Reklama

Ceny mieszkań w ciągu roku wzrosły o ponad 8 proc.

Ceny mieszkań w drugim kwartale tego roku wzrosły o 8,1 proc. w porównaniu z drugim kwartałem rok wcześniej - poinformował w piątek Główny Urząd statystyczny.

Urząd sprecyzował, ze szybciej rosły ceny mieszkań na rynku wtórnym, gdyż skala zwyżki sięgnęła 9,4 proc. Z kolei na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 6,6 proc.

Reklama

Z komunikatu GUS wynika ponadto, że ceny lokali mieszkalnych w drugim kwartale 2019 r., w stosunku do kwartału pierwszego wzrosły o 2,3 proc. (w tym na rynku pierwotnym - o 1,6 proc. i na rynku wtórnym - o 3,0 proc.).

Według GUS w drugim kwartale największy wzrost cen lokali mieszkalnych w ciągu roku zanotowano w województwie dolnośląskim (wzrost o 12 proc.), śląskim (o 10,4 proc.) i małopolskim (o 10,3 proc.). Najmniej zdrożały mieszkania w województwie opolskim, gdzie wzrost wyniósł 4,8 proc.

GUS zauważa jednocześnie, że w drugim kwartale 2019 r. ceny lokali mieszkalnych były o 21,1 proc. wyższe w porównaniu ze średnią ceną dla 2015 r. (w tym na rynku pierwotnym - o 16,8 proc., a na rynku wtórnym - o 25,0 proc.).

- - - - -

26 września informowaliśmy: Czy mamy bańkę na rynku mieszkaniowym?

Ostatnie wzrosty cen mieszkań spowodowały, że pojawia się wiele materiałów prasowych porównujących obecną sytuację na rynku mieszkaniowym do boomu w latach 2006-2007 i następnie gwałtownego załamania w 2008 r. Czy należy obawiać się powstania bańki na rynku mieszkaniowym?

Porównując sytuację od strony popytowej na pewno obecne warunki rynkowe są o wiele stabilniejsze niż w latach 2006-2008. Po pierwsze dobra sytuacja gospodarcza (wzrost PKB, wzrosty płac, niskie bezrobocie, stabilne zatrudnienie m.in. w sektorach finansowym i IT) powoduje, że wielu Polaków ma zdolność kredytową popartą znacznym wkładem własnym.

Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym kredyty złotówkowe są stosunkowo tanie i przez to szeroko dostępne. W latach 2006-2008 stopy procentowe w Polsce były wysokie (stopa referencyjna NBP na poziomie 5-6%), ponieważ wzrost PKB napędzany był napływem kapitału zagranicznego po wejściu Polski do UE - wyższe stopy miały zapobiec przegrzaniu gospodarki i wzrostowi inflacji.

Dlatego dużą popularnością cieszyły się kredyty frankowe, ze względu na niższy LIBOR i w związku z tym niższe raty kredytowe. Ponadto banki często nie wymagały wkładu własnego. Zaciąganie kredytów w obcej walucie spowodowało, że w obliczu kryzysu gospodarczego, kiedy wartość złotówki względem franka spadła, wysokość kredytu do spłaty drastycznie wzrosła.

Równolegle wartość kredytowanych mieszkań również znacząco spadła powodując, że u wielu kredytobiorców frankowych poziomy LTV sięgały nawet ponad 200%. Można powiedzieć, że zdolność kredytowa Polaków przed 2008 r. była sztucznie wykreowana poprzez oferowanie tanich kredytów w obcej walucie.

Obecnie ta zdolność jest "naturalna", ponieważ dotyczy kredytów złotówkowych i jest napędzana wzrostem płac i bogaceniem się społeczeństwa. Niemniej należy pamiętać, że przy zaciąganiu kredytu na 20-30 lat stopy procentowe mogą znacząco się zmienić w przyszłości.

