Konkurencja dla galerii

Przechodnie już przyzwyczaili się do nieustannej rotacji szyldów przy takich prestiżowych i znanych ulicach jak Nowy Świat w Warszawie, Floriańska w Krakowie czy przy placu Kościuszki we Wrocławiu.

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2017

Markowe sieci przenoszą się do galerii handlowych, a mniejsi przedsiębiorcy plajtują. Rotacja najemców przy głównych ulicach handlowych wyraźnie pokazuje, które branże są w stanie utrzymać się w takich lokalizacjach.

- Obserwujemy rozkwit sektora gastronomi oraz sektora spożywczego. Dobrze rozwijają się też usługi typu zdrowie i uroda. Z ulic handlowych wycofuje się natomiast moda i inne branże niespożywcze - twierdzi Katarzyna Michnikowska, associate director Research and Consultancy Services z Colliers International Poland.

Jak dodaje ekspertka z Colliers, na rynku nieruchomości handlowych ważną zasadą gwarantującą stabilność najmu jest powiązanie wysokości czynszu z poziomem generowanych obrotów.

- Inaczej mówiąc, czynsz w zależności od branży powinien stanowić określony procent obrotów, jakie najemca jest w stanie wygenerować w danej lokalizacji i na danej powierzchni. Branże, które aktualnie rozwijają się przy głównych ulicach, mają zatem większy margines bezpieczeństwa niż np. moda czy artykuły dla dzieci - wyjaśnia ekspertka z Colliers.

- Zjawisko to dotyczy zarówno sieci krajowych, jak i międzynarodowych, chociaż z pewnością z powodów kapitałowych jest barierą przede wszystkim dla lokalnych, mniejszych przedsiębiorców, a nie tych sieciowych - dodaje Katarzyna Michnikowska.

Najbardziej prestiżowe i zarazem najdroższe adresy handlowe w Polsce znajdziemy w Warszawie. Metr kwadratowy najlepszych powierzchni przy takich ulicach jak Nowy Świat, okolice Marszałkowskiej i Chmielnej (głównie oferta gastronomiczna), czy Plac Trzech Krzyży i ulica Mokotowska (oferta dla klienta elitarnego, zamożnego) kosztuje nawet 80-90 euro miesięcznie. Nieco tańsze lokalizacje znajdziemy w Krakowie, gdzie za metr kwadratowy na Rynku Głównym, ulicach Brackiej, Floriańskiej czy Siennej zapłacimy 65-75 euro. Za stawkę 40-45 euro można wynająć metr kwadratowy we Wrocławiu przy Placu Kościuszki, Placu Solnym, ulicy Kotlarskiej czy Wita Stwosza.

Warto porównać te stawki z największymi europejskimi rynkami. Warszawa, która oferuje najwyższe czynsze w Polsce, wciąż pozostaje jedną z najtańszych lokalizacji w Europie, szczególnie w zestawieniu z takimi miastami, jak Londyn czy Paryż, gdzie stawki są 20 razy wyższe. Ale w naszej stolicy jest również dużo taniej niż np. w Pradze, bo w stolicy Czech stawki wynajmu przy prestiżowych ulicach handlowych są dwa razy wyższe.

Oczywiście czynników, które decydują o wysokości stawki, jest wiele. Wystarczy wymienić chociażby: atrakcyjność lokalizacji, widoczność i dostępność (witryna, wejście z ulicy, brak elementów ograniczających widoczność), stan techniczny budynku i lokalu, atrakcyjne sąsiedztwo, wielkość lokalu itd.

- Najemców wyłania się w przetargach, których warunki są z góry bardzo szczegółowo ustalane, a wyznacznikiem wygranej jest przede wszystkim oferowana wysokość czynszu. W większości miast istnieje jednak pula lokali, które przeznaczone są dla najemców w specjalnych programach, np. w Łodzi "Lokale dla kreatywnych" - mówi Katarzyna Michnikowska z Colliers.

Robiąc zakupy, Polacy swoje kroki kierują przede wszystkim do galerii handlowych, które coraz częściej powstają w centrach miast - w odróżnieniu od Europy Zachodniej, gdzie takie obiekty zlokalizowane są głównie na obrzeżach i stanowią uzupełnienie oferty miejskiej. Handel śródmiejski rozwija się tam bardzo prężnie, a robienie zakupów na ulicach handlowych jest wielowiekową tradycją.

Jak tłumaczy Jan Jakub Zombirt, dyrektor Działu Doradztwa Strategicznego Jones Long Lasalle (JLL), doceniamy galerie handlowe, koncentrujące w jednym miejscu sklepy wielu marek i możliwości rozrywki.

- Możemy tam skorzystać z różnorodnych rozrywek, coraz szersza oferta gastronomiczna umożliwia nam również spotkania biznesowe, a zakupy robimy w komfortowych warunkach - uważa Jakub Zombirt.

A te nie są bez znaczenia, biorąc pod uwagę polski klimat.

- W Polsce pogoda odgrywa dużą rolę w kształtowaniu naszych preferencji. Mając do wyboru zakupy w deszczu i zimnie z jednej strony oraz komfortową wycieczkę po sklepach w galerii handlowej z drugiej, najczęściej wybierzemy ten wygodniejszy wariant, tym bardziej, że zazwyczaj bez problemu znajdziemy tam miejsce parkingowe - wyjaśnia Zombirt.

Innym czynnikiem, który sprzyjał dotąd przenoszeniu się sieci handlowych do galerii, są kwestie dostępności odpowiednich lokali handlowych, dających duże możliwości ekspozycji towaru, skomplikowane procedury przetargowe i nie zawsze jasny status własności nieruchomości.

Kolejnym wyzwaniem jest często ograniczona możliwość przebudowy lokalu ze względu na ograniczenia konserwatorskie, a przecież większość "reprezentacyjnych ulic zakupowych" znajduje się w zabytkowych częściach miast.

Na niekorzyść działa również mniejszy niż w Paryżu, Londynie czy Mediolanie ruch turystyczny. Polska, choć jest często wybieranym dziś przez turystów krajem, to w liczbach bezwzględnych przyciąga mniej zagranicznych gości, a to przekłada się również na kondycję sklepów ulokowanych przy najbardziej prestiżowych ulicach polskich aglomeracji - twierdzi ekspert z JLL.

Jak przyznaje Grzegorz Stiasny, wiceprezes Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP), żeby ulice handlowe odzyskały dawny blask i przyciągnęły klientów muszą być konkurencyjne dla galerii handlowych.

Bo to przez brak zagospodarowania przestrzennego, chaos architektoniczny, brak jednolitej wizji handel przeniósł się do galerii handlowych - twierdzi wiceprezes SARP.

- I tu właśnie widzę rolę włodarzy miast, którzy są w większości zarządcami budynków na ulicach handlowych. Władze polskich miast powinny mieć strategię wobec kupców i wspierać ich w konkurowaniu z wielkimi sieciami ulokowanymi w galeriach handlowych - uważa wiceprezes SARP.

- Moim zdaniem, wzorem zachodnim, taka ulica powinna mieć menedżera, który zarządzałby w imieniu stowarzyszenia kupców daną ulicą. W tej chwili te działania kupców są niewystarczające, ale i władze miasta też nie pomagają - ocenia Grzegorz Stiasny.

Wiceprezes podaje przykład warszawskiego Żoliborza czy Bielan, gdzie jako jedyni burmistrzowie sprzeciwili się na ich terenie budowy galerii. W efekcie wybudowano je w sąsiednich dzielnicach (Arkadia, Wola Park).

Jan Jakub Zombirt z JLL z kolei, wskazuje na inne czynniki, które pomogłyby ożywić ulice handlowe.

- Jak pokazuje przykład Katowic czy Łodzi, konieczna jest rewitalizacja najbardziej atrakcyjnych obszarów miejskich, przy czym nie chodzi o samą lokalizację, a także o pomysł - wskazuje ekspert z JLL.

W przypadku Łodzi na uwagę zasługuje chociażby np. popularny koncept Off Piotrkowska, a już wkrótce ofertę miasta uzupełni kompleks Monopolis powstający w rewitalizowanych przestrzeniach dawnego Monopolu Wódczanego.

W Katowicach ważną ulicą jest Trzeciego Maja, położona w bliskim sąsiedztwie dworca kolejowego.

- Zabudowa handlowego centrum Katowic to budynki z przełomu XIX i XX w., które przeszły rewitalizację. Siatka wąskich ulic, które zostały przekształcone w alejki spacerowe, zdecydowanie dodatnio wpłynęła na ożywienie handlu w tym obszarze. Kolejną kwestią wartą rozpatrzenia, choć kontrowersyjną, jest zamknięcie ulic handlowych dla ruchu samochodowego - mówi Jakub Zombirt z JLL.

Jednocześnie warto podkreślić, że nie ma jednego wzorca, czy modelu, wedle którego powinna się rozwijać ulica handlowa.

Polacy stosunkowo niedawno zmienili swoje nawyki zakupowe i zachłysnęli się zakupami w nowoczesnych centrach handlowych. Potrzeba czasu, abyśmy się przyzwyczaili do "nowej" formy robienia zakupów, która jest nowa przecież tylko z nazwy.

Szymon Szadkowski