Tylko w tym roku w całym kraju przybędzie ponad 800 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Obiekty z lat 90. czy nawet z początku XXI wieku już są klasyfikowane w większości jako nieruchomości klasy B bądź nawet niższej. Czy więc nieodwołalnie są skazane na rozbiórkę?
Niekoniecznie. Muszą natomiast nastawić się na ostrą konkurencję - rywalizować wysokością czynszów, elastycznością, otwartością na najemców i równocześnie - w miarę możliwości - modernizować się.
Wbrew pozorom "strategii przetrwania" jest całkiem sporo. Niektóre starsze obiekty, dzięki zmianom infrastrukturalnym, zyskują nawet na znaczeniu, przez co stają się łakomym kąskiem dla deweloperów i mogą doczekać się modernizacji. Przykład to choćby warszawskie Powiśle czy Rondo Daszyńskiego. Nawet starsze nieruchomości położone przy drugiej linii metra są atrakcyjne dla najemców.
Inny pomysł na starsze biurowce to zmiana przeznaczenia obiektu. Tak robi się m.in. w Wielkiej Brytanii, gdzie nieruchomości komercyjne tego typu przystosowuje się na funkcje mieszkaniowe bądź np. na hostele.
Z pewnością właściciele, operatorzy starszych biurowców muszą - jeśli chcą przetrwać na trudnym rynku - przygotować strategię rozwoju, która będzie zakładała preferencyjną politykę w zakresie czynszów oraz plany modernizacyjne.
Obecnie, według WGN, inwestorzy zainteresowani są starszymi obiektami biurowymi - nawet tymi z okresu PRL - pod jednym, zasadniczym warunkiem: dostępu do bardzo dobrej, centralnej lokalizacji. Ponieważ przy dużej podaży deweloperzy ostro rywalizują o dobre grunty, są gotowi kupować nawet starsze obiekty i w zależności od ich potencjału oraz stanu technicznego - albo je wyburzać, albo modernizować.
Jeden z najnowszych przykładów to - wyburzony kilka miesięcy temu - biurowiec Cuprum we Wrocławiu. Kilkudziesięcioletni budynek, świetne zlokalizowany, został zrównany z ziemią. W jego miejscu powstanie Cuprum Square składające się z dwóch niezależnych od siebie biurowców - gmachu "A", o powierzchni ponad 10 tys. m kw., oraz "B", o powierzchni ponad 20 tys. m kw. Będą miały odpowiednio 7 i 8 kondygnacji.
W Katowicach deweloper kupił jeden z najbardziej charakterystycznych obiektów biurowych w mieście, i zarazem świetnie zlokalizowany, by go następnie rozebrać. Mowa o 18-piętrowym wieżowcu tuż obok Spodka - dawnej Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych. Obiekt ten o powierzchni użytkowej 17 tys. m kw. został kupiony przez inwestora - TDJ Real Estate - za niecałe 30 mln zł, co oznacza, że cena metra kwadratowego wynosiła 1760 zł. Stawkę dla obiektu kilkudziesięcioletniego, z okresu PRL, w tym przypadku i tak można uznać za nieco wygórowaną - z pewnością była ona podyktowana atrakcyjnym terenem inwestycyjnym.
Inna transakcja z rynku katowickiego to najwyższy budynek w tym mieście - wieżowiec Altus z 2003 roku, sprzedany za 185 mln zł. W tym przypadku cena za metr kwadratowy (61 tys. m kw. powierzchni użytkowej) wynosiła około 3000 zł.
W Krakowie ostatnio wyburzenia doczekał się biurowiec "Ruchu" przy alei Pokoju. W jego miejsce inwestor - grupa Buma - postawi 36-metrowy obiekt komercyjny o powierzchni 18 tys. m kw.
Coraz więcej jest też projektów przebudowy starszych obiektów - można tu wskazać choćby sztandarową inwestycję na placu Trzech Krzyży w Warszawie, czyli biurowiec Ethos - przebudowany Holland Park - obiekt postawiony w 1998 roku. Jak widać - nieruchomości z przełomu wieków uznawane są już za przestarzałe. Nowy biurowiec Ethos ma spełniać wymogi certyfikacji BREEAM, na poziomie Excellent.
Pozostając w Warszawie, można przytoczyć również przykład biurowca przy ul. Kasprzaka na Woli (dawna siedziba Kredyt Banku), który powstał w latach 1995-96. Nowy właściciel - Yareal - jak wynika z doniesień medialnych zamierza obiekt wyburzyć, by w jego miejsce postawić nową nieruchomość komercyjną.
Jakie stawki uzyskują starsze biurowce na rynku wtórnym? W WGN przeciętne ceny ofertowe obiektów biurowych powstałych do 2000 roku wynoszą 2500 zł za metr. Starsze nieruchomości komercyjne tego typu - wybudowane jeszcze w PRL - są jednak dużo tańsze. Średnia cen ofertowych w tym przypadku to zaledwie około 1300-1500 zł.
Stawki oczywiście są zróżnicowane w zależności od lokalizacji. W dużych miastach - zwłaszcza w centrach - będą one zdecydowanie wyższe. Przykładowo, obiekt biurowo-handlowy z lat 20. minionego wieku, zlokalizowany w ścisłym centrum Gdyni, po gruntownym remoncie (stan deweloperski), został wystawiony na sprzedaż w cenie ponad 7000 zł od metra kwadratowego. Budynek biurowy z tego samego okresu (1923) w Lesznie został wystawiony na sprzedaż już jednak w cenie 1100 zł/m kw.
Marcin Moneta