Nie jest wykluczone, że obecna dwucyfrowa dynamika wzrostu cen mieszkań spowoduje spadek popytu, ale będzie to miało charakter normalnej gry rynkowej i równoważenie się popytu i podaży. W 2008 r. głównym powodem załamania popytu w Polsce (a w następstwie gwałtownym spadkiem cen mieszkań, a także problemami finansowymi deweloperów), było nagłe ograniczenie dostępu do taniego finansowania bankowego spowodowanego globalnym kryzysem gospodarczym, który wstrzymał akcję kredytową - od wybuchu kryzysu praktycznie nie udziela się już frankowych kredytów hipotecznych.

Dodatkowo sam globalny kryzys był w głównej mierze spowodowany bańką na rynku nieruchomości w USA. Obecnie możliwe jest ograniczenie akcji kredytowej, co komunikują same banki, ale nic nie wskazuje na tak gwałtowne załamanie jak w 2008 r.

Zwróćmy uwagę, że w środowisku rosnących cen gruntów i kosztów budowy oferta deweloperów jest uzupełniana, a nie powiększana - od połowy 2014 r. oscyluje w okolicy 50 tys. (na 6 głównych rynkach; dane REAS), a w 2018 r. w momencie spadków sprzedaży została odpowiednio zredukowana, aby bronić marż.

W latach 2006-2007 podaż mieszkań cały czas szybko rosła pomimo gwałtownych wzrostów cen gruntów, ponieważ deweloperzy byli przekonani, że ceny mieszkań będą dalej rosnąć i zrekompensują im wyższe ponoszone koszty. W naszej opinii ryzyko, że nadpodaż mieszkań doprowadzi do załamania cen i kryzysu na rynku nieruchomości, jest obecnie znikome.

Firmy starają się kontrolować wielkość podaży, przez co wyższe koszty są skuteczniej przerzucane na klientów. Nauczeni doświadczeniem z lat 2008-2009 bardziej rozsądnie dostosowują oferty, uważniej kupują grunty i nie "gonią" za rekordowymi wolumenami.

Pomimo rosnących cen mieszkań, popyt na nie wciąż jest wysoki, głównie dzięki niskim kosztom kredytów hipotecznych. Dopóki NBP będzie utrzymywał stopy procentowe na obecnym poziomie nie należy spodziewać się gwałtownego spadku popytu.

W ostatnim czasie w obliczu rosnącej inflacji pojawiają się głosy, aby podnosić stopy, ale większość RPP jest gołębia i skłania się nawet ku obniżkom. Trudno na ten moment przewidzieć działania NBP, bo i wiele zależy od zmian stóp procentowych w UE, a EBC na ostatnim posiedzeniu obniżyło stopę depozytową o 0,1 p.p.

Wśród wskaźników, które mogą być lampkami ostrzegawczymi należy wymienić względny spadek siły nabywczej w przypadku zakupu mieszkań. Pomimo ponad 7% wzrostów płac r/r., przeciętna pensja pozwala na zakup mniejszej liczby metrów kwadratowych mieszkania.

Drugim takim wskaźnikiem jest wzrost udziału kredytów o LTV powyżej 80% wśród nowo udzielonych kredytów (dane NBP), co trochę nawiązuje do pierwszego sygnału o spadku siły nabywczej. Wolniej rosnące oszczędności na wkład własny w porównaniu do wzrostu cen mieszkań spowodowały zwiększenie średniego poziomu LTV. Może to być zapowiedź wyhamowania akcji kredytowej i spadku popytu na mieszkania.

Innych ewentualnych zagrożeń dla sektora mieszkaniowego można upatrywać w czynnikach zewnętrznych, w tym głównie w trwającej wojnie handlowej, czy toczącym się procesie brexitu, które mogą spowodować istotne spowolnienie gospodarcze, a także w ewentualnych problemach sektora bankowego, chociażby w związku z nierozwiązaną kwestią kredytów frankowych.

Czynniki demograficzne należą do najważniejszych pod kątem kształtowania się popytu na nieruchomości mieszkaniowe w długim terminie zarówno w perspektywie całego kraju (przyrost demograficzny), jak i na rynkach lokalnych (migracja pomiędzy miastami).

Prognoza ludności Polski do roku 2030 sporządzona przez GUS wskazuje na stopniowy i przyśpieszający spadek ludności z 38,4 mln zł w 2018 r. do 38 mln w 2025 r. i zaledwie 37,6 mln w 2030 r.

Dodatkowo zmianie ulegnie struktura wiekowa społeczeństwa - ilość osób w wieku poprodukcyjnym wzrośnie z 8,2 mln obecnie do 8,9 mln w 2025 r. i 9,6 mln w 2030 r., a w wieku produkcyjnym spadnie z 23,3 obecnie do 21,9 mln w 2025 r. i 21,5 mln w 2030 r.

W tym samym czasie ludność miast spadnie z 18,5 mln obecnie do 18 mln w 2025 r. i 17,6 mln w 2030 r. Według prognoz GUS do 2030 r. wzrośnie ludność Warszawy (+70 tys.), Wrocławia (+10 tys.) i Krakowa (+10 tys.), a spadnie w Poznaniu (-40 tys.), Łodzi (-70 tys.) i Trójmieście (-10 tys.).

Malejąca liczba ludności przełoży się na większe nasycenie zasobami mieszkaniowymi przypadającymi na mieszkańców, co zmniejszy ogólny popyt na zakup mieszkań. Analogiczny wpływ będzie miała mniejsza ilość osób młodych w wieku 25-34 lata, czyli potencjalnych kupców pierwszych mieszkań.

Spadek liczby ludności w Polsce może zostać częściowo skompensowany imigracją, w tym głównie imigracją z Ukrainy.

Z kolei patrząc na nasycenie rynku mieszkaniowego w Polsce nasz kraj jest na ostatnim miejscu w Unii Europejskiej. W 2017 r. było w Polsce 14,5 mln mieszkań co przekłada się na 376 mieszkań na 1000 mieszkańców1.

Dla porównania średnia unijna to 489 mieszkań, a w sąsiednich Czechach jest to 466 mieszkań.

Liczby te pokazują, że w Polsce wciąż istnieje bardzo istotny potencjał popytowy na nowe mieszkania. W związku ze zmianami struktury demograficznej i wzrostem liczby osób starszych wzrośnie popyt na mieszkania dostosowane dla osób w podeszłym wieku (większe mieszkania w budynkach z udogodnieniami dla seniorów).

Z drugiej strony zmiany kulturowe takie jak - wcześniejsze usamodzielnianie się i późniejsze macierzyństwo - mogą generować wzrost popytu na mniejsze mieszkania i na wynajem mieszkań.

Niepokoić może fakt, że w ostatnich kilku kwartałach tempo wzrostu cen mieszkań przewyższyło tempo wzrostu płac. Niemniej jednak siła nabywcza jest istotnie wyższa niż na początku badanego okresu, kiedy to w połowie 2007 r., czyli szczycie poprzedniego boomu, kiedy przeciętna miesięczna pensja pozwalała na zakup zaledwie 0,35 m2 mieszkania. Obecnie jest to ok. ok. 0,6 m2 mieszkania.

Wydaje się, że jeżeli nie dojdzie do jakichś nieprzewidzianych zdarzeń, takich jak globalny kryzys gospodarczy spowodowany wojnami handlowymi, to raczej nie powinno dojść do nagłego załamania na miarę tego z 2008 r. Okres największej hossy mamy najprawdopodobniej za sobą, ale przejście z fazy boomu do fazy równowagi rynkowej następuje łagodnie.

Wojciech Bartosik analityk

MICHAEL/STRÖM DOM MAKLERSKI S. A.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »