Budowlanka tylko dla cierpliwych
Zastój na rynku wywołany kryzysem i utrudnieniami w dostępie do kredytów może być najlepszym momentem, by właśnie w nieruchomości lokować pieniądze.
Joanna i Piotr Borowscy z Wrocławia od kilku lat utrzymują się z wynajmu mieszkań. - Zaczęliśmy od lokalu po krewnej, w bloku przy jednej z głównych arterii komunikacyjnych miasta. Nie opłacało się go sprzedawać, bo mieszkania w wielkiej płycie z trudem znajdowały nabywców. Natomiast wynajęcie studentom, którzy nie mają wygórowanych potrzeb co do wyglądu budynku, aranżacji otoczenia i statusu materialnego sąsiadów okazało się strzałem w dziesiątkę - przyznaje Piotr Borowski.
Dziś małżeństwo oferuje już cztery lokale. Ostatnie, apartament o wysokim standardzie, kupili rok temu, za kredyt bankowy. - Z obecnej perspektywy mogłoby się wydawać, że był to ostatni moment, by uczynić taki zakup. Uważam jednak, że to właśnie załamanie na rynku służy inwestycjom w nieruchomości. Najważniejszy powód to fakt, że ceny metra kwadratowego systematycznie spadają lub można je korzystnie wynegocjować z deweloperem czy sprzedającym na rynku wtórnym - przyznają.
Potwierdza to raport przygotowany przez analityków WGN Group, która ma 65 biur obrotu nieruchomościami w Polsce i Europie. W ich opinii, różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieści się obecnie w przedziale od 5 proc. do nawet 20 proc., w zależności od lokalizacji, standardu i wielkości mieszkania, podczas gdy w 2007 r. było to tylko 3-4 proc. Asem w rękawie kupującego jest także fakt, że deweloper musi czekać na klienta znacznie dłużej niż jeszcze rok temu. Czas od momentu wystawienia mieszkania na sprzedaż do zawarcia transakcji to już nie tygodnie, ale miesiące. W takiej sytuacji trudno się nie ugiąć wobec żądań kupującego.
Kupić, ale...
Gwarancją zysku z nieruchomości: mieszkaniowych, komercyjnych, gruntów, w trudnych czasach jest odpowiedni dobór pod względem atrakcyjności. W każdym przypadku przede wszystkim liczy się dobra lokalizacja. Najlepsze miejsca to ciągi handlowe, sąsiedztwo wyższych uczelni, dobre skomunikowanie z centrum miasta czy autostradami. To dzięki nim bez trudu można znaleźć najemców i zarobić nawet na bardzo kosztownej nieruchomości.
- Zakup kamienicy w krakowskim centrum, przy głównej handlowej ulicy to poważny wydatek rzędu 3-10 mln euro, w zależności od wielkości budynku i jego stanu technicznego, ale zwrot z czynszów przy dobrym dobraniu najemców następuje w okresie 6-10 lat! - mówi Rafał Renduda, partner w FYI S.C.RE Independent Consultants.
Podobnie ma się sytuacja na rynku wynajmu mieszkań, na którym odnotowywany jest wzrost czynszów, przy jednocześnie powoli malejącym koszcie pieniądza. Należy jednak kupować mieszkania gotowe, eliminując tym samym czas oczekiwania na wybudowanie przez dewelopera. To pozwoli na czerpanie zysków niemal natychmiast.
- Mała dostępność kredytów powoduje, że osoby, które dysponują zdolnością kredytową wystarczającą do zakupu mieszkania, mogą uzyskiwać stopy zwrotu na tyle duże, żeby czynsz najmu obsługiwał zarówno ratę odsetkową, jak i kapitałową kredytu - uważa Piotr Szmilewski, starszy rzeczoznawca w dziale grupy rynków kapitałowych Cushman & Wakefield.
- Zakup tanich działek inwestycyjnych to dopiero połowa sukcesu. Istotne jest także przygotowanie projektu na miarę konkretnego inwestora, co daje gwarancję rozpoczęcia realizacji projektu zaraz po jego zakupie, ukończenia go w założonym przez inwestora czasie i, co najistotniejsze, niegenerowanie dodatkowych kosztów - dodaje Marek Wollnik, wiceprezes Zarządu Metropolis SA.
Budować, ale...
W najgorszej sytuacji znaleźli się deweloperzy budujący mieszkania i biurowce. Realne do osiągnięcia przychody ze sprzedaży mieszkań, biur czy magazynów obniżyły się od kilku do dwudziestu kilku procent, przy jednoczesnym wydłużeniu czasu trwania sprzedaży czy komercjalizacji.
- Praktycznie w ciągu kilku tygodni marże w planowanych projektach spadły poniżej progu opłacalności z ponad 25 proc. Z tego powodu większość deweloperów odłożyła na półkę inwestycje będące w przygotowaniu. W chwili obecnej rozpoczynanie nowych inwestycji jest mało opłacalne i bez znaczącego spadku kosztów budowy oraz zwiększenia dostępności do pieniądza nie będzie to stanowiło atrakcyjnej inwestycji - wyjaśnia Piotr Szmilewski z Cushman & Wakefield.
Jego zdaniem, można przewidzieć, że w perspektywie pół roku kompresja kosztów budowy i cena materiałów budowlanych stanie się faktem, ale nawet wtedy preferencją deweloperów będzie realizowanie inwestycji niskiego ryzyka - projektów, na które jak największa grupa przedsiębiorstw czy mieszkańców będzie mogła sobie pozwolić w dobie spowolnienia gospodarczego. To tanie biura klasy B na peryferiach głównych miast, czy mieszkania z segmentu popularnego zlokalizowane w dużych miastach, wykazujących dodatnie saldo migracji .
Jako pierwsze stanęły właśnie budowy w mniejszych miejscowościach. Okazało się, że koszty realizacji, marża i koszty obsługi inwestycji są wyższe niż możliwości nabywcze, czy chęci lokalnej społeczności.
- Ratunkiem dla takiej sytuacji jest budowanie po podpisaniu przedwstępnych umów najmu lub po przedsprzedaży mieszkań. Obie sytuacje są bardzo trudne do zaistnienia na dzisiejszym rynku. Za to rozpoczęcie dziś budowy mieszkań w dobrej lokalizacji i adekwatnej cenie jest w długiej perspektywie korzystne - sugeruje Rafał Renduda. - Warunkiem jest posiadanie środków, którymi sfinansujemy budowę i spokojna realizacja inwestycji, niezależnie od poziomu sprzedaży w trakcie budowy.
Bardzo ważne, by przed rozpoczęciem inwestycji zbadać rynek, przygotować różne warianty mieszkań lub - w przypadku powierzchni komercyjnej - możliwość podziału, odpowiadającego potrzebom lokalnego rynku. W każdym z większych miast brakuje np. powierzchni biurowej z małymi modułami rzędu 20-150 m kw., ponieważ każdy woli mieć jednego najemcę na cały lub przynajmniej pół budynku, co jest łatwiejsze pod względem administracyjnym.
Kiedy liczyć zyski
Zdaniem analityków, trudno dziś wskazać jedno miasto i określić czas, w którym zakupiona nieruchomość się zwróci. - Należy pamiętać, że to inwestycja długoterminowa. Nie ma już na rynku kupowania i zarobku w wysokości 20-40 proc. po pół roku, choć nadal jednostkowe przypadki mogą podobny zwrot zapewnić. Choć to raczej nisza na rynku i tylko zmuszeni sytuacją życiową decydują się na sprzedaż znacznie poniżej wartości. W perspektywie długoterminowej zakup mieszkania czy innej nieruchomości z potencjałem powinien dać oczekiwane stopy zwrotu - uważa Rafał Renduda.
- Wprawdzie czynsze najmu w obiektach komercyjnych od kilku miesięcy już nie rosną i ze względu na silne osłabienie złotówki czynsze denominowane w euro mogą wykazywać tendencję spadkową w perspektywie kilku miesięcy, ale różnica między kosztem pieniądza a zwrotem z takich inwestycji powiększyła się w ciągu kilku ostatnich miesięcy ze 100-150 punktów bazowych do około 300-400 punktów bazowych, co gwarantuje wyższą opłacalność niż lokaty bankowe czy obligacje skarbowe - wyjaśnia Piotr Szmilewski z Cushman & Wakefield. Przy założeniu, że kupowana nieruchomość wynajęta jest już na czas określony o terminie wygaśnięcia dłuższym niż 3 lata, zakup nieruchomości przy takim spreadzie pomiędzy kosztem pieniądza a stopą zwrotu wydaje się być interesującą alternatywą dla odkładania pieniędzy na lokacie. Podobnie ma się sytuacja z rynkiem wynajmu mieszkań, na którym odnotowywany jest wzrost czynszów, przy jednocześnie powoli malejącym koszcie pieniądza.
Agata Ałykow
Czytaj również:
Za przeciętną płacę można kupić pół metra mieszkania
