Co dalej z "kredytem na start"? Ujawniono opinie, Ministerstwo Finansów i NBP nie kryją obaw

W poniedziałek zostały wreszcie opublikowane opinie i uwagi, jakie spłynęły w ramach uzgodnień i konsultacji do projektu "kredyt na start". Jak kilka dni temu pisała Interia, mimo że konsultacje zostały ogłoszone w kwietniu i opinie płynęły do ministerstwa przez kilka miesięcy, nie były publikowane na RCL.

15 lipca MRIT upubliczniło na rządowym portalu RCL uwagi wraz z odniesieniem się do nich. W ramach uzgodnień międzyresortowych dość ostro projekt oceniło Ministerstwo Finansów.

"Wprowadzenie proponowanego rozwiązania i spodziewany wraz z nim przyspieszony wzrost cen mieszkań spowoduje przyspieszenie decyzji o kupnie mieszkania również przez gospodarstwa domowe niekwalifikujące się do programu, ale planujące zakupić mieszkanie w najbliższej przyszłości, ze względu na chęć ochrony zgromadzonych w tym celu oszczędności względem przyspieszonej dynamiki cen nieruchomości" - napisał resort w opinii do projektu.

Jak argumentuje MF, zaproponowane w omawianym projekcie ustawy rozwiązania stanowią silny czynnik pro-popytowy na rynku nieruchomości. 

"Wraz z poprawiającą się sytuacją makroekonomiczną (stabilnym wzrostem płac, niskim bezrobociem, malejącą inflacją, spodziewanymi obniżkami stóp procentowych NBP) można spodziewać się stopniowej odbudowy popytu na mieszkania bez takiej skali dopłat do rat kredytów. Popyt na kredyt (w postaci liczby wniosków; dane BIK) jest naturalnie niższy niż w II półroczu 2023 roku, ale jednak pozostaje na wyraźnie wyższych poziomach (o 30-40 proc.) niż w I. półroczu ubiegłego roku wbrew przewidywanemu załamania się popytu, co wskazuje na polepszającą się sytuację gospodarstw domowych" - wskazuje MF. 

"Zwracamy uwagę, że proponowane działania oddziałujące bezpośrednio na popyt mogą doprowadzić do niewspółmiernego do fundamentów gospodarki wzrostu cen na rynku mieszkaniowym i kosztów materiałów budowlanych w krótkim okresie - przed odpowiednim dostosowaniem podaży mieszkań" - dodaje. 

Jak zaznacza, choć istnieją przesłanki, że można spodziewać się mniejszego wpływu na średnie ceny tego programu niż jego poprzednika - Bezpiecznego Kredytu 2 proc. - ze względu na liczne kryteria ograniczające skalę dopłat, których poprzedni program nie posiadał, "należy zwrócić uwagę na możliwy większy wpływ na ceny mieszkań o większych metrażach i w mniejszych ośrodkach ze względu na dużo większą niż w poprzednim programie preferencję dla gospodarstw domowych z dziećmi".

MF ma też zastrzeżenia do poszczególnych warunków programu, m.in. do wysoko ustawionych kryteriów dochodowych.

"Zdając sobie sprawę z potrzeby większego wsparcia wielodzietnych gospodarstw domowych ze względu na ich większe potrzeby mieszkaniowe i przeciętnie gorszą sytuację dochodową, zwracamy uwagę, że ograniczenia dochodowe w proponowanym programie w skrajnych przypadkach wydają się nieuzasadnienie wysokie (przykładowo - graniczny poziom dochodów netto z roku ubiegłego dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego z trójką dzieci w Warszawie, które to dodatkowo nie musi spełnić warunku kupna pierwszego mieszkania na własność w ramach proponowanego programu wsparcia, to ponad 35 tys. zł netto). Ze względu na wbudowany mechanizm typu "złotówka za złotówkę", sugerujemy ewentualne obniżenie progów dochodowych" - proponuje MF.

Resort zwraca też uwagę, że należy rozważyć możliwość wprowadzenia mechanizmu ponownej ewaluacji dochodu kredytobiorcy w trakcie trwania okresu dopłat i odpowiedniego dostosowania wysokości dopłat względem aktualnego dochodu liczonego na podstawie ostatnich 12 miesięcy (reewaluacja np. co rok). Działanie to upodabniałoby warunki, na jakich gospodarstwa domowe o podobnych dochodach dostają dopłaty od państwa.

Z kolei NBP zwraca uwagę fakt, że rozwiązania proponowane w projekcie ustawy oddziałują przede wszystkim na stronę popytową, przez co można oczekiwać, że nie przyczynią się w zauważalny sposób do zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce. 

"Wspieranie głównie strony popytowej na rynku nieruchomości, poprzez wprowadzenie bodźca do zaciągania kredytów hipotecznych, może oddziaływać w kierunku dalszego wzrostu cen nieruchomości, ograniczając w ten sposób ich dostępność dla znacznej części społeczeństwa niekorzystającej z dopłat" - wskazał bank centralny. 

"Ponadto, 'kredyt mieszkaniowy #na Start' kierowany jest przede wszystkim do osób zaciągających kredyty hipoteczne, a zatem osób osiągających odpowiednio wysokie, stałe dochody, zapewniające im odpowiednią zdolność kredytową. W celu zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce działania państwa powinny w zdecydowanie większym stopniu koncentrować się na pobudzaniu podaży nieruchomości, w tym na wynajem, dostępnych na przystępnych warunkach" - sugeruje NBP. 

NBP ocenia, że zawarte w projekcie rozwiązania jedynie w ograniczonym stopniu odnoszą się do takich mieszkań, tj. w zakresie przedsięwzięcia społecznej inicjatywy mieszkaniowej (SIM), czy towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) albo wkładu w spółdzielni mieszkaniowej. 

"Warto byłoby jednak rozważyć również inne formy zwiększania podaży mieszkań. W szczególności, istnieje już pewien zasób mieszkań komunalnych, na które warto byłoby przekierować środki publiczne w celu ich modernizacji technicznej i energooszczędnej. Miasta często nie dysponują odpowiednimi środkami na wykonanie takiej modernizacji, a jednocześnie jej koszty mogą być znacznie niższe niż te, które są wymagane do tworzenia budynków komunalnych od nowa" - sugeruje bank centralny. 

Ministerstwo Rozwoju odniosło się do tych uwag, zwracając uwagę, że zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem to jeden z priorytetów rządu w zakresie polityki mieszkaniowej. Wdrażane rozwiązania będą sprzyjały rozwojowi tego sektora mieszkaniowego, poprzez wsparcie inwestorów społecznego budownictwa czynszowego oraz samorządów w tworzeniu mieszkań na wynajem, w tym socjalnych i komunalnych.

Bank centralny w swojej opinii zaznaczył też, że proponowane rozwiązania mogą ingerować w kanał transmisji polityki pieniężnej. Lista uwag i opinii jest bardzo długa, a część z nich zostanie uwzględniona.

Monika Krześniak-Sajewicz