Apartamenty i rezydencje drożeją najszybciej
W 2013 r. większość luksusowych nieruchomości drożało - wynika z danych zebranych przez firmę Knight Frank. Historia ostatnich lat pokazuje ponadto, że najbardziej prestiżowe rynki często zachowują się lepiej niż segment popularny.
Większość obserwatorów rynku nieruchomości uważa, że segment typu premium co do zasady zachowuje się lepiej niż segment popularny. W kryzysie, gdy popularne mieszkania tracą na wartości, apartamenty i rezydencje powinna więc dotknąć mniejsza przecena lub nawet powinny zyskiwać na wartości. Analogicznie w fazie ożywienia rynek premium powinien radzić sobie lepiej niż popularny. W większości przypadków rzeczywiście tak jest, choć znaleźć też można odmienne przykłady - wynika z danych zebranych przez Lion's Bank.
Patrząc na sprawę w krótkim okresie, można przytoczyć dane z najnowszego raportu Knight Frank, w którym określono zmiany cen luksusowych nieruchomości w najbardziej prestiżowych lokalizacjach na świecie. W 2013 r. w 39 proc. z nich zanotowano spadek cen. W 61 proc. miejsc ceny rosły lub pozostały stabilne. Co więcej, na co piątym rynku wzrosty były dwucyfrowe.
Największy progres zanotowano w regionie Azji Wschodniej, gdzie wzrost wartości nieruchomości premium był na poziomie 13,5 proc. Niewiele mniej zyskali inwestorzy nabywający apartament na Bliskim Wschodzie (+11,7 proc.) oraz w Ameryce Południowej (+12,6 proc.), natomiast w Ameryce Północnej progres był rzędu 5,7 proc. Wyraźnie gorsza sytuacja panowała w Europie, gdzie zanotowano spadek cen o 1 proc., oraz w Ameryce Środkowej (-0,9 proc.).
Bardziej wiarygodne byłyby jednak wyniki badań prowadzonych w dłuższym terminie. Zgodnie z nimi nieruchomości luksusowe w ponad połowie przypadków odnotowują większy wzrost wartości niż te z segmentu popularnego. Najbardziej oczywistym przykładem jest Londyn, gdzie zgodnie z danymi Knight Frank ceny w ciągu 5 lat (2009-2013) wzrosły w segmencie luksusowym o 53 proc., podczas gdy w całej Anglii jedynie o 5 proc. (dane EBC). Tak duża różnica wynika z tego, że badany okres zbiega się w czasie z recesją w strefie euro, kiedy inwestorzy obawiali się o przyszłość wspólnej waluty. Ważna jest też specyfika londyńskiego rynku. Stolica Wielkiej Brytanii cieszy się bowiem dużą popularnością, szczególnie wśród milionerów z zagranicy. Londyńskie nieruchomości od wielu lat nabywają Rosjanie, Hindusi, inwestorzy z regionu Zatoki Perskiej i Azji Wschodniej. W ostatnim czasie odnotowano także wzrost zainteresowania ze strony nabywców z krajów rozwijających się. Wyraźny wzrost popytu odczuwa się wśród inwestorów z Turcji, Ukrainy, a także Brazylii i Argentyny. Popyt zgłaszany w ostatnich latach przez inwestorów związany jest w dużej części z faktem, że rynek ten postrzegany jest jako bezpieczna przystań na czas kryzysu.
Podobnie wygląda sytuacja w Stanach Zjednoczonych. W trzech największych miastach USA, tj. Nowym Jorku, Los Angeles i Miami, ceny luksusowych nieruchomości wzrosły w badanym okresie odpowiednio o 13 proc., 11 proc. i 48 proc. (Knight Frank), przy czym w całych Stanach odnotowano progres rzędu 6 proc. (Case&Shiller). Według miejscowych analityków, odsetek zagranicznych nabywców luksusowych nieruchomości sięga 30 proc. Tak duży popyt, podobnie jak w stolicy Wielkiej Brytanii, winduje ceny do rekordowych poziomów. Według pośredników duży wpływ na tak znaczący wzrost cen mają wygórowane potrzeby klientów, którzy oczekują nie tylko najwyższego standardu wykończenia, ale również udogodnień znanych z 5-gwiazdkowych hoteli.
Nie w każdym jednak przypadku nieruchomości z segmentu premium dają zarobić więcej niż te z segmentu popularnego. Przykład? W Toronto w ciągu ostatnich 5 lat ceny luksusowych apartamentów wzrosły o 11 proc., podczas gdy w całej Kanadzie progres wyniósł 22 proc. - wynika z danych MLS i Knight Frank.
Podobnie sytuacja wygląda w krajach Europy kontynentalnej. W Paryżu, w badanym okresie, ceny nieruchomości z segmentu premium spadły o 10 proc., podczas gdy w kraju ceny wzrosły o 5 proc. Wytłumaczeniem w tym przypadku może być jednak fakt, że w badanym okresie wiele mówiło się o kryzysie strefy euro, co budziło obawy o utrzymanie wspólnej waluty i mogło się przełożyć na zmniejszenie zainteresowania ze strony zagranicznych inwestorów.
W ostatnich 5 latach gorsze wyniki segmentu premium zanotowano też w Szwajcarii. Tam zgodnie z danymi Swiss National Bank nieruchomości podrożały o 16 proc., a luksusowe apartamenty w Zurychu są dziś tańsze o 2 proc. niż 5 lat temu (Knight Frank). Tu także wytłumaczenia można szukać na rynku walutowym. W Szwajcarii znacząco wzrósł w tym czasie kurs franka, na co w odpowiedzi bank centralny zdecydował się na usztywnienie kursu szwajcarskiej waluty, ustalając minimalny kurs wymiany na 1,2 CHF/EUR.
Szczególnie spektakularne są dane dotyczące krajów Azji Wschodniej, a konkretnie Chin. W Pekinie i Szanghaju ceny luksusowych nieruchomości w latach 2009-2013 wzrosły odpowiednio o, bagatela, 109 proc. i 111 proc., podczas gdy w całych Chinach progres wyniósł "zaledwie" 27 proc. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Hongkongu. Nieruchomości premium podrożały bowiem o 80 proc., a te z segmentu popularnego o 121 proc. Czemu segment premium w Hongkongu zachowywał się gorzej niż cały rynek? Powodem może być obowiązujący na nim poziom cen. Ceny luksusowych nieruchomości w Hongkongu sięgnęły poziomu prawie 50 tys. dolarów za metr, co skutecznie potrafi odstraszyć część nabywców (wyższy wynik zanotowało jedynie Monako). Tym samym za metr kwadratowy trzeba zapłacić dziś więcej niż w Londynie i o ponad 2 razy więcej niż w Pekinie czy Szanghaju.
Jakub Potocki, Lion's House, Bartosz Turek, Lion's Bank
