Co się zmienia w hipotekach?
Jeden rodzaj hipoteki zamiast dwóch (zwykłej i kaucyjnej), możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym oraz dopuszczalność zabezpieczenia hipoteką wielu wierzytelności - to najważniejsze zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, jakie wchodzą w życie 20 lutego br.
Obecny podział na hipotekę zwykłą oraz kaucyjną sprawia wiele problemów w praktyce, a także przyczynia się do ponoszenia przez dłużników (np. kredytobiorców) dodatkowych kosztów związanych często z koniecznością ustanowienia dwóch hipotek. Jedna (zwykła) na zabezpieczenie spłaty kredytu, czyli należności głównej. Druga - w postaci hipoteki kaucyjnej - niektóre banki życzą sobie jako formę zabezpieczenia spłaty odsetek i kosztów postępowania. W efekcie wielu klientów zamiast 200 zł opłaty sądowej płaci z tego tytułu dwa razy więcej. Podraża to również koszt związany z wykreśleniem hipotek.
Nowa, jednolita hipoteka przypomina dotychczasową hipotekę kaucyjną. Będzie ona zabezpieczać wszelkie wierzytelności pieniężne, zarówno istniejące, jak i przyszłe (w tym także warunkowe), o ustalonej lub nieustalonej wysokości, w złotych lub walutach obcych. Hipoteka ta zabezpieczać będzie mieszczące się w jej sumie roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Strony umowy ustanawiającej hipotekę zyskają również możliwość wyrażenia sumy hipoteki w innej walucie niż zabezpieczona wierzytelność. W przeciwnym wypadku obie wartości powinny być wyrażone w tej samej walucie.
Ponadto dopuszczalne stanie się zastępowanie zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
Zmiany te powinny przyczynić się do uelastycznienia hipoteki i obniżenia kosztów pozyskania kredytu. Dłużnicy zyskają na opłatach, a wierzyciele na pewności ustanawianego zabezpieczenia. Obecnie bowiem ryzykują złym wyborem rodzaju hipoteki.
Nowością jest, że hipoteka będzie mogła zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność tego samego wierzyciela lub kilka pojedynczych wierzytelności różnych podmiotów, które uczestniczą w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia (np. w przypadku konsorcjum utworzonego przez banki dla wspólnego kredytowania określonej inwestycji).
Dotychczas obowiązywała zasada, że hipoteka może zabezpieczać tylko jedną wierzytelność. Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności ma wygasać dopiero z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeżeli nie będzie mogła już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności.
W przypadku zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. Jego zadaniem będzie zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki oraz wykonywanie praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Dlatego też w księdze wieczystej, pod pozycją wierzyciela, wpisywany będzie administrator hipoteki.
Wchodzące niebawem w życie zmiany wiążą się z ryzykiem, podobnie jak to obecnie wygląda w przypadku hipotek kaucyjnych, że suma hipoteki określana będzie na przeszacowanym i nieuzasadnionym wysokością wierzytelności poziomie. Poza należnością główną w kwocie tej będą musiały się bowiem zmieścić również należności uboczne (zwłaszcza odsetki) oraz koszty postępowania. Przeciwwagą dla nadmiernego obciążania nieruchomości i tworzenia w ten sposób sytuacji nadzabezpieczenia, która może również powstać później, np. w wyniku częściowej spłaty pożyczki, ma być prawo właściciela nieruchomości do żądania zmniejszenia sumy hipoteki.
Większość z omawianych zmian jest oczekiwana przez rynek. Nie można tego powiedzieć o instytucji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, która pojawi się w ustawie o księgach wieczystych i hipotece na skutek omawianej nowelizacji. Budzi ona spore kontrowersje, ponieważ może stanowić źródło nadużyć.
Otóż w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługiwać ma, w granicach wygasłej hipoteki, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Można wówczas ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jeżeli hipoteka wygaśnie tylko częściowo, właściciel będzie miał prawo rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w tej części. Hipotece ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce hipoteczne przysługiwać ma pierwszeