Analitycy: "Mieszkanie dla Młodych" to szansa; deweloperzy krytyczni
- W Polsce brakuje długofalowej polityki mieszkaniowej rządu - uważają deweloperzy. Ich zdaniem program "Mieszkanie dla Młodych" problemu nie rozwiąże. Według analityków, pomimo wad, może być on szansą dla osób, których nie stać na samodzielny zakup mieszkania.
We wtorek projektowanym programem "Mieszkanie dla Młodych" ma się zająć rząd. Jest to kontynuacja wygasłego w ubiegłym roku programu "Rodzina na Swoim". Ma potrwać pięć lat i w pierwszym roku działania będzie kosztować budżet państwa 600 mln zł. Według szacunków resortu transportu, budownictwa i gospodarki morskiej, będzie mogło z niego skorzystać ok. 36 tys. rodzin rocznie.
Program ma być skierowany do młodych: małżeństw i osób samotnych do 35. roku życia i pomóc im w zakupie pierwszego własnego mieszkania z rynku pierwotnego. Rodzina bezdzietna i singiel dostaną od państwa 10 proc. ceny mieszkania. Jeśli rodzina lub osoba samotna ma dziecko, dofinansowanie wyniesie 15 proc. Jeżeli w ciągu pięciu lat od zakupu mieszkania urodzi się trzecie bądź kolejne dziecko - można będzie liczyć na dodatkowe 5 proc. Dopłatą ma być objęte maksymalnie 50 m kw. mieszkania o powierzchni do 75 m kw.
Zdaniem dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) Jacka Bieleckiego, do tej pory rządowe programy mieszkaniowe wspierające własność przynosiły więcej szkód niż pożytku. - Zwiększały presję na rynek nieruchomości w momencie dobrej sytuacji, a hamowały go w przypadku, gdy nie było koniunktury - powiedział Bielecki. W jego opinii, w ten sposób na rynek oddziaływał program "Rodzina na Swoim" i podobnie może być z "Mieszkaniem dla Młodych" .
- W tym roku nie działa żaden program mieszkaniowy, a rynek całkiem dobrze sobie radzi - ocenił dyrektor generalny PZFD.
Bielecki zwrócił uwagę, że objęte dopłatą państwa limity ceny metra kwadratowego mieszkania będą ustalane przez wojewodów, pod presją sytuacji budżetowej. Jak mówił, w przypadku RNS takie parametry w jednym mieście dotyczyły 70 proc. mieszkań, a w innych tylko 10 proc.
Dyrektor generalny PZFD podkreślił, że program jest adresowany do młodych, których może być nie stać na kredyt. "Jeżeli osoba na starcie nie ma wkładu własnego w wysokości 10 proc. ceny mieszkania, to od razu rodzi się pytanie, czy będzie ją stać na spłatę kredytu. To jest ryzykowne dla takich osób, ale też dla banku i całej gospodarki" - powiedział.
Według niego w Polsce brakuje długofalowej, konsekwentnej polityki mieszkaniowej rządu. Jak mówił, podstawowym błędem dotychczasowych programów jest wspieranie własności. - Mamy za dużo własnościowych mieszkań w stosunku do możliwości wynajmu lokali. W krajach rozwiniętych takich jak Niemcy, Szwajcaria, Holandia czy Wielka Brytania, znaczna lub większa część mieszkań to tzw. czynszówki - podkreślił.
Bielecki zauważył, że w Polsce 85 proc. mieszkań stanowią lokale własnościowe. Podobnie jest w takich krajach jak Grecja, Bułgaria czy Rumunia. - Jesteśmy więc po stronie państw, które nie są liderami cywilizacyjnymi i gospodarczymi - powiedział.
W ocenie dyrektora generalnego PZFD, rozwój budownictwa czynszowego w Polsce blokuje ustawa o ochronie praw lokatorów. - Wynika z niej, że jeżeli lokator przestaje płacić za mieszkanie, bądź je dewastuje, to nie można się go pozbyć, dopóki gmina nie udostępni mu lokalu zastępczego. Tak długo, jak ta ustawa będzie funkcjonowała w obecnym kształcie, wynajem mieszkań w Polsce będzie ryzykowny - powiedział. Zdaniem Bieleckiego, budownictwo czynszowe wymaga zachęt ekonomicznych, które obniżyłyby koszty wynajmu.
Rządowy projekt dopuszcza możliwość wynajęcia nowo wybudowanego mieszkania od dewelopera, a dopiero po jakimś czasie sfinalizowania z nim transakcji zakupu mieszkania. - W tym zapisie też są pułapki. Co będzie w przypadku, jeżeli po paru latach nabywca powie, że rezygnuje z takiej możliwości. Nieporozumieniem jest to, by ustawowo regulować takie sprawy - zaznaczył Bielecki.
Analitycy uważają, że "Mieszkanie dla Młodych" jest szansą dla osób, których nie stać na samodzielny zakup mieszkania. Nie zapominają jednak o wadach tego programu.
Analityk rynku nieruchomości Home Broker Bartosz Turek, mówiąc o zaletach tego programu wskazał, że projekt zakłada taki sam limit powierzchniowy dla osób samotnych, jak i rodzin. Przypomniał, że w "Rodzinie na Swoim" norma metrażowa dla osób samotnych wynosiła 50 m kw., a dopłata dotyczyła maksymalnie 30 m kw.
Według Turka, wadą programu jest to, że nie obejmuje on mieszkań kupowanych na rynku wtórnym, a także domów. Ocenił ponadto, że osoby samotne, korzystające z programu, będą miały ratę kredytu niższą o 10 proc. niż w przypadku kredytu standardowego. Tymczasem - jak mówił - w poprzednim programie rata była niższa nawet o połowę przez pierwszych osiem lat.
W ocenie Turka, "w księgowym ujęciu rodziny z dziećmi powinny skorzystać bardziej z pomocy państwa, niż bezdzietne". - W "Rodzinie na Swoim" nawet bezdzietne rodziny były w grupie uprzywilejowanej - dodał.
Główna ekonomistka Banku Pocztowego Monika Kurtek uważa, że programom wspierającym zakup mieszkania przez młodych ludzi należy zawsze kibicować. "Ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Młodzi ludzie, zwłaszcza w obecnej trudnej sytuacji na rynku pracy, nie mają środków na wkład własny mieszkania i ograniczone możliwości zaciągnięcia kredytu w banku. A przecież banki stosują bardziej restrykcyjne kryteria niż kilka lat temu" - zaznaczyła. Dodała, że problem z uzyskaniem kredytu w banku może okazać się podstawową barierą skorzystania z tego programu.
Turek zwrócił uwagę, że prawdopodobnie od przyszłego roku Komisja Nadzoru Finansowego będzie wymagała wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu. Teraz nie ma takiego obowiązku. Jak mówił, zaletą programu "Mieszkanie dla Młodych" jest to, że dofinansowuje kredyt, a nie odsetki, co może być traktowane jako wkład własny. - To zadośćuczyni wymaganiom Komisji Nadzoru Finansowego. A pożyczając mniej od banku, oddamy też mniej - wyjaśnił.
