Rośnie udział powierzchni handlowych w mniejszych miastach w Polsce

- Wzrost konkurencji na rynku wymusza szybką reakcję, podsumowującego pierwszą połowę 2016 r. na rynku powierzchni handlowych w Polsce - przekonują eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Łączny wolumen zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec I poł. 2016 r. osiągnął 13,53 mln m kw. Największą grupę stanowią centra handlowe - 73 proc. rynku (409 obiektów, 9,83 mln m kw.), następnie wolnostojące magazyny handlowe - 18 proc. (255 obiektów, 2,43 mln m kw.), parki handlowe - 7,5 proc. (63 obiekty, ok. 1 mln m kw.) oraz centra wyprzedażowe - 1,5 proc. (13 obiektów, 218 tys. m kw.).

Jednym z najważniejszych trendów pozostaje rosnący udział w całości zasobów obiektów handlowych zlokalizowanych w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. W segmencie centrów handlowych już ok. 17 proc. powierzchni tego formatu znajduje się w takich miastach, podczas gdy jeszcze 5 lat temu było to 12 proc., a 10 lat temu zaledwie 7 proc. Analogiczną tendencję obserwujemy w formacie parków handlowych. Szczególnie intensywnie rozwija się koncept tzw. strip mall (niewielkich obiektów handlowo-usługowych z ciągiem sklepów z niezależnymi wejściami od parkingu), który dobrze się sprawdza w warunkach rynkowych małych miejscowości, pozwalając najemcom obejmować swoim zasięgiem coraz mniejsze rynki. Najbardziej prężnymi branżami są: drogerie, RTV AGD, odzież i obuwie niskiej półki cenowej oraz akcesoria do domu. Uwzględniając obecne statystyki planowanych zasobów handlowych, spodziewana jest kontynuacja tego kierunku rozwoju rynku.

Sektor centrów wyprzedażowych, po ugruntowaniu swojej pozycji w największych aglomeracjach, rozwijany jest w miastach regionalnych (200 - 400 tys. mieszkańców). Centra wyprzedażowe działają w Lublinie i Białymstoku, a kolejne obiekty tego typu powstaną w Bydgoszczy (Metropolitan Outlet) i Toruniu (Outlet Toruń).

Obecnie w budowie jest 690 tys. m kw. z planowanymi datami otwarcia do końca 2017 roku. Aż 57 proc. tej podaży będzie rezultatem otwarcia dużych centrów handlowych np. Posnania w Poznaniu, Galeria Północna w Warszawie czy Forum Gdańsk w Gdańsku. Kolejne 40 proc. stanowić będą nowe obiekty handlowe w formacie centrum lub parku handlowego w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców, natomiast jedynie 3 proc. przypadnie na miasta regionalne (200 - 400 tys. mieszkańców) jako rozbudowy działających już obiektów.

- Dojrzewanie rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce oraz znaczący wzrost konkurencji na tym rynku, wymuszają na właścicielach istniejących obiektów handlowych podjęcie aktywności związanej ze wzmocnieniem oferty poprzez rozbudowę centrum handlowego bądź zmianę jego konfiguracji bądź pozycjonowania. W związku z tym rozbudowy i przebudowy istniejących obiektów już od kilku lat stanowią znaczną część nowej podaży powierzchni handlowych. W 2015 r. było to ok. 30 proc., w 2016 r. spodziewane jest 22 proc., a w 2017 r. oczekujemy, że będzie to ok. 15 proc. wolumenu nowej powierzchni - mówi Kamila Wykrota, Dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield.

Ponad połowa z budowanego obecnie wolumenu (363 tys. m kw.) ma zostać dostarczona na rynek jeszcze do końca 2016 r. W rezultacie całkowita podaż powierzchni handlowej oddanej do użytku w bieżącym roku wyniesie ok. 490 tys. m kw. (ok. 25 proc. mniej niż w 2015 r.). Największy obiekt planowany na ten rok to Posnania - centrum handlowo-rozrywkowe, które otworzy się w Poznaniu, będącego aktualnie w grupie wiodących miast pod względem nasycenia rynku nowoczesną powierzchnią handlową.

Najemcy pozytywnie oceniają perspektywy rozwoju na polskim rynku. Nieodmiennie największym popytem cieszą się obiekty o stabilnej pozycji, notujące dobre wskaźniki odwiedzalności i gwarantujące przychody na zakładanym poziomie. Reguła ta dotyczy zarówno głównych aglomeracji, jak i mniejszych ośrodków miejskich.

W grupie ośmiu głównych aglomeracji wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostaje stabilny (ok. 3 proc.). Wśród głównych polskich metropolii najniższy współczynnik pustostanów obserwujemy w Warszawie oraz w Szczecinie (po ok. 2%), natomiast na konkurencyjnych rynkach Poznania i Łodzi wynosi on ok. 4-6 proc. W grupie miast regionalnych (200 - 400 tys. mieszkańców) średni wskaźnik pustostanów odnotował znaczący wzrost do ok. 5 proc. Najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej zaobserwowano w Lublinie i Toruniu (2 proc.-3 proc.), natomiast najwyższy w Bydgoszczy (ok. 8 proc.) i Radomiu (9 proc.).

Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie pozostają stabilne. Najwyższe stawki utrzymują się w najpopularniejszych centrach handlowych w Warszawie (130 - 140 euro za m kw. za miesiąc dla lokali tzw. prime), w pozostałych wiodących obiektach w stolicy czynsze wahają się od 80 do 110 euro za m kw. za miesiąc. Poza Warszawą w głównych aglomeracjach stawki czynszu "prime" utrzymują się na poziomie 45 - 55 euro za m kw. za miesiąc, zaś w miastach regionalnych (200 - 400 tys. mieszkańców) 33 - 40 euro za m kw. za miesiąc.

- Biorąc pod uwagę wzrost konkurencji na rynku oraz wysoką planowaną podaż, spodziewamy się dalszego różnicowania poziomu czynszu pomiędzy obiektami wiodącymi a tymi o pozycji drugorzędnej. Silna presja na stawki czynszów dotyczy zwłaszcza obiektów mniej popularnych oraz obecnie budowanych, gdzie najemcy oczekują od właścicieli np. partycypacji w kosztach aranżacji powierzchni bądź zwolnienia z czynszu w początkowym okresie działalności. Czynsz bazowy stanowi zaledwie jeden z elementów finansowego aspektu najmu. W jego skład wchodzą również liczne zachęty i dopłaty, zwłaszcza w przypadku największych i najbardziej prestiżowych najemców - powiedziała Patrycja Dzikowska, Associate Director, Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych Cushman & Wakefield.