Bartłomieja Chinowskiego, opublikowane w raporcie "Zdolność kredytowa społeczeństwa polskiego w zakresie kredytów mieszkaniowych" napisanym na zlecenie Warszawskiego Instytutu Bankowości. Badania przeprowadzone zostały przed wybuchem pandemii.

Wynika z nich, że singielki i single tylko w niewielu polskich miastach mają zdolność kredytową (w większości grup dochodowych) by zaciągnąć hipotekę na 50-metrowe mieszkanie. Kiedy jednak sumowano dochody pary (najpierw ślub, potem kredyt) zdolność kredytowa natychmiast rosła. Znacząco obniżało ją pojawienie się pierwszego dziecka, a drugie dziecko - praktycznie ją wykluczało niemal w całej Polsce. Okazuje się, że na dobrą sprawę banki powinny żądać od młodych kredytobiorców deklaracji - "nigdy nie będziemy mieć dzieci". W przeciwnym wypadku same proszą się o ryzyko.

Z kolei z badań naukowców Uniwersytetu Łódzkiego opublikowanych w raporcie "Preferencje oraz oczekiwania społeczeństwa polskiego w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz zakresu i jakości usług najmu" wynika, że w 2019 roku zdolność kredytową miało ok. 27 proc. gospodarstw domowych. Równocześnie znaczy to, że z możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowcy poprzez kredyt hipoteczny wykluczonych jest ponad 70 proc. polskich gospodarstw domowych. Co więcej, zasoby tych, którzy ją mają, już się wyczerpują.

Tymczasem, według rządowych danych z 2020 roku, w Polsce w warunkach substandardowych, z powodu złego stanu technicznego budynku, braku podstawowych instalacji lub przeludnienia mieszka ok. 5,3 mln osób. Brak zdolności kredytowej ponad 70 proc. polskiego społeczeństwa oznacza, że blisko 4 mln z nich nie ma najmniejszych szans na poprawę swojej sytuacji mieszkaniowej w modelu mieszkanie na kredyt.

"Długotrwałe utrzymywanie się małej dostępności mieszkań może stanowić nie tylko hamulec dla rozwoju gospodarczego kraju, ale może uruchomić protesty społeczno-polityczne jako wyraz sprzeciwu wobec istniejących rozwiązań w sferze mieszkalnictwa" - napisali profesor Ewa Kucharska-Stasiak, Anna Miklaszewska, Beata Wieteska-Rosiak i Konrad Żelazowski z Uniwersytetu Łódzkiego w raporcie powstałym na zlecenie WIB.

Brak zdolności kredytowej przez zdecydowaną większość polskiego społeczeństwa, zwłaszcza przez ludzi młodych oraz relatywnie wysokie stopy procentowe powodowały poszukiwanie sposobów na obejście tej sytuacji. Pierwszą taką próbą był udzielany na przełomie stuleci przez bank PKO BP "kredyt Alicja". Kredytobiorca spłacał tylko część odsetek, a pozostałe były dopisywane do kapitału. W ten sposób "przyjazny" kredyt okazał się niespłacalny i dla dłużników był prawdziwym kilerem.

Potem były franki i z grubsza wiemy, czym to się skończyło. Model "mieszkanie na kredyt" spowodował już kilka destrukcyjnych konfliktów. Doprowadziły do nich zarówno "Alicja", w niewielkiej skali, jak też franki już w potężnej skali. Teraz banki obawiają się, że kredytobiorcy będą podważać podstawową dla oprocentowania kredytów w złotych stopę WIBOR. Dlaczego? Gdy bank centralny podnosi stopy procentowe WIBOR rośnie, a wraz z nią raty kredytów.

Część ekspertów uważa, że rozwiązaniem jest kredytowanie mieszkań wyłącznie na stałą stopę, ale tu też widać pułapki. Ktoś, kto zaciągnął kredyt na stałą stopę w okresie ultraniskich stóp jest wygrany, kiedy one wzrosną. Ale jeśli wziął kredyt, gdy stopy są wysokie, a potem spadną, będzie się czuł poszkodowany. Nie ma po prostu takich rozwiązań, żeby kredytobiorcę uwolnić od wszelkich możliwych ryzyk i kosztów spowodowanych zmianą sytuacji makroekonomicznej. Nie da się go zapewnić, że spłacając kredyt przez 25 lat nie będzie miał subiektywnego poczucia krzywdy.

Być może największych grzechem banków w okresie frankowego boomu było to, iż kredyty we frankach dały okazję do naciągania zdolności kredytowej, gdyż frank był "tani" i niżej oprocentowany od złotego. Z podobnym naciąganiem zdolności kredytowej (a w dodatku przy braku wymogu wkładu własnego) mamy obecnie do czynienia przy tzw. Bezpiecznym kredycie 2 proc. Naciąganie zdolności kredytowej to proszenie się o kłopoty.

Kiedy po wybuchu pandemii stopy procentowe w Polsce spadły, zaczął się boom hipoteczny. Przez półtora roku kilkaset tys. Polaków zadłużyło się na ok. 100 mld zł. Ultraniskie stopy spowodowały, że więcej ludzi zyskało zdolność kredytową. Obawiając się, że wzrost stóp i rat wywoła społeczny gniew, rząd PiS wprowadził "wakacje kredytowe", obciążając banki w sumie na ok. 15 mld zł.

Kiedy stopy wzrosły, boom kredytowy zmienił się w zapaść. Rząd PiS wymyślił lekarstwo - tzw. Bezpieczny kredyt 2 proc. Dzięki niemu popyt wybuchł ponownie. Od lipca tego roku do listopada do banków wpłynęło ok. 70 tys., wniosków o taki kredyt. A równocześnie "bezpieczny kredyt" spowodował bezprecedensowy wzrost cen mieszkań w całej Polsce. W największych ośrodkach wzrosły one w ciągu roku o kilkanaście proc., a w Krakowie i w Trójmieście - o jedną czwartą.  

W wielu krajach kredyty hipoteczne udzielane są wyłącznie ludziom zamożnym. Modele zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez pozostałą część społeczeństwa są zróżnicowane. Problem polega na tym, że w wielu krajach system oparty jest o najem, a nie o własność mieszkań. Tymczasem - jak pokazują badania Marka Bryxa i Izabeli Rudzkiej - młodzi Polacy wolą mieszkać we własnych mieszkaniach, a nie w wynajmowanych. Ponad 90 proc. ankietowanych uważa, że własność stabilizuje ich życie, czyni je bezpieczniejszym, kreuje lepszą jego jakość.

Czy w takim razie rynek hipoteczny można uzdrowić? Można spróbować skonstruować i wdrożyć nowe systemy kredytowania zakupu mieszkań, także sprawdzające się już w innych krajach. Cytowane raporty podpowiadają takie rozwiązania. Nie da się ich jednak wprowadzić bez współpracy z bankami i dość poważnej ingerencji prawnej w system finansowy, łącznie z ograniczeniem aktualnie funkcjonującego modelu do 5-10 proc. najbogatszych gospodarstw domowych, a więc przez silne wyśrubowanie warunków zdolności kredytowej. Najważniejsze jest jednak uruchomienie wiarygodnych systemów oszczędzania na mieszkanie.  

Mieszkania na wynajem są po prostu koniecznością, zarówno budowane przez sektor publiczny, jak prywatny. Ważne jest jednak skalkulowanie kosztów, bo muszą być niższe od spłacania hipoteki i w miarę stabilne. Prawdopodobnie nie ma wyjścia, ktoś do tego musi dopłacać, a ostatecznie - podatnicy. Najważniejsze pytanie jest o społeczną zgodę na takie transfery.

