Tydzień w mieście, weekend nad morzem. Do Polski dotarła moda na "second home"

Ceny mieszkań i domów w kurortach nad morzem i w górach przebiły już poziomy cen z Warszawy czy Krakowa. Nieruchomości kupują tam nie tylko inwestorzy i mieszkańcy regionu. Na zakup lokalu nad Bałtykiem lub w Tatrach coraz częściej decydują się też po prostu osoby na co dzień pracujące w innych częściach Polski, które w kurortach chcą stworzyć sobie "drugi dom" - wskazują analitycy i deweloperzy. 

Polacy nie są w swoim pomyśle osamotnieni. O tym, że posiadanie "drugiego domu" (ang. second home) w wakacyjnej miejscowości jest najgorętszym trendem na rynku nieruchomości w USA i Europie Zachodniej mówi się już od kilku lat. W samej Wielkiej Brytanii taką nieruchomość (na Wyspach lub w kontynentalnej części Europy) posiada ok. 772 tys. osób. W USA jako "drugie domy" jest klasyfikowanych 7,5 mln nieruchomości. Z kolei w Norwegii dostęp do domu letniskowego ma ok. 40 proc. całej populacji. 

"Second home" nad morzem, w górach czy nad jeziorem jest miejscem, gdzie można spędzić urlopy, święta i długie weekendy, zamiast wynajmować pokój w hotelu. Ale w czasach coraz większej popularności pracy zdalnej taka nieruchomość może być wykorzystywana częściej - wskazują eksperci. Osoby posiadające "drugi dom" zaczynają w pewnym sensie mieszkać w dwóch miejscach naraz - dzieląc swój czas pomiędzy miasta, gdzie mieszczą się ich firmy i biura, a mniejsze miejscowości położone bliżej natury.

- Od kilku, kilkunastu lat polskie społeczeństwo bogaci się i coraz więcej rodaków stać na zakup nieruchomości nie tylko dla zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Popularność zakupu drugiego mieszkania tzw. second home rośnie z roku na rok. Pandemia COVID-19 jeszcze bardziej umocniła Polaków w przekonaniu, że warto zainwestować w nieruchomość wakacyjną. Co więcej, popularyzacja pracy zdalnej, a także drożejące wyjazdy zagraniczne, wzmacniają przekonanie, że warto zainwestować kapitał w kraju i mieć gdzie uciec w wakacyjny weekend - wskazuje nam Anna Karaś z JLL, firmy doradczej działającej w branży nieruchomości.

Jak podaje ekspertka, w momencie wybuchu pandemii Covid-19 w Polsce mocno przyspieszyła np. sprzedaż mieszkań w nadmorskich kurortach. To właśnie Pomorze, głównie zachodnie, jest miejscem, gdzie trend "second home" rozwija się najmocniej.

- Obecnie największa oferta "second home" nad morzem koncentruje się na Pomorzu Zachodnim, gdzie znajdziemy ponad 82 proc. oferty. Prym wiedzie Kołobrzeg, Ustronie Morskie i Świnoujście, gdzie łącznie znajduje się 42 proc. wszystkich oferowanych mieszkań. W październiku 2022 nad morzem deweloperzy oferowali 4,5 tys. mieszkań, z czego 12 proc. stanowiły gotowe do zamieszkania jednostki - wskazuje Karaś.

Jeszcze pod koniec 2019 roku w miejscowościach nadmorskich znajdowało się około 3,8 tys. mieszkań i domów na sprzedaż. Ale w momencie wybuchu pandemii sprzedaż przyspieszyła tam o jedną piątą. Średnio kwartalnie w nadmorskich miejscowościach wypoczynkowych sprzedawano ok. 1,1 tys. mieszkań. Od czwartego kwartału 2020 roku do trzeciego kwartału 2021 roku - kiedy rekordowo niskie był stopy procentowe, a więc też koszty kredytu hipotecznego - dynamika sprzedaży jeszcze wzrosła. Według danych JLL, sprzedawało się wtedy ok. 1,3 tys. lokali w ciągu kwartału. Największym zainteresowaniem cieszył się Kołobrzeg, gdzie w ciągu roku sprzedało się ponad 1,4 tys. wakacyjnych apartamentów. 

