Kim są anchors w centrach handlowych i kto powinien za nich płacić?

Anchorem w funkcjonującym centrum może być mały powierzchniowo oryginalny butik - otwarty jako jedyny w mieście lub kilka sklepów obsługujących wymagających klientów o zbliżonych potrzebach. Takimi najemcami mogą być również placówki bankowe czy urzędów miast - zajmujące relatywnie niewielkie powierzchnie, ale otwarte w godzinach otwarcia centrum, czyli dłużej niż w tradycyjnych lokalizacjach, a zatem atrakcyjne dla klientów.

Związek najemców zwraca uwagę, że tego typu podmioty płacą preferencyjny czynsz i niższe opłaty wspólne. O tym, kto działa na takich warunkach, decyduje właściciel centrum i jak podkreśla ZPPHiU, nie ma w tym nic złego, o ile to właściciel rekompensuje ten rodzaj zniżki kosztów.

Osią sporu najemców i wynajmujących jest właśnie przerzucanie kosztów utrzymania anchorów na pozostałych najemców. W październiku zeszłego roku Sąd Najwyższy wydał wyrok, w którym stwierdził, że nierówne traktowanie najemców w galerii handlowej jest czynem nieuczciwej konkurencji. Wynajmujący nie może pobierać od jednych najemców zawyżonych kosztów operacyjnych w związku ze zwolnieniem z takich opłat innych. Sprawa dotyczyła kosztów wspólnych, które są co do zasady pokrywane proporcjonalnie przez wszystkich najemców. Takie obniżki mogą być proponowane przez wynajmującego - ale to on sam musi wówczas pokryć różnicę, a nie żądać jej od innych najemców.

- Od kilku tygodni najemcy centrów handlowych dostają informacje o rozliczeniach kosztów wspólnych za 2022 r. Jak można było się spodziewać, wartości niektórych faktur wywołały sprzeciw i wzburzenie adresatów - mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna ZPPHIU.

To może się jednak zmienić, bo już zapadają wyroki w oparciu o orzeczenie Sądu Najwyższego. W kwietniu 2023 roku zapadł przełomowy, prawomocny wyrok warszawskiego Sądu Apelacyjnego, przyznający najemcy ponad 100 tys. zł od galerii handlowej w związku z nieuczciwymi praktykami w obliczaniu kosztów wspólnych. To pierwszy wyrok nakazujący zwrot najemcy nienależnie pobranych opłat wspólnych przez wynajmującego.

Jak podkreśla organizacja, obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w większości galerii handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę, przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat. 

ZPPHiU twierdzi, że nie przedstawiają szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego organizacja apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu. Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi - takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel i biura zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę - oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia.

***