Borys: Ograniczenia hurtowego kupna mieszkań powinny być dobrze wycelowane

Nad regulacjami ograniczającymi hurtowe zakupy mieszkań pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. W pierwotnej wersji propozycji resortu miały one obejmować zarówno fundusze jak i osoby prywatne, które kupują powyżej piątego mieszkania. Minister Buda zapowiedział jednak, że przygotowywana jest druga, zmodyfikowana wersja. Pomysł wywołał kontrowersje, także dlatego, że w Polsce rynek najmu instytucjonalnego dopiero raczkuje, udział funduszy na razie jest marginalny, a mieszkań na wynajem brakuje.

Szacuje się, że mieszkań oferowanych w formule najmu instytucjonalnego (tzw. PRS), wliczając w to zasoby PFR Nieruchomości, jest około 10 tys. (poniżej 1 proc. w całym rynku najmu).

Paweł Borys, prezes PFR pytany o zapowiedziane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii ograniczenia możliwości kupna większej liczby mieszkań, w tym przez fundusze inwestycyjne, wskazuje, że tego typu regulacje powinny być wycelowane w skupowanie już wybudowanych mieszkań, a nie w zlecanie przez inwestorów budowy mieszkań.

- Być może przydałyby się nowe regulacje, które przede wszystkim zapobiegałyby sytuacjom, w których fundusze skupowałyby już wybudowane mieszkania z rynku wtórnego. Jestem zwolennikiem modelu, w którym fundusz buduje mieszkania i tworzy w ten sposób nowy zasób mieszkaniowy, a ewentualnie później może w ramach takiej inwestycji odsprzedawać je do innego funduszu. Wówczas nie konkuruje on na rynku ze zwykłym Kowalskim - mówi prezes PFR.

Borys, pytany o ograniczenia dla osób prywatnych, które inwestycyjnie kupują po kilka mieszkań mówi, że wprowadzenie i ewentualnie ustawienie poprzeczki dla konkretnej liczby lokali powinno być oparte o analizę na bazie danych za ostatnich kilka lat.

- Nie ma nic złego w tym, że ktoś kupuje mieszkania, jeśli udostępnia je na rynku najmu. Natomiast można się zastanowić czy  takie osoby kupując większą liczbę lokali nie wchodzą w konkurencję z tymi, które starają się je kupić w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych i poprzez inwestycyjne zakupy nie podnoszą cen nieruchomości, co negatywnie wpływa na możliwości zakupowe osób mniej majętnych. To jest niełatwy problem w realnej ocenie skali tego zjawiska i ustalenia jakiejś granicy liczby mieszkań, przy której byłyby ewentualne obostrzenia. Powinno być oparte na analizach, jakie konkretnie zakupy w skali rynku najmocniej ograniczały podaż i wpływały na podnoszenie cen nieruchomości. Czy były to osoby kupujące po kilka czy po kilkanaście mieszkań - uważa Borys.

Prezes PFR przyznaje, że ceny mieszkań rosły w ostatnich latach, ale to jest trend europejski, w części był to efekt utrzymujących się wcześniej niskich stóp procentowych.

- Ceny mieszkań w Polsce nie wzrosły tak mocno jak w wielu krajach w strefie euro, gdzie mieliśmy długi okres prawie zerowych stóp procentowych. Część wzrostu w Polsce wynika z wyższych płac pracowników i skoku cen materiałów budowalnych, czyli wzrostu kosztów. Zakładam, że teraz, przy wysokich stopach i w związku ze zmniejszeniem popytu, te ceny się ustabilizują - mówi Paweł Borys.

Pozytywnie ocenia też niedawną decyzję KNF o obniżeniu dodatkowego bufora na ewentualny wzrost stóp procentowych. Jego zdaniem utrzymywanie 5 procentowego dodatkowego wymogu przy liczeniu zdolności kredytowej miało uzasadnienie, gdy były niższe stopy procentowe.

- Sygnały płynące z komunikatów RPP wskazują na to, że prawdopodobnie jesteśmy blisko zakończenia cyklu stóp procentowych w Polsce. Dla zwiększania zdolności kredytowej będą istotne dwa elementy. Pierwszy to spodziewane uruchomienie od drugiego półrocza przez większość banków kredytów hipotecznych opartych o nową stawkę WIRON, co w połączeniu z niższym buforem spowoduje poprawę dostępności. Natomiast wyraźny wzrost akcji kredytowej wystąpi w latach 2024 i 2025, bo taka jest realna perspektywa obniżek stóp - podsumowuje prezes PFR. 

Monika Krześniak-Sajewicz