Analitycy punktują nowy program rządu. "Nie poprawi dostępności mieszkań"

- Kończymy prace nad propozycją nowego programu mieszkaniowego, który będzie następcą bezpiecznego kredytu 2 proc. Projekt nowego instrumentu już niedługo poddamy szerokim konsultacjom m.in. z bankami, organizacjami konsumentów oraz środowiskiem przedsiębiorców. Nowy program powinien ruszyć w drugiej połowie 2024 r. Jest na niego zabezpieczone 500 mln zł w projekcie budżetu na 2024 rok. Szacujemy, że w tym roku z programu może skorzystać ok. 50 tys. osób. - zapowiada szef Ministerstwa Rozwoju i technologii Krzysztof Hetman.

Tak, jak Interia Biznes pisała już we wtorek nowy instrument będzie bardziej atrakcyjny dla osób o niższych dochodach i większych rodzin.

Dopłaty do rat kredytu mają obowiązywać przez 10 lat i być zróżnicowane w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do:

• 1,5 proc. w przypadku jednoosobowego i dwuosobowego gospodarstwa domowego,
• 1 proc. w przypadku trzyosobowego gospodarstwa domowego,
• 0,5 proc. w przypadku czteroosobowego gospodarstwa domowego,
• 0 proc. w przypadku pięcioosobowego i większego gospodarstwa domowego oraz w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Warunkiem uzyskania dopłat do rat ma być kryterium dochodowe oparte o pierwszy próg podatkowy (120 tys. zł brutto). Kryterium to będzie modyfikowane wraz ze wzrostem liczby członków gospodarstwa domowego.

Przekroczenie limitów nie będzie oznaczać wykluczenia z programu - dopłaty zostaną odpowiednio pomniejszane. W przypadku przekroczenia limitu przez gospodarstwo jednoosobowe, za każdą złotówkę przekroczenia limitu dopłata byłaby pomniejszana o 50 groszy, a w przypadku gospodarstwa dwuosobowego albo większego o 25 groszy. 

• 10 tys. zł brutto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
• 18 tys. zł brutto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
• 23 tys. zł brutto miesięcznie dla trzyosobowego  gospodarstwa domowego,
• 28 tys. zł brutto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego,
• 33 tys. zł brutto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.

Kwota kredytu, do której będzie przysługiwała dopłata, będzie uzależniona od liczby osób w gospodarstwie domowym.

Dla 1-osobowego gospodarstwa domowego wyniesie 200 tys. zł, dla 2-osobowego 400 tys. zł, dla 3-osobowego 450 tys. zł, dla 4-osobowego 500 tys. zł, a dla 5-osobowego 600 tys. zł. Przy czym limity te dotyczyć mają części kredytu z dopłatą, druga część ma być udzielana na komercyjnych warunkach. Wysokość kredytu nie będzie limitowana, ale dopłata naliczana ma być tylko od określonej wysokości kapitału. Takie zasady oznaczać będą, że kredytobiorca w dwuosobowym gospodarstwie, który zaciągnie kredyt na kwotę np. 450 tys. zł (tj. wyższą niż przewidziany dla takiego gospodarstwa próg 400 tys. zł) uzyska dopłatę obliczaną tak, jakby kredyt ten wynosił 400 tys. zł.

Jednocześnie, jak podało ministerstwo rozwoju po południu, w przypadku zakupu mieszkania w miastach wojewódzkich, w których mieszkania są dużo droższe, będą domiary limitów kredytu czyli kwoty objęte dopłatą będą mogły być wyższe.

dr hab. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH: Nowy pomysł Ministerstwa Rozwoju i Technologii na dopłaty do kredytów mieszkaniowych powiela wszystkie wady programu BK2. Limity dochodowe to tylko listek figowy. Patrząc na rozkład dochodów, to wyłączone z programu będzie mniej niż 5 proc. gospodarstw domowych, a w tej grupie ponad 90 proc. ma już mieszkanie. Stworzenie programu dopłat do mieszkań o koszcie 12-13 mld zł przez 10 lat, którego deklarowany czas naboru to 2 lata, przełoży się praktycznie wyłącznie na wzrost cen nieruchomości i nie poprawi dostępności mieszkań w Polsce.

Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku mieszkaniowego: Program lekko zmienił kierunek i grupę docelową z małych mieszkań i singli na rzecz większych mieszkań i gospodarstw domowych powyżej statusu singla. Zaskoczeniem może być fakt, że nie ma górnych limitów wkładu własnego ani limitu ceny nieruchomości. Nowością jest możliwość skorzystania z programu przez rodziny 2+3 nawet, jeśli mają już mieszkanie, bo to pozwala poprawić im często trudne warunki lokalowe. Natomiast z moich obserwacji wynika, że bardzo często w trudniej sytuacji są przeważnie rodziny 2+2, które utknęły w zbyt małych mieszkaniach, dzieci nie mają własnego pokoju. Natomiast obwarowałbym korzystanie z tej preferencji koniecznością sprzedaży poprzedniego mieszkania w ustalonym okresie np. 2 lat.

Moim zdaniem część osób, które miały pierwotnie wziąć kredyt w tym roku, przyspieszyło swoje decyzje i zaciągnęło kredyt w ubiegłym roku, z obawy o to, że nie będzie już z programu dopłat, czyli część przyszłego popytu została skonsumowana już w ubiegłym roku. Dlatego myślę, że w tym roku może być nieco mniej niż te 50 tys. umów założonych w ramach ogłoszonego programu.

Jednak biorąc pod uwagę stronę podażową, osoby i rodziny, które chcą skorzystać z tego programu muszą się liczyć z tym, że będą kupować mieszkania z terminem odbioru na 2025 i 2026 rok. Ten program jest też sygnałem dla branży budowlanej, aby obrała kierunek na budowę mieszkań w większej skali. Ze względu na brak limitów ceny nieruchomości, zyskać mogą na tym programie domy jednorodzinne.

Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy Proferto i redaktor portalu Pierwszemieszkanie.com.pl.: O kryterium dochodowym słyszeliśmy już od jakiegoś czasu. Okazuje się, że raczej nie wpłynie on znacząco na liczbę beneficjentów. Nie dość, że pułap został ustawiony wysoko, to jeszcze przekroczenie go nie zamyka drogi do programu (działać ma mechanizm złotówka za złotówkę - red.) Oznacza tylko, że oferta będzie mniej atrakcyjna.

Zróżnicowanie efektywnego oprocentowania końcowego też było do przewidzenia. Zgodnie z zapowiedziami tańszy kredyt będą miały gospodarstwa wielodzietne. Może to być nawet 0 proc. Najwięcej kontrowersji budzi ograniczenie maksymalnej kwoty kredytu preferencyjnego. Tu najgorzej mają single, ponieważ limit to 200 tys. zł. Można będzie uzupełnić cenę wkładem własnym, lub standardowym kredytem, ale przy tym drugim przypadku wchodzi w grę wymagana większa zdolność kredytowa. Z doświadczeń przy Bezpiecznym Kredycie 2 proc. wiemy, że duży wkład własny przy zakupie pierwszej nieruchomości to tez rzadkość.

Z ciekawych zmiany mamy brak maksymalnej wartości wkładu własnego, brak maksymalnego kosztu inwestycji, czy prawdopodobna możliwość zaciągnięcia kredytu przez parę w związku nieformalnym. Zwróciłbym uwagę też na fakt, że wchodzi w grę zakup kolejnej nieruchomości przez gospodarstwa pięcioosobowe i większe.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera: Generalnie ten program już nie jest tak atrakcyjny jak "bezpieczny kredyt 2 proc.", choć może być bardziej atrakcyjny dla kogoś kto spełnia dwa kryteria czyli kupuje mieszkanie tam, gdzie są one relatywnie tanie, mieści się w limitach, a ma dzieci - wówczas ten program będzie dla niego korzystniejszy niż poprzedni (kredyt 2 proc.). Przykładowo gospodarstwo 3-osobowe będzie miało niskie oprocentowanie na poziomie 1 proc., a jednocześnie dostępna kwota preferencyjnego kredytu jest dość wysoka, bo 450 tys. zł.

W przypadku dużych miast, gdzie trzeba pożyczyć dużo wyższe kwoty, żeby kupić mieszkanie, to z tego programu praktycznie wypadają single, bo z ich punktu widzenia ten program nie jest bardzo atrakcyjny. Można jednak założyć, że akurat wielu singli kupiło mieszkanie w ramach kredytu 2 proc., bo on był szczególnie korzystny właśnie dla tej grupy i nawet ci którzy wcześniej tego nie planowali, przyspieszyli swoje decyzje o kupnie. Dlatego z nowego programu skorzystają przede wszystkim rodziny.  

Monika Krześniak- Sajewicz