Co dalej z cenami mieszkań? Są najnowsze prognozy

Wzrost stóp procentowych i drastyczne ograniczenie zdolności kredytowej bardzo silnie przełożyły się na sytuację na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy sprzedają o połowę mniej lokali niż przed rokiem. Mamy rynek kupującego, a ta sytuacja przekłada się na wyhamowanie cen. 

 - W trzecim kwartale w sześciu największych miastach ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w ujęciu kwartalnym się ustabilizowały. W pozostałych miastach wojewódzkich wystąpiły spadki cen - średnio o około 3,5 proc. W dużych miastach liczba transakcji spadła o ponad połowę, w małych spadek był nawet silniejszy i w efekcie w skali całego kraju sytuacja jest nawet gorsza niż pokazują to ogólnodostępne statystyki, które monitorują głównie duże miasta - mówi Interii Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz rynku nieruchomości PKO BP.

 Spadek zdolności kredytowej oznacza w praktyce, że spora grupa w ogóle nie ma szans na kredyt albo może dostać dużo mniejszą kwotę, za którą można kupić mniejsze mieszkanie.

 - W efekcie wyraźnego spadku zdolności kredytowej zmniejszył się średni metraż kupowanego mieszkania, do 54 metrów kwadratowych, podczas gdy rok temu było to 61 metrów, więc to różnica sięgająca 10 proc. Wzrost stóp procentowych znacznie silniej dotknął sprzedaż mieszkań najtańszych. Droższe, czyli przede wszystkim zlokalizowane w atrakcyjnych dzielnicach dużych miast, sprzedają się lepiej. To oznacza, że zmieniła się struktura transakcji na rynku - w całej puli sprzedawanych mieszkań jest większy udział tych o mniejszej powierzchni, które cechują się wyższą średnią ceną metra kwadratowego, oraz tych, które można zakwalifikować do segmentu premium. Warto mieć to na uwadze porównując statystyki średnich cen - tłumaczy Wojciech Matysiak.

Jak dodaje, mieszkania obecnie kupowane są głównie na własne potrzeby, a wyraźnie spadł popyt inwestycyjny. Jego zdaniem widać to choćby po tym, że mało jest zakupów nieruchomości poza miejscem zamieszkania nabywcy, co w latach 2020-2021 było dość częste. -  Można to uzasadniać faktem, że są inne alternatywy do inwestowania. Mimo tego, że czynsze najmu mocno wzrosły, to implikowana stopa zwrotu dla inwestora na rynku nieruchomości jest zbyt niska. Wprawdzie rentowność najmu wzrosła z 4-5 proc., do 6-7 proc., to biorąc pod uwagę wzrost kosztu finansowania i pojawienie się alternatywnych form lokowania nadwyżek finansowych, nie zachęca to do inwestowania na rynku nieruchomości - mówi kierownik zespołu analiz rynku nieruchomości PKO BP.

 W Polsce wciąż mamy dużą lukę mieszkaniową, więc kluczowa dla całego rynku będzie podaż mieszkań.

 - W tym momencie jest jeszcze sporo projektów w trakcie budowy i one trafiają na rynek pierwotny, więc podaż jest jeszcze spora. Popyt naszym zdaniem osiągnął już dołek i w najbliższych kwartałach czeka nas "uklepywanie" tego dołka. Mamy zatem rynek kupującego, jest duża możliwość negocjowania ceny, więc jeśli kogoś stać na kupno to jest dobry moment, bo jest w czym wybierać. Natomiast deweloperzy mocno ograniczają nowe inwestycje i w perspektywie 2-3 lat nowa podaż będzie dużo mniejsza - mówi Matysiak.

Jego zdaniem, w horyzoncie końca 2023, jeśli wówczas zaczną się obniżki stóp procentowych, a rynek pracy nie ucierpi istotnie w wyniku spowolnienia gospodarczego, popyt powinien zacząć się odbudowywać.  - W konsekwencji jeśli strona popytowa odbije, a podaż będzie ograniczona, może to wywołać wzrost cen, choć nie nastąpi to od razu, ale z około rocznym opóźnieniem. Dlatego zakładamy, że ceny mieszkań wrócą do trendy wzrostowego w 2025 roku, a do tego czasu będziemy mieć stabilizację lub niewielkie spadki cen - przewiduje ekspert PKO BP.  Zaznacza jednocześnie, że w dłuższej perspektywie, w związku z tym, że mamy lukę mieszkaniową, potencjał do budowy większej liczby mieszkań jest wciąż spory.

Monika Krześniak-Sajewicz