Być może własność mieszkań jest u nas tak popularna, że Polacy nie mieli nigdy do czynienia z profesjonalnym najmem, jaki funkcjonuje np. w Niemczech czy w Austrii. Ponad 90 proc. najmu w Polsce to tzw. najem prywatny, a więc bezpośrednio od posiadacza jednego mieszkania lub co najwyżej kilku. To najem niestabilny, oparty na krótkoterminowych umowach, jeśli w ogóle takie są zawierane. Instytucjonalny najem musiałby zyskać także społeczne zaufanie i zostać poddany regulacjom zapewniającym równowagę stron.

Co w tej sytuacji może zrobić nowy rząd? Pamiętajmy, że agenda wyborcza Lewicy mówiła o budowie 300 tys. mieszkań na wynajem w ciągu najbliższych pięciu lat i wydaje się, że to konieczne minimum, nie tylko ze względów społecznych, ale też dla poprawy relokacji zasobów pracy w gospodarce. Prawdopodobnie rząd powinien zerwać najszybciej jak to możliwe ze wspieraniem popytu, choć powinien się uważnie przyjrzeć rozwiązaniom kredytowym podsuwanym przez inżynierię finansową i stosowanym w innych krajach. Jeśli jednak inflacja się utrwali, a stopy procentowe pozostaną wysokie, inżynieria finansowa nie pomoże. Podstawowym warunkiem bezpiecznego pożyczania pieniędzy jest stabilność makroekonomiczna.

Rząd powinien wypracować rozwiązania wspierające podaż. I tu czeka na niego dobra wiadomość, bo zastaje ogłoszony w 2020 roku przez rząd PiS Narodowy Program Mieszkaniowy. Program ten zawiera sporo ciekawie wyglądających "na papierze" rozwiązań. Dlaczego na "papierze"? Zła wiadomość. Bo żaden z instrumentów tego programu nie działa.

Sztandarowy element Narodowego Programu Mieszkaniowego (wprowadzony zresztą jeszcze przed jego uchwaleniem), czyli Mieszkanie Plus skończył się spektakularną klapą. Dlaczego? To ważne pytanie. Trzeba się temu dokładnie przyjrzeć i zdiagnozować przyczyny. Niedawno eksperci Europejskiego Kongresu Finansowego zwrócili uwagę, że świetnym mechanizmem wprowadzonym w NPM jest "mieszkanie za grunt". Polega on na tym, że samorząd przekazuje działkę budowlaną deweloperowi, ten buduje na niej mieszkania, z których gmina dostaje ok. 20 proc., bo taka jest przeciętnie wartość gruntu w koszcie inwestycji. Proste, prawda? Problem polega na tym, że w Polsce taki program realizuje tylko jedna gmina.

Dlaczego to wszystko nie działa, kto i jaki koszt musiałby ponieść, żeby zaczęło funkcjonować? To kolejne kluczowe pytania. Zapewne innych instrumentów wsparcia będą potrzebować wielkie miasta, do których napłyną setki tysięcy migrantów, a innych - małe i średnie, które będą walczyć, by zatrzymać ludzi.

- Rozwój gospodarczy w Polsce osiągnął taki poziom, że brak pracowników staje się bardzo dużą barierą także w średnich i mniejszych miastach, poddanych depopulacji (...) Teraz największym wyzwaniem jest polityka promieszkaniowa. W miastach średnich mieszkania są kluczowo ważne, żeby zatrzymać w nich ludzi - mówił podczas tegorocznego kongresu samorządowego Local Trends Wojciech Jarczewski, dyrektor Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Polska nie jest jedynym krajem, gdzie potrzeby mieszkaniowe są duże i palące, a rynek nieruchomości tworzy kolejne problemy zamiast je rozwiązywać. Jest na pewno natomiast krajem, gdzie budownictwo mieszkaniowe potrzebuje całkiem nowych i solidnych fundamentów. 

Jacek Ramotowski