Apartament w hotelu na własność - czy to opłacalne?

W systemie condo inwestor kupuje pokój hotelowy, z którego może korzystać, jednocześnie kiedy nieruchomość stoi pusta, jest wynajmowana poprzez firmę zarządzającą. Właściciel pokoju dostaje przez czas określony w umowie ustaloną stopę zwrotu - z reguły 5 do 10 proc. od zainwestowanego kapitału.

W ramach umowy z firmą, która oprócz budowy zajmuje się całością obsługi klientów (recepcją, prowadzeniem restauracji, sprzątaniem, promocją itp.), właściciel może przez kilkanaście dni w roku korzystać ze swojej własności, jednocześnie z całości infrastruktury hotelowej. Nie płaci też za jej utrzymanie. Większość kosztów - włącznie z remontami pokoju hotelowego - spoczywa na operatorze (o ile takie są zasady umowne).

Pojawiające się czasem w ofertach inwestorów stopy zwrotu na poziomie 5 do 8 proc. ceny netto rocznie są obecnie wielokrotnie wyższe od tego, co można zarobić na lokacie albo inwestując w obligacje.

Brzmi to wręcz jak biznes na bajecznych zasadach. Czy taki jest rzeczywiście? Można powiedzieć, że do pewnego stopnia każdemu się to opłaca. Deweloper łączy jednocześnie sprzedaż z działalnością z najmu, a więc uzyskuje "na wejściu" pieniądze na realizację kolejnych inwestycji. Włożony kapitał na pewno zwraca mu się z jakimś zyskiem. Do tego, skoro gwarantuje stopę zwrotu na poziomie 8 proc., sam musi zarabiać na tym dużo więcej.

Z kolei właściciel pokoju hotelowego ma zapewniony dochód pasywny. Wartością dodaną jest też oczywiście wspomniana już możliwość korzystania z apartamentu przez określony czas w ciągu roku.

Warunkiem powodzenia całego przedsięwzięcia są oczywiście udane projekty hotelowe. Chodzi więc o świetną lokalizację, standard zbalansowany z ceną itp. Na pewno prywatny inwestor zainteresowany wejściem w taki biznes musi się liczyć z wydaniem kilkuset tysięcy złotych - jeśli mowa o nawet niewielkim pokoju hotelowym nad Bałtykiem czy na Mazurach. Z analiz cen ofertowych w WGN wynika, że świetnie położone apartamenty w obiektach nad polskim morzem kosztują średnio w przedziale od 8 do 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. 30-metrowy pokój hotelowy oznaczałby więc wydatek na poziomie 240-300 tys. zł.

Pobierz za darmo program PIT 2015

Jeśli nawet przyjąć roczną stopę zwrotu na poziomie około 8 proc., oznacza to, że na zwrot z zainwestowanych pieniędzy musimy poczekać przynajmniej 10 lat.

Forma condo to nic innego jak tzw. najem zwrotny - rodzaj transakcji niezwykle popularny na Zachodzie, a i u nas zyskujący coraz bardziej na popularności - zarówno na rynku nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Na czym to polega? Na transakcję sprzedaj i wynajmij (sale and leaseback) składają się dwie transakcje. Posiadacz nieruchomości sprzedaje ją, uwalniając w ten sposób kapitał i jednocześnie wynajmuje od nowego właściciela.

Na rynku komercyjnym inwestorzy tak robią, by uzyskać środki i jednocześnie móc nadal korzystać z obiektu. W taki sposób postępują np. deweloperzy biurowców, a nawet samorządy, które sprzedają swoje budynki (tak postąpił m.in. Wrocław), później je wynajmując.

W naszym systemie condo najemcą, który wcześniej sprzedał nieruchomość, jest deweloper, który sam później podnajmuje pokój.

Czy więc system condo to system bez wad? Diabeł jak zawsze tkwi w szczegółach. Potencjalny inwestor powinien dobrze zapoznać się z warunkami umowy, przede wszystkim z podziałem kosztów, czasem trwania, gwarantowaną stopą zwrotu i późniejszymi zasadami podziału zysków. Musi mieć też pewność, że chodzi o nieruchomość z odrębną księgą wieczystą.

System condo ma wiele odmian. W Polsce funkcjonuje już kilkaset nieruchomości tego typu. Przywołane wcześniej warunki, gdzie to najemca bierze na siebie większość kosztów, są spotykane najczęściej w sytuacji, gdy najmem zajmuje się duży operator sieciowy. On zajmie się remontem naszego apartamentu i jego promocją. Ważne jest też, jak długi okres obejmuje gwarantowaną stopę zwrotu.

Najczęściej po kilku latach warunki się zmieniają i zarobek na pokoju jest już uzależniony od obłożenia całego hotelu. Jeśli inwestycja jest nietrafiona, z gośćmi może być problem. Polska to nie słoneczna Floryda, gdzie sezon trwa przez cały rok. Tam, czy też np. w kurortach hiszpańskich, obłożenie hoteli wynosi ponad 75 proc. Nie dziwne więc, że w gorących krajach południa większość pokojów hotelowych funkcjonuje w systemie condo. W naszym kraju potencjalnie lepszą lokalizacją od wybrzeża Bałtyku mogą być np. duże miasta - Wrocław, Gdańsk, Kraków, Warszawa, gdzie klienci są przez cały rok.

Warto też dokładnie przyjrzeć się samej nieruchomości. Zdarza się, że deweloper, broniąc się przed fiaskiem inwestycji mieszkaniowej, przekształca ją w "condohotel". Pamiętajmy jednak, że osiedle nie jest hotelem. Nie ma choćby wystarczająco rozbudowanych części wspólnych. Pytanie, które również należy sobie zadać, brzmi: a co po wygaśnięciu umowy? Pokój hotelowy to nie mieszkanie. Znacznie ciężej taką nieruchomość sprzedać. Jeśli chcemy nadal prowadzić działalność związaną z wynajmem, musimy to robić na własną rękę, ewentualnie szukać firmy, która się tym zajmie.

Marcin Moneta