Polacy odzyskują zdolność kredytową. Pożyczą więcej, ale mieszkanie coraz mniej dostępne

• Od września 2022 r. do września 2023 r. przykładowa zdolność kredytowa gospodarstw domowych o różnym dochodzie wzrosła o 26 - 30 proc. 
• W przypadku takich rynków jak Kraków i Trójmiasto, podwyżki cen nowego metrażu niemal całkowicie zjadły efekt wzrostu zdolności kredytowej. 
• Kurczy się także możliwa do nabycia powierzchnia mieszkania za preferencyjny kredyt 2 proc. 

Po tym jak w wyniku wzrostu stóp i zaostrzenia regulacji nadzorczych w ubiegłym roku, dramatycznie spadla zdolność kredytowa Polaków i rynek był niemal zamrożony, teraz wraz z obniżką stóp, spadającym WIBOR i zmniejszeniem bufora KNF, Polacy odzyskują zdolność kredytową. Zapytaliśmy ekspertów o ile wzrosła dostępna w banku kwota dla osób, które mogą liczyć jedynie na standardowy kredyt hipoteczny (czyli bez dopłat do rat).

- Wyniki przeprowadzonych obliczeń wskazują, że w ciągu roku, czyli od września 2022 r. do września 2023 r. przykładowa zdolność kredytowa gospodarstw domowych o różnym dochodzie wzrosła o 26 - 30 proc. Ta zmiana dotycząca kredytów udzielanych poza rządowym programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. nie była wyłącznie skutkiem ostatnich obniżek stóp procentowych NBP - zaznacza Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jak przypomina, rok temu obowiązywały zaostrzone wymogi dotyczące tak zwanego bufora na wypadek wzrostu stóp procentowych. We wrześniu 2022 roku banki przy obliczaniu maksymalnego poziomu obciążenia finansowego klienta musiały zakładać, że oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wzrośnie nawet o 5 punktów procentowych (np. z 8,5 proc. do 13,5 proc.). Obecnie wymogi dotyczące bufora na wypadek wzrostu stóp procentowych są już o wiele mniej restrykcyjne, co pozytywnie wpływa na zdolność kredytową rodaków.

I to jest dobra wiadomość, ale gorsza jest taka, że w przypadku nowych mieszkań w dużych miastach podwyżki cen "zjadły" ten efekt niemal w całości.

- Trzeba mieć świadomość, że pomimo wzrostu zdolności kredytowej, możliwości nabywcze kredytobiorców (poza programem Bezpieczny Kredyt 2 proc.) niekoniecznie są np. o 20 proc. - 30 proc. większe niż przed rokiem. "Winowajcą" takiej sytuacji jest wzrost cen mieszkań obserwowany przez ostatnie 12 miesięcy - dodaje analityk.  I przypomina, że według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, średnia ofertowa cena 1 mkw. nowego mieszkania zmieniła się na największych rynkach (sierpień 2022 r. - sierpień 2023 r.): następująco: w Warszawie - wzrost o 15 proc., Kraków - wzrost o 25 proc., Wrocław o 12 proc., Wrocław - wzrost o 12 proc., Trójmiasto - wzrost o 22 proc., Łódź - wzrost o 11 proc., Poznań o 12 proc.

- Można śmiało powiedzieć, że w przypadku takich rynków jak Kraków i Trójmiasto, podwyżki cen nowego metrażu niemal całkowicie skompensowały skutki wzrostu zdolności kredytowej. Dane RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wskazują, że sytuacja wygląda nieco lepiej po sprawdzeniu podwyżek cen używanego metrażu, które w ujęciu rocznym były mniejsze - podsumowuje Prajsnar.

Wzrosty cen w dużej mierze wywołane rządowym kredytem 2 proc. potwierdza też raport Expander I Rentier.io.

- Sierpień był drugim miesiącem funkcjonowania programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Preferencyjny kredyt pozwolił na zakup mieszkania wielu osobom, które wcześniej nie miały zdolności kredytowej lub dla których zwykłe kredyty hipoteczne były po prostu zbyt drogie. W krótkim czasie uwolniony został ogromny popyt, który kumulował się przez niemal rok. Należy jednak zaznaczyć, że kupują mieszkania nie tylko beneficjenci tego programu. Wiele osób posiadających oszczędności przez ostatnie miesiące wstrzymywało się z zakupem licząc na spadki cen mieszkań. Teraz stracili jednak nadzieję na lepsze warunki i również zaczęli dokonywać zakupów. Widząc tak duże zainteresowanie zakupem mieszkania sprzedający mocno podnosili ceny. Największe wzrosty odnotowaliśmy w Toruniu (6,3 proc.), Gdyni (5,7 proc.), Poznaniu (5,4 proc.) i Krakowie (5 proc.). Takie podwyżki są znaczące w skali roku, a tu mowa przecież o jednym miesiącu. Sprzedający tak mocno windowali ceny, że aż w 10 z 17 badanych przez nas miast osiągnęły najwyższe poziomy w historii - piszą analitycy Expandera i Rentier.ie.

W tej sytuacji nawet beneficjenci bardzo korzystnego "kredytu 2 proc." mają coraz mniej powodów do radości.

- Dla części osób zainteresowanych preferencyjnym kredytem istotną informacją zapewne będzie to, że kurczy się możliwa do nabycia powierzchnia mieszkania. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań w największych miastach. Dzieje się tak ponieważ kwota "Bezpiecznego kredytu 2 proc." jest ograniczona. Nie może być wyższa niż 500 tys. zł w przypadku singla i 600 tys. zł w przypadku małżeństwa lub osoby wychowującej przynajmniej jedno dziecko. Dla przykładu singiel, który nie ma wkładu własnego, przy obecnych cenach może kupić za preferencyjny kredyt w Krakowie maksymalnie 38 m2, a w Warszawie 35 m2 po przeciętnej cenie. Z kolei małżeństwo w Krakowie kupi maksymalnie 45 m2, a stolicy 41 m2. Im wyższe będą ceny mieszkań tym ta powierzchnia będzie mniejsza, ponieważ maksymalny limit kredytu raczej nie będzie podwyższany - piszą eksperci Expandera i Rentiera.

Monika Krześniak-Sajewicz