Co decyduje o opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości?

Przepisy dotyczące kwestii podatku od towarów i usług przewidują trzy możliwe sposoby opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości - zastosowanie stawki VAT w wysokości 8 proc. (budownictwo mieszkaniowe), opodatkowanie według stawki podstawowej w wysokości 23 proc. oraz zwolnienie z opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa gruntów podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT, jeśli przedmiot tej transakcji stanowią tereny niezabudowane inne niż treny budowlane. Pojęcie terenu budowlanego zostało doprecyzowane w art. 2 pkt 33 tej samej ustawy. W myśl tej przesłanki za taki uznać należy grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku tego aktu planistycznego, zgodnie z uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

W praktyce zatem o przeznaczeniu zbywanego gruntu decydować będą akty prawa miejscowego, czyli uchwalony dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub akt indywidualny prawa administracyjnego, czyli decyzja o warunkach zabudowy. Oznacza to, że jeśli chcemy przeanalizować sposób opodatkowania transakcji sprzedaży działki to właśnie te wspomniane dokumenty decydować będą o określeniu jej przeznaczenia. Warto mieć także na uwadze, że podatnik dokonujący zbycia kilku nieruchomości zobowiązany jest do ustalenia statusu każdej z nich odrębnie, nawet w sytuacji, gdy przykładowo wszystkie objęte zostaną jedną księgą wieczystą - podkreśla Bartosz Antos. Przedmiotem dostawy jest bowiem, dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, odrębnie każda działka ewidencyjna. Idąc dalej, jeśli transakcja spełni wymogi przewidziane przez ustawodawcę i może skorzystać ze zwolnienia z obowiązku podatkowego VAT, podlegać będzie ona co do zasady opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, którego obowiązek zapłaty w wysokości 2 proc. będzie spoczywał na nabywcy nieruchomości. W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek pobrania takiego podatku spoczywa na notariuszu, ze względu na fakt, iż transakcja sprzedaży działki dokonywana jest w formie aktu notarialnego. Co więcej, to także notariusz zobowiązany będzie do weryfikacji stanu faktycznego - m.in. przeznaczenia nieruchomości - by stwierdzić o właściwym sposobie opodatkowania, któremu podlegać będzie transakcja.

Niestety ani w art. 43 ust. 1, ani w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług nie zostało wyjaśnione, czy należy brać pod uwagę jedynie obecne, podstawowe przeznaczenie gruntu. Oznacza to, że dochodzi do licznych sporów z fiskusem, ponieważ nie została uregulowana kwestia możliwości rozpatrywania dopuszczalnego przeznaczenia danych nieruchomości. Dlatego warto w kontekście zwolnienia z obowiązku podatkowego VAT dostawy określonych nieruchomości sięgnąć do ugruntowanych w orzecznictwie sądowo-administracyjnym stanowisk. Szczególnie istotny dla rozpatrywanej tu sprawy jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 września 2017 roku (sygnatura akt: III SA/Wa 2559/16). W wydanym orzecznictwie zawarte zostało stanowisko, zgodnie z którym o charakterze nieruchomości, w kwestii opodatkowania jej dostawy podatkiem VAT, decyduje podstawowe przeznaczenie. A to oznacza, że jeśli charakter budowlany wynika z dopuszczalnego przeznaczenia, ale nie wynika ono z podstawowego przeznaczenia, to sprzedaż nieruchomości może zostać zwolniona z podatku VAT - wyjaśnia Bartosz Antos. Przeznaczenie dopuszczalne, które jedynie uzupełnia przeznaczenie podstawowe, nie może odgrywać kluczowej roli przy określaniu sposobu opodatkowania takiej transakcji. A zatem, jeśli przeznaczenie dopuszczalne przewiduje możliwość zabudowy nie ma to przełożenia na podatek VAT, ponieważ nadal mamy, zdaniem sądu, do czynienia z terenami innymi niż treny budowlane.

Bartosz Antos

wiceprezes Saveinvest