Bańka mieszkaniowa powstaje wtedy, kiedy dla osiągnięcia zysków deweloperzy i inwestorzy sztucznie zawyżają ceny mieszkań i domów. To zaś podnosi popyt na nieruchomości, bo potencjalni nabywcy w obawie przed kolejnymi zwyżkami cen, podejmują przyspieszoną i często nieprzemyślaną decyzję o kupnie.
Rynek skoryguje zawyżone ceny
Eksperci twierdzą, że bańki mieszkaniowe zaczną pękać po ogłoszeniu przez banki centralne podwyżek stóp procentowych i wejściu krajów w spowolnienie gospodarcze. Ich zdaniem, kontynent będzie musiał się z nim zmierzyć niezależnie od recesji, w którą może wejść kilka krajów. Ostrzegający przed bańkami przypominają, że w ciągu ostatnich dwóch lat w wielu europejskich państwach ceny domów wzrosły o ponad 10 proc., a w niektórych - nawet o ponad 20 proc. "W 2023 roku ceny zostaną poddane korektom. Mają spaść o tyle, o ile zostały sztucznie zawyżone” - twierdzą oceniający rynek mieszkaniowy w Europie.
Wyjątkowo niebezpieczna sytuacja jest w Estonii, gdzie w ciągu ostatniego roku mieszkania podrożały o 27,4 proc. Barierę wzrostu o 20 proc. przekroczyły też nieruchomości w Czechach (23,1 proc.), na Węgrzech (22,8 proc.) i na Litwie (22,1 proc.). - W tych krajach kryzys na rynku nieruchomości będzie wyjątkowo odczuwalny - prognozuje prof. Gonzalo Bernardos z Wydziału Ekonomii Uniwersytetu w Barcelonie (UB). Wskazuje, że popyt na domy spadnie tam z powodu problemów ekonomicznych i niepewności wywołanej inwazją Rosji na Ukrainę. - Trzeba wziąć pod uwagę bliskość geograficzną tych krajów i powiązania gospodarcze – wylicza naukowiec.
Londyn musi uważać
Krajem mocno narażonym na kryzys mieszkaniowy jest Wielka Brytania. Jak wynika z najnowszego raportu Halifax - brytyjskiego indeksu cen domów - w listopadzie, w porównaniu do października, nieruchomości potaniały o 2,3 proc. "To największy spadek od 14 lat i jeden z trzech najbardziej gwałtownych w ciągu ostatnich 40 lat” - dowiadujemy się z raportu. Jego autorzy zwracają uwagę, że na Wyspach ceny domów spadają od kilku miesięcy. We wrześniu o 0,1 proc., a w październiku o 0,4 proc. Zachowanie rynku, twierdzą, jest konsekwencją sztucznego zawyżenia od dwóch lat ich wartości. Od początku pandemii wzrost cen wyniósł 19 proc.
Na Wyspach Brytyjskich pogarszającą się koniunkturę ma najbardziej odczuć Londyn. Zdaniem prof. Gonzala Bernardosa, po Nowym Roku w luksusowych dzielnicach miasta spadki cen osiągną od 15 do 20 proc. - Stolica i jej okolice czeka trudny czas, ponieważ kraj wejdzie w recesję - prognozuje Bernardos. I przypomina, że od wyjścia z UE, Wielka Brytania traci na atrakcyjności. A kolejne embarga nakładane na Moskwę blokują dostęp do rynku nieruchomości rosyjskim fortunom.
Berlin też czekają problemy
Problemy z rynkiem nieruchomości mogą mieć też Niemcy - największa gospodarka regionu. Tam ceny domów i mieszkań wciąż rosną. Według dziennika Der Spiegel, w minionym roku zyskały na wartości ponad 10 proc. Według ostatnich tegorocznych danych, taki sam wzrost zanotowano w drugim kwartale tego roku, w porównaniu do tych samych miesięcy 2021 roku. Korekta cen ma wynieść w Niemczech około 12 proc., a jedną z przyczyn będzie - zapowiada profesor z Barcelony - kryzys przemysłowy wywołany uzależnieniem gospodarki od rosyjskiego gazu.
Spadki, od 5 do 10 proc., mają dotknąć Austrię i Norwegię. Podobnych korekt należy oczekiwać we Włoszech, Holandii i Francji. Zdaniem ekspertów, Hiszpania - kraj najbardziej dotknięty kryzysem mieszkaniowym w 2008 r. - ma tym razem nie ucierpieć. - W 2008 roku system finansowy, który ma globalne powiązania, był prawdziwym łańcuchem przenoszenia problemów. Teraz Hiszpania nie ma boryka się z nadmierną podażą, jaką miała 14 lat temu - uzasadnia wykładowca UB.
Polsce nie grozi kryzys nieruchomości
Eksperci twierdzą, że Polsce nie grozi kryzy mieszkaniowy. Zwracają uwagę na wskaźnik cen nieruchomości i ich najmu w relacji do dochodów mieszkańców. Z 38 państw OECD Polska zajmuje 21 pozycję. Wskaźnik wyniósł w naszym kraju 108.2, podczas gdy w gospodarkach, w których bańka niebezpiecznie rośnie, wynosił 120-140. W Polsce, w 2023 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym mogą pozostać na poziomie z trzeciego kwartału 2022 roku - wynika z raportu Credu Agricole Bank Polska. W następnych latach mają rosnąć. Najwięcej, o ponad 8 proc., w 2025 roku.
Analitycy uspokajają, że na rynku nieruchomości, bez względu na rozwój wypadków, krajom nie grozi "efekt zarażenia", jaki był widoczny podczas kryzysu instytucji finansowych w 2008 roku. Argumentują, że rynki te działają niezależnie i nie muszą ściągać innych krajów w dół. Informują, że kryzysy w sektorze nieruchomości zawsze przebiegają według tego samego schematu - najpierw spada popyt, potem spadają ceny. I apelują, aby nie lekceważyć sygnałów wysyłanych przez rynki.
Ewa Wysocka