Jak wynika z analizy rynku nieruchomości w miejscowościach turystycznych autorstwa ekonomistów PKO BP, w ostatnich 5 latach w 20 analizowanych przez nich atrakcyjnych turystycznie powiatach nasilenie budownictwa było wyższe niż dla ogółu kraju. Było to widoczne szczególnie w powiatach nadmorskich. 

- Powiaty nadmorskie sytuowały się wyraźnie powyżej średniego nasilenia budownictwa. Przy średniej krajowej 4,1 mieszkania oddawanego do użytku na 1000 osób, w powiecie kołobrzeskim oddawano 13,5 mieszkań na 1000 osób, 12,7 w puckim, 11,4 w kamieńskim, 6,4 w nowodworskim i 5,8 w słupskim - wskazują analitycy PKO BP.

Coraz większy popyt na określony typ mieszkań nie pozostał bez wpływu na ceny na lokalnych rynkach nieruchomości. Jak wynika z danych zebranych przez portal Stateo.pl, to właśnie kurorty, a nie duże aglomeracje są obecnie najdroższymi pod tym względem miastami w Polsce.

Według stanu na 2 kwietnia 2023 roku, najdroższym miastem w Polsce, jeśli chodzi o ceny nieruchomości, był Sopot. Średnia cena ofertowa za metr kwadratowy wynosiła tam 24 272 zł. Ponad 20 tysięcy kosztował także średnio metr kwadratowy w Świnoujściu i Zakopanem - odpowiednio po 21 818 zł i 21 599 złotych. 

Drogo jest także w innych nadmorskich miejscowościach. Ceny mieszkań pod koniec 2022 roku, w październiku, wynosiły w kurortach średnio 17,7 tys. zł za metr kwadratowy. Do tego ceny nieruchomości w nadmorskich kurortach rosną przy tym tak samo szybko, jak w Warszawie - wynika z danych zebranych przez JLL. Nad morzem, w ujęciu rocznym, nieruchomości podrożały w 2022 roku o 12 procent. Czyli tyle, ile w stolicy.

Dobre wyniki, jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości nad morzem w 2021 roku nie dziwią, bo był on rekordowy na całym rynku nieruchomości w Polsce. Sprzedaż mieszkań w całym kraju osiągnęła poziom ok. 69 tysięcy sprzedanych lokali. Do tej pory więcej mieszkań w ciągu roku sprzedano jedynie w 2017 roku. W 2021 roku rekordowy był także popyt na kredyty hipoteczne - także dzięki niskim stopom procentowym, obniżonym by wesprzeć odbudowę gospodarki po pandemii.

Ten dynamiczny wzrost na rynku nieruchomości mocno wyhamował w 2022 roku w związku z podwyżkami stóp procentowych. Zresztą nie tylko w Polsce. Jak wskazują dane firmy analitycznej z branży nieruchomości CoreLogic, w USA w zeszłym roku mocno spadł popyt w branży mieszkaniowej. Popyt na domy wakacyjne spadł jeszcze bardziej niż na "pierwsze domy" i jest obecnie na poziomie niższym niż przed pandemią - wskazuje firma.

Także w Polsce ubiegłoroczne zawirowania nie ominęły rynku "second home". Ale w Polsce, inaczej niż w Stanach, popyt na drugie domy już w drugiej połowie roku popyt zaczął się odbudowywać - wskazuje Anna Karaś z JLL.

- Wybuch wojny w Ukrainie oraz gwałtowanie rosnąca inflacja w 2022 roku zmieniły sytuację na całym rynku nieruchomości. Spadek dostępności kredytów mieszkaniowych oraz rosnące stopy procentowe sprawiły, że wielu Polaków zrezygnowało z zakupów mieszkaniowych. Widać to było także w zakresie zakupów w kurortach nadmorskich, gdzie sprzedaż spadła do poziomu poniżej 0,5 tys. jednostek kwartalnie. Trzeci kwartał 2022 przyniósł jednak odbicie na tym rynku i powiew optymizmu. Deweloperzy wprowadzili do oferty nową podaż na poziomie 1,9 tys. mieszkań w ramach 34 inwestycji, a sprzedaż wzrosła do ponad 1 tys. jednostek - mówi ekspertka. Jak dodaje, znaczna część z nowo rozpoczętych projektów to kolejne fazy już rozpoczętych inwestycji. 

Także analitycy PKO BP wskazują, że trudności, z jakimi borykali się inwestorzy i klienci w 2022 roku w mniejszym stopniu dotknął miejscowości turystyczne niż klasyczne budownictwo mieszkaniowe.

- O ile w okresie styczeń-maj 2022 liczba rozpoczętych mieszkań w całym kraju zmalała o 19,5 proc. rok do roku, to w badanych powiatach nadmorskich zmalała o 3,7 proc. rok do roku - wskazują. Do tego, jak podają, w miejscowościach górskich i nad jeziorami liczba rozpoczętych budów wręcz wzrosła w tym okresie: w górach o 11,5 proc., a nad jeziorami się podwoiła. - Sprawdza się zatem podręcznikowa zasada, że atrakcyjna lokalizacja jest na ogół mniej wrażliwa na pogorszenie koniunktury - uważają analitycy PKO BP.

Coraz większa popularność posiadania "drugiego domu" to nie tylko symbol bogacenia się społeczeństwa i większej popularności pracy zdalnej, ale też całkiem wymierne konsekwencje dla lokalnych społeczności.

Windowanie cen nieruchomości na lokalnych rynkach w sytuacji zwiększonego popytu jest najłatwiejszym do przewidzenia skutkiem tej mody. Rzecz jasna dużą część rynku nieruchomości wakacyjnych stanowią nowe lokale, budowane specjalnie w tym celu. Ich ceny są w dużym stopniu oderwane od cen na standardowym rynku mieszkaniowym. Ale popularyzacja modelu życia dzielonego pomiędzy duże miasto i miejscowość wakacyjną sprawia też, że osoby, których nie stać na budowany jako "second home" apartament decydują się na zakup tańszego "zwykłego" mieszkania w danej miejscowości.

Popyt na wakacyjne nieruchomości mocno podbija także już teraz ceny gruntów w miejscowościach wypoczynkowych. Jak wskazują analitycy PKO BP, ceny ofertowe działek budowlanych wzrosły średnio między 2021 a 2022 rokiem o ponad 30 procent. 

Coraz wyższe ceny działek i lokali mogą z kolei skłaniać ich posiadaczy do sprzedaży właśnie pod cele zabudowy typu "second home". Widać to chociażby w Hiszpanii czy na Wyspach Brytyjskich, gdzie wakacyjne "drugie domy" powstają już od dłuższego czasu. Tam pod zabudowę letniskową wyprzedają się niekiedy niemal całe miasteczka.

Do tego zamieszkiwanie dwóch zamiast jednej nieruchomości nie jest też obojętne, jeśli chodzi o koszty środowiskowe i klimatyczne. Budowa budynku jednorodzinnego generuje średnio - w zależności od jego typu - emisje od 15 do 100 ton dwutlenku węgla, jak wyliczyli naukowcy z MIT. Poza emisjami związanymi z jednorazowym użyciem materiałów budowlanych dochodzą stałe emisje z ogrzewania i eksploatacji danej nieruchomości czy wyposażania "drugiego domu", przede wszystkim w sprzęt AGD. Mocno emisyjne może być także poruszanie się pomiędzy obydwoma domami, jeżeli ich posiadacze decydują się na podróż samolotem albo autem spalinowym.

Martyna Maciuch