Ceny mieszkań spadły o 9 proc.

W minionym miesiącu przeciętna marża kredytów w złotych nie uległa zmianie, nadal wynosi 1,49 proc. Wbrew pozorom banki w tym czasie dokonywały jednak wielu zmian. Zaobserwowaliśmy aż 5 podwyżek i 4 obniżki. Największe zmiany wprowadził BOŚ (+0,3 pkt. proc.) i Alior Bank (+0,25 pkt. proc.). Ta ostatnia zmiana jest o tyle istotna, że w ostatnich miesiącach oferta Aliora była na szczycie naszego zestawienia z marżą 1,1 proc. Obecnie liderem został Credit Agricole z marżą wynoszącą 1,15 proc.

Pobierz: program PIT 2012

Choć przeciętna marża się nie zmieniła, to po raz kolejny spadło oprocentowanie kredytów hipotecznych. Obecnie przeciętna jego wartość wynosi już tylko 5,3 proc., a niedługo zapewne spadnie poniżej 5 proc. Wynika to z obniżek stóp procentowych NBP (łącznie o 1,5 pkt. proc.), które wywołały spadek stawki WIBOR 3M do nienotowanego jeszcze poziomu 3,46 proc. Nie wszystkie banki już uwzględniły to w podanym oprocentowaniu. Z tego właśnie względu w kolejnych miesiącach będziemy obserwowali dalsze obniżki oprocentowania.

Niższe oprocentowanie oznacza oczywiście spadek rat. Od września rata nowoudzelonego kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat spadła o 227 zł (czyli o 12 proc.). Dzięki temu wzrosła dostępna kwota kredytu w złotych. Jeszcze we wrześniu 4-osobowa rodzina z dochodem 8 tys. zł netto mogła liczyć na 632 tys. zł. Obecnie zdolność kredytowa wynosi już 674,8 tys. zł. Dostępna kwota kredytu wzrosła więc w tym czasie aż o ok. 42 tys. zł.

W przypadku nowoudzielanych kredytów walutowych niewiele się zmieniło. Końcówka lutego i początek marca przyniósł natomiast dobre wiadomości dla tych, którzy już spłacają kredyty w euro i we frankach. Jeszcze 26 lutego kurs franka wynosił bowiem 3,42 zł, a obecnie już tylko 3,34 zł. W ciągu kilkunastu dni kurs obniżył więc ratę w wysokości 500 CHF o 40 zł. W przypadku euro również można mówić o spadku raty, ale tylko jeśli porównamy ją z poziomem nie wcześniejszym niż koniec stycznia. Z drugiej jednak strony obecny kurs (4,13 zł) nadal jest istotnie wyższy niż na początku roku (ok. 4,06 zł).

Jarosław Sadowski, główny analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

Mieszkań wystawionych na sprzedaż o 36 proc. więcej, a ceny ofertowe niższe średnio o 9 proc. Tak rysuje się obraz wtórnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w lutym 2013 w porównaniu z sytuacją sprzed roku.

Wzrost liczby ofert nawet o 50 proc., w takich miastach jak Opole, Lublin czy Białystok, świadczy o tym jak poważny jest zastój na rynku nieruchomości. Mimo że ceny nieustannie spadają, nie pojawiają się zainteresowani kupnem. W lutym sprzedający obniżyli swoje oczekiwania o kolejny 1 proc. Ponownie liderem spadków był Sopot z obniżką rzędu 2,2 proc. Średnia cena metra mieszkania w tym mieście zbliża się do poziomu 8 tys. za metr, czyli jest o 3 tys. mniej niż latem 2008 roku. Wysokie korekty cen - rzędu 1,6 proc. nastąpiły również we Wrocławiu i Opolu, a także w Łodzi.

Jedynym wyjątkiem była w mijającym miesiącu Warszawa, gdzie nie odnotowujemy spadku ceny ofertowej. Wydaje się, że jest to bardziej zaklinanie rzeczywistości przez sprzedających niż odzwierciedlenie sytuacji na rynku. Podobnie jak w przypadku potencjalnych kupców u sprzedających również działa czynnik psychologiczny. Kupujący obawiają się przyszłości, a sprzedający żyją przeszłością i nie potrafią zrezygnować z poziomu cen sprzed 4-5 lat.

Wiosna to jeden z najlepszych momentów na zakup działki budowlanej. Ta pora roku nie tylko daje możliwość przyjrzenia się w jakim stanie znajduje się teren po wiosennych roztopach, jaki jest do niego dojazd, ale również po zimowym zastoju, ceny są nieco niższe. Analiza cen od 2008 roku wykazuje, że ziemia najbardziej potaniała poza aglomeracjami. Jednak również w największych miastach, w tym w Warszawie, gdzie ceny były najbardziej przeszacowane, widać spadek w stosunku do 2008, kiedy ceny były najwyższe (930 złotych za metr w Warszawie).

Budujesz dom, remontujesz mieszkanie? Tutaj znajdziesz mnóstwo porad budowlanych

Najtańsze działki budowlane na terenach miast wojewódzkich można znaleźć w Opolu, Kielcach, Olsztynie, gdzie średnie ceny kształtują się na poziomie 145-150 złotych za metr kwadratowy. Warszawa jest jak zwykle najdroższą lokalizacją, ale w przypadku działek budowlanych dysproporcje między stolicą a pozostałymi aglomeracjami są wyjątkowo duże. Średnia cena warszawska jest ponad dwukrotnie wyższa od poznańskiej i krakowskiej i niemal 6 razy w porównaniu z najtańszymi lokalizacjami.

W porównaniu ze zmianami cen ofertowych mieszkań, działki potaniały w niewielkim stopniu. Aktualnie na całym rynku nieruchomości panuje recesja, kupujących nie ma wielu, również w segmencie działek budowlanych. Możliwe są więc negocjacje cenowe, a ich margines może być nie mniejszy niż w przypadku mieszkań czy domów i sięgać nawet 20-30 proc. ceny wyjściowej. Większe upusty można uzyskać na terenach oddalonych o co najmniej 20-30 km od granic dużych miast.

Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl

Duża podaż, taniejące kredyty, silna pozycja kupujących w negocjacjach to tylko niektóre z czynników zachęcających do przyjrzenia się bliżej rynkowi mieszkaniowemu. Warto jeszcze dodać, że analizując średnie ceny transakcyjne z ostatnich lat po uwzględnieniu inflacji okazuje się, że ceny mieszkań odpowiadają poziomom z 2006 r. - czyli jeszcze sprzed fali historycznych szczytów hossy na rynku. Czy takie optymistyczne wiadomości zachęcą do przyjrzeniu się bliżej zakupowi mieszkania? Z pewnością zmobilizują grupę osób, które już od kilkunastu miesięcy odkładają zakup własnego M.

Uwzględniając inflację obecne ceny mieszkań znajdują się na poziomie obserwowanym w 2006 r., a więc jeszcze przed szczytem cenowego szaleństwa. Do zakupów zachęcają coraz liczniejsze okazje, a potencjalnych nabywców mobilizują uzgadniane właśnie zmiany do Rekomendacji S IV, które już od przyszłego roku ograniczą możliwość finansowania kredytem hipotecznym 100 proc. wartości nieruchomości.

Gdyby zestawienie cen mieszkań konstruować podobnie do tabeli notowań giełdowych przeważającym kolorem byłaby zieleń. W pięciu na siedem analizowanych miast ceny transakcyjne są wyższe od notowania sprzed miesiąca. Najwyższe różnice (6,4 proc.) odnotowujemy w Poznaniu. W przypadku tego miasta pojawienie się wyższych cen było scenariuszem nieuniknionym. Korekty, które obserwowaliśmy w zeszłym roku wynikały w dużej mierze z dostosowywania się cen do limitów RnS. Nabywcy wykorzystywali ostatnie chwile programu kupując mieszkania w cenach pozwalających na uzyskanie rządowych dopłat do kredytów. W rezultacie w listopadzie 2012 r. średnia cena spadła poniżej granicy 4300 zł za m kw. Nabywane w ostatnich trzech miesiącach mieszkania mają średnią cenę 4823 zł za m kw.

Następnymi dwoma miastami, w których ceny używanych mieszkań drgnęły w górę są Warszawa i Gdańsk. Ceny wzrosły tam odpowiednio o 1,9 i 1,5 proc. W przypadku tych miast za wcześnie jest mówić o zmianie trendu spadkowego, ponieważ podwyżki mogą wynikać ze zwiększonej liczby transakcji na nieruchomościach o wyższym standardzie.

W pozostałych czterech miastach ruchy cenowe nie są duże i mieszczą się w granicy 1 proc. Niewielkie ruchy cen w górę widoczne są we Wrocławiu (0,8 proc.) i Krakowie (0,6 proc.). Natomiast w Gdyni i Łodzi spadki wyniosły odpowiednio 0,2 proc. i 0,1 proc. Warto zauważyć, że obecnie notowane ceny transakcyjne w Gdyni są o 1,1 proc. wyższe niż przed rokiem.

Najmniejsze metraże w transakcjach tym razem nie pojawiają się w Gdyni (49,4 m kw.). W Krakowie sprzedawane metraże są największe (już 57,1 m kw.) We wszystkich miastach popyt skupia się na grupie mieszkań dwupokojowych i trzypokojowych o metrażach do 65 m kw. Większe mieszkania, choć pojawiają się w tym roku częściej na listach transakcyjnych, nadal bardzo długo czekają na nowego właściciela.

Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.

Załączniki