Projekt domu i pozwolenie na budowę (cz. 2): Jak wybrać projekt?

Aby wybrać odpowiedni projekt, który będzie pasował do nabytej działki, trzeba znać warunki zabudowy ustalone przez gminę dla wybranej działki. Wiąże się to z otrzymaniem wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest dostępny w gminie. Jeśli plan miejscowy jest nieaktualny, bądź w ogóle nie został uchwalony, konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT).

Wszystko to jednak powinno już być zrobione, o ile działka pod budowę domu była kupowana wcześniej. Pisaliśmy o tym na początku poprzedniej części (miejscowy plan zagospodarowania terenu).

Zarówno z miejscowego planu, jak i z WZiZT wynikają ograniczenia dotyczące budynku, który może być na określonym terenie wybudowany, oraz dotyczące zagospodarowania terenu. Najważniejsze zapisy, które musi wziąć pod uwagę inwestor, to:

• przeznaczenie terenu (działka musi być na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową);
• warunki zabudowy terenu (liczba kondygnacji, kształt i nachylenie dachu, wysokość okapu, linia zabudowy);
• warunki techniczne dla realizowanej inwestycji (zaopatrzenie w energię, wodę, gaz, odprowadzenie ścieków, zapewnienie dojazdu).

Bardzo istotna jest również wielkość posiadanej działki. Przepisy prawne (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, z późniejszymi zmianami) określają między innymi minimalne odległości budynku od granicy działki:

• 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
• 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Spełnienie tego wymogu łatwo sprawdzić - w katalogach projektów gotowych znajdują się opisy wymiarów domów, często również rzuty na przykładowej działce czy minimalne wymiary działki.

Przepisów ustalających możliwe usytuowanie budynku na działce jest jednak znacznie więcej i warto, nawet po zaznajomieniu się z całym wspomnianym wyżej rozporządzeniem, skorzystać z porady fachowca, najlepiej architekta z biura, w którym chcemy zakupić projekt gotowy. Architekt pomoże także ocenić, czy projekt spełnia warunki wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub WZiZT oraz jakie zmiany w wybranym projekcie będą konieczne, aby dostosować go do tych warunków.

Dobry projekt gotowy powinien zawierać dokumentację budowlaną, która uwzględnia:

• rzut fundamentów,
• rzut parteru i pięter,
• rzut więźby dachowej,
• rzut stropów i nadproży,
• rzut dachu,
• przekroje,
• elewacje,
• zestawienia stolarki okiennej i drzwiowej,
• projekty instalacji.

Dokumentacja zawiera również opis techniczny projektu architektonicznego i konstrukcyjnego. Oprócz dokumentacji w funkcjonalnej i estetycznej teczce znajduje się także poradnik "Jak budować", który ułatwia prowadzenie inwestycji na wszystkich jej etapach, pomaga uniknąć błędów wynikających z braku podstawowych informacji na temat budowania oraz ostrzega przed potencjalnymi przeszkodami.