Jeśli ktoś zakładał, że pandemia szybko i mocno wyhamuje wzrost cen mieszkań to się przeliczył, bo rynek złapał tylko małą zadyszkę w drugim kwartale i dalej "biegnie", choć na szczęście dla kupujących nie jest to cenowy galop. To w jakim tempie będą rosły ceny w dużym stopniu zależy od tego jak wiele osób będzie nadal wierzyć, że "ceny nieruchomości nigdy nie spadają", a ilu zrewiduje ten pogląd, bo od tego zależy też jak duża grupa będzie traktować zakup drogich mieszkań jako dobrą inwestycję.
Bufor z pandemii, czyli 90 mld zł
Od dwóch lat ceny na rynku pierwotnym rosną w tempie 8-10 proc. rocznie. W trakcie pandemii spadły jedynie w drugim kwartale, ale już w trzecim wróciły do trendu wzrostowego, nadrabiając z przewagą spadki.
Dla kupujących, sprzedających i wahających się w co zainwestować nadwyżki finansowe najważniejsze jest jednak co będzie się działo w przyszłości. Tej najbliższej oraz dalszej.
Inwestycje te mogą być finansowane z bufora oszczędności zgromadzonego przez gospodarstwa domowe w trakcie pandemii, który zgodnie z naszymi szacunkami wyniósł w 2020 r. ok. 90 mld zł.
Zdaniem ekonomistów Credit Agricole, tempo wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym obniżyło się do 7,8 proc. rocznie w czwartym kwartale 2020 r. i w kolejnych latach wyhamuje do 6,8 proc. w 2023 r. Oznacza to, że przeciętna cena transakcyjna w siedmiu największych miastach wzrośnie z 8,9 tys. zł w czwartym kwartale 2020 r. do 11 tys. zł na koniec 2023 roku.
Prognoza opiera się na kilku założeniach, m.in., że po przejściowym wzroście w 2020 r. stopa bezrobocia ponownie obniży się w 2021 r. i utrzyma się na poziomie ok. 3 proc. (BAEL). Po drugie, że stopy procentowe pozostaną w najbliższych latach na niezmienionym poziomie, co będzie sprzyjać inwestycjom w mieszkania, które będą alternatywą dla nisko oprocentowanych depozytów bankowych. - Inwestycje te mogą być finansowane z bufora oszczędności zgromadzonego przez gospodarstwa domowe w trakcie pandemii, który zgodnie z naszymi szacunkami wyniósł w 2020 r. ok. 90 mld zł - wyliczają ekonomiści Credit Agricole.
Ceny domów nigdy nie spadają?
Ekonomiści zaznaczają, że w odwrotnym kierunku czyli obniżając prognozę, może zadziałać materializacja scenariusza niekorzystnego przebiegu pandemii COVID-19 w kolejnych kwartałach. - W takich warunkach będziemy mieli do czynienia ze spadkiem popytu na wynajem mieszkań, m.in. ze względu na przedłużającą się naukę w trybie zdalnym, ograniczenia w turystyce czy też zmniejszony napływ imigrantów. A to z kolei będzie ograniczało atrakcyjność zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Dodatkowym czynnikiem osłabiającym presję na wzrost cen w takim scenariuszu alternatywnym byłoby pogorszenie sytuacji na rynku pracy - zastrzegają ekonomiści Credit Agriciole. Zwracają uwagę też na czynnik psychologiczny, który silnie oddziałuje na ceny na rynku nieruchomości. Takie badania ankietowe publikuje cyklicznie "Finansowy Barometr ING".
Im szybciej ceny będą rosły tym więcej osób będzie oczekiwać ich dalszego wzrostu i będzie bardziej skłonne lokować swoje oszczędności na rynku mieszkaniowym. Pandemia wystudziła oczekiwania, ale one mogę bardzo szybko powrócić i to w zdwojonej skali - bo "jak pandemia nie zatrzymała wzrostu cen, to nic nie zatrzyma"
Ten odsetek się zmienia. W latach 2014-2018 w granicach 34-38 proc. ankietowanych zgadzało się ze stwierdzeniem, że ceny domów nigdy nie spadają. W latach 2018-2019 odsetek odpowiedzi twierdzących skoczył do około 50 proc., a w 2020 r. spadł do 46 proc.
- W naszej prognozie przyjęliśmy, że odsetek respondentów zgadzających się z tym stwierdzeniem obniży się nieznacznie do 44 proc. w horyzoncie 2023 r. - zaznaczają ekonomiści Credit Agricole.
Samonapędzający się efekt
Na tę zależność zwraca uwagę Adam Czerniak, ekonomista Szkoły Głównej Handlowej, specjalizujący się w tematyce rynku nieruchomości.
- Prognozy oczekiwań wzrostu cen, podobnie jak popyt gotówkowy na mieszkania są endogeniczne. To oznacza, że im szybciej ceny będą rosły tym więcej osób będzie oczekiwać ich dalszego wzrostu i będzie bardziej skłonne lokować swoje oszczędności na rynku mieszkaniowym. Zwracam jednak uwagę, że pandemia wystudziła oczekiwania, ale one mogę bardzo szybko powrócić i to w zdwojonej skali - bo "jak pandemia nie zatrzymała wzrostu cen, to nic nie zatrzyma" - tłumaczy Adam Czerniak.
Jego zdaniem, prognozy popytu gotówkowego stoją pod dużym znakiem zapytania, bo właśnie skala napływu gotówki na rynek mocno różni ekspertów.
- Zależy on od opłacalności alternatyw inwestycyjnych jak giełda czy lokaty, nawisu oszczędności, który przez pandemię się zwiększył oraz faktycznego wzrostu cen mieszkań, a im wyższy wzrost cen, tym więcej będzie zakupów za gotówkę. Ja uważam, że istnieje wysokie ryzyko podwyżek stóp w perspektywie dwóch lat, a sytuacja na polskiej giełdzie też jest wielką niewiadomą. Jednocześnie jeśli udałoby się wprowadzić tzw. REIT-y to mogłoby to przekierować napływ gotówki - przewiduje. Spodziewa się bardziej dynamicznych zmian na rynku.
- Im mocniejszy będzie teraz wzrost cen mieszkań, tym silniejsze będzie później ich hamowanie. NBP poda wkrótce dane za czwarty kwartał i moim zdaniem powtórzy się sytuacja z pierwszego kwartału, czyli wzrost powyżej 10 proc. w ujęciu rocznym. Jeśli tempo byłoby niższe, to oznaczałoby, że rynek sam się wystudził. Jednak ja uważam, że bardziej prawdopodobny jest scenariusz ponad 10 procentowego wzrostu, a potem gwałtowne zatrzymanie wzrostu cen - przewiduje Adam Czerniak.
Spokojniejszy przebieg zmian na rynku przewiduje Piotr Popławski, ekonomista ING Banku Śląskiego, choć i on przewiduje wzrost cen, a jedyne znaki zapytania dotyczą tempa, które w dużym stopniu uzależnione są od przebiegu pandemii.
Istotne będzie jak zmieni się zapotrzebowanie na mieszkania w ujęciu geograficznym i czy duża grupa zdecyduje się na wyprowadzkę z dużych miast do mniejszych miejscowości, bo jeśli ktoś pracuje zdalnie to równie dobrze może zamieszkać w Bieszczadach zamiast w Warszawie czy Wrocławiu.
- Ceny nieruchomości będą rosły, choć uważam że będzie to tempo jednocyfrowe, w granicach 5-7 proc. w dużych miastach. Przede wszystkim dlatego, że stopy procentowe w Polsce są bardzo niskie i bez perspektyw na ich wzrost w horyzoncie co najmniej dwóch lat. Jednocześnie inflacja jest dość wysoka, a indeksy giełdowe już na wysokich poziomach, więc nieruchomości są traktowane jako perspektywiczne aktywo, które będzie drożeć i chętnie kupowane jako inwestycja - uzasadnia.
Jego zdaniem jedynym elementem, który przemawia przeciwko dalszemu istotnemu wzrostowi cen mieszkań jest przedłużający się lockdown, który powoduje, że wciąż nie wiadomo czy studenci wrócą do tradycyjnej formy nauczania oraz czy będzie przypływ pracowników sezonowych, bo to w dużym stopniu zdecyduje o tym czy będzie popyt na wynajmowane mieszkania czy nie. To z kolei przekłada się na opłacalność takich inwestycji, bo ceny najmu mocno spadły i to może być czynnikiem hamującym inwestycje w nieruchomości.
- Zwłaszcza na rynku pierwotnym w ogóle nie ma mowy o spadku cen, a z danych grupy Morizon wynika, że w ostatnim czasie ceny w dużych miastach mocno wzrosły. To pokazuje, że jest to chętnie wybierana alternatywa dla lokowania kapitału w banku. Dodatkowo zostały z powrotem poluzowane warunki udzielania kredytów hipotecznych, co oznacza, że większa grupa może kupić mieszkanie dla potrzeb własnych - mówi ekonomista ING Banku Śląskiego. Zwraca jednak uwagę, że po pandemii mogą być pewne zmiany w układzie geograficznym, a co popyt na mieszkania może zmienić kierunki.
- W tym kontekście istotne będzie jak zmieni się zapotrzebowanie na mieszkania w ujęciu geograficznym i czy duża grupa zdecyduje się na wyprowadzkę z dużych miast do mniejszych miejscowości, bo jeśli ktoś pracuje zdalnie to równie dobrze może zamieszkać w Bieszczadach zamiast w Warszawie czy Wrocławiu - uważa Piotr Popławski.
Monika Krześniak-Sajewicz
