Ludzie biorą hipoteki na stałą stopę. Czy jest ryzyko?

Santander BP sprzedaje z kwartału na kwartał coraz mniej kredytów hipotecznych. W I kwartale zeszłego roku było to blisko 4,4 mld zł, w drugim - 2,7 mld zł, w trzecim - 2,2 mld zł, a w ostatnim - 1,9 mld zł. Ale w I kwartale zeszłego roku wypłacane były jeszcze kredyty z dopłatami z programu tzw. Bezpieczny kredyt 2 proc. Ten program zachęcił wielu kredytobiorców subsydiowaniem odsetek, pozwolił bankom podnieść marże, a równocześnie doprowadził do niebotycznego wzrostu cen mieszkań i zachwiał równowagą na rynku mieszkaniowym kreując na nim sztuczny boom.

Spadek liczby i wartości udzielanych hipotek widać w całym polskim sektorze bankowym, który z trudem dochodzi do równowagi po skutkach sztucznego boomu. Według raportu ośrodka AMRON SARFIN w II kwartale zeszłego roku banki udzieliły hipotek na 19,1 mld zł, czyli o prawie 29 proc. mniej niż w kwartale poprzednim, kiedy banki udzielały jeszcze tzw. Bezpiecznego kredytu. Eldorado przypadło na ostatni kwartał 2023 roku, gdy banki udzieliły hipotek za 28,1 mld zł i kwartał później, gdy było to 26,9 mld zł.  

- To że spada teraz zainteresowanie hipotekami jest związane z oczekiwaniem dalszego wsparcia przez stronę publiczną - powiedział na konferencji prasowej poświęconej prezentacji wyników za ubiegły rok prezes banku Michał Gajewski.

Zmniejszenie popytu na hipoteki spowodowane zostało tym, że pula pieniędzy na program się wyczerpała. Dlatego portfel kredytów hipotecznych w złotych w Santander BP wzrósł w IV kwartale zeszłego roku do 53,6 mld zł, czyli o zaledwie 0,8 proc. w porównaniu z kwartałem poprzednim. A równocześnie blisko 90 proc. sprzedaży hipotek oprocentowane jest na stałą stopę.    

- Prawie 90 proc. nowej sprzedaży kredytów hipotecznych w IV kwartale udzielane było na okresowo stałą stopę - mówił Michał Gajewski.

W całym portfelu hipotecznym banku kredyty na stałą stopę stanowią już 42 proc. Przypomnijmy, jak to działa. Klient banku podpisuje umowę, która przewiduje, że stopa oprocentowania kredytu w umówionym (najczęściej pięcioletnim) okresie się nie zmieni. Dzięki temu płaci co miesiąc raty w tej samej wysokości bez względu na zmiany stóp procentowych. Po pięciu latach następuje renegocjacja umowy i ustalany jest nowy wskaźnik oprocentowania. Wysokość raty kredytu ze stopą zmienną zmienia się na ogół co trzy miesiące.

- Dla niektórych wartością jest pewność stałej raty - powiedział wiceprezes banku Maciej Reluga.

I dodaje, że dodatkowo kredyty na stałą stopę są obecnie tańsze od tych na stopę zmienną. Dzieje się tak dlatego, że bank dokonuje zabezpieczenia przepływów gotówki poprzez zawarcie transakcji zamiany stałej stopy na zmienną, czyli kupuje swapy. Ale pięcioletnie swapy antycypują spadek stóp w przyszłości i kosztują obecnie ok. 5 proc., gdy zmienna stopa WIBOR wynosi 5,86 proc. Dla klienta oznacza to, że rata kredytu na stałą stopę jest niższa niż takiego samego na stopę zmienną.

Na razie nie znamy odpowiedzi na pytanie, czy hipoteki na stała stopę także będą przez kredytobiorców kwestionowane, tak jak kredyty we frankach czy też - jak zaczynają być - kredyty w złotych o oprocentowaniu zmiennym, opartym na stopie WIBOR. Zdecydowana większość kredytobiorców zaciągnęła je w fazie wzrostu lub stabilizacji stóp procentowych, a więc ich raty są niższe, niż gdyby brali kredyty na stopę zmienną lub są porównywalne. Co stałoby się, gdyby stopy obniżyły się do poziomu, gdy kredyty na stopę zmienną będą "tanie", a raty kredytów na stałą stopę pozostaną np. dwa razy wyższe?

Część bankowców - po doświadczeniach z kredytami we frankach i wobec prób kwestionowania kredytów w złotych oprocentowanych na stopę zmienną - mówi: w ogóle nie powinniśmy udzielać hipotek. Jest za duże ryzyko prawne takich, długoterminowych umów.

- Pewność prawa długoterminowych zobowiązań została zakwestionowana - przyznaje Michał Gajewski.

Dodaje jednak, że bank nie widzi ryzyka związanego z kredytami na stałą stopę i go nie wycenia.

- Ryzyka prawnego (przy kredytach hipotecznych na stałą stopę) nie uwzględniamy. Może powinniśmy. Obecnie tego nie robimy, być może trzeba się nad tym rzeczywiście zastanowić - dodaje.

 Zysk netto Santander Bank Polska przekroczył w zeszłym roku 5,2 mld zł i był wyższy o 8 proc. niż rok wcześniej. Wynik z tytułu odsetek wzrósł o 6 proc. rok do roku, do 13,9 mld zł, a wynik z tytułu prowizji - o 7 proc. do 2,9 mld zł. 

- Z tego jesteśmy dumni (...) Wzrosły prowizje związane z aktywnością klientów, odbyło się to bez zmian w tabeli prowizji i opłat - mówił Michał Gajewski.

Bank liczy na zdecydowany wzrost kredytów dla przedsiębiorstw w tym roku.

- Jesteśmy naprawdę dobrze rozpędzeni po 2024 roku. Rosną nasze udziały w rynku. Uważamy, że polska gospodarka dalej będzie się rozwijała, przedsiębiorcy będą z większą odwaga inwestować - mówił Michał Gajewski.

Jacek Ramotowski