Bez zebrania się nie obejdzie

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali, która reguluje większość kwestii dotyczących wspólnot mieszkaniowych, zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli nie później niż w I kwartale każdego roku. W tym wypadku chodzi o tzw. profesjonalnego zarządcę, który może pełnić funkcję zarządu na podstawie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo umowy zawartej później, ale także w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u. o w.l.). To właśnie te osoby (lub gremia) mają obowiązek zwołać do końca marca sprawozdawczo-ocenne (w stosunku do nich samych) spotkanie członków wspólnoty. Gdyby tego nie uczyniły, to sankcją jest możliwość zwołania tego jedynego obowiązkowego zebrania we wspólnocie przez każdego z właścicieli.

Przesunięcie terminu

W dalszej kolejności prawdopodobne jest nieudzielanie absolutorium zarządowi, odwołanie go czy rozwiązanie umowy z zarządcą, gdyby się okazało (a zazwyczaj tak jest), że z drastycznym przesunięciem terminu wiążą się niekorzystne skutki dla właścicieli lokali. Trzeba jednak pamiętać, że ustawa, podając termin, mówi o zwołaniu, a nie o zorganizowaniu zebrania w I kwartale. Nie podaje przy tym żadnej granicznej daty, w której zebranie musi się odbyć. Dlatego wiele firm zarządzających, które prowadzą sprawy zawiązane z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi wielu wspólnot - nie zdążając przygotować i zorganizować wszystkich zebrań przed końcem marca - stara się dotrzymywać terminu jedynie zwoływania zebrań. Jeżeli jednak nie wiąże się z tym odwlekanie w nieskończoność (bez ważnego powodu) samego zebrania i zostaje ono zorganizowane w rozsądnym terminie, np. w kwietniu, to formalnie nie można zarządowi czy zarządcy nic zarzucić.

Ponowne zwołanie zebrania

Gdyby natomiast doroczne zebranie wspólnoty zostało nawet terminowo zwołane, ale - powiedzmy - na wrzesień, to każdy z członków wspólnoty mógłby zwołać je ponownie, wyznaczając wcześniejszą datę. Właściciele lokali powinni przy tym domagać się wyjaśnień, ponieważ niewykluczone, że byłby to znak, że we wspólnocie dzieje się coś niedobrego (zapewne z funduszami) i warto na to w porę zareagować. Niemniej każdy tego rodzaju przypadek musi być analizowany indywidualnie. Ustawa reguluje bowiem wiele kwestii jedynie ramowo.

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

Chcesz mieć zawsze aktualny serwis gospodarczo-prawny? Zamów pełne wydanie "Gazety Prawnej" w internecie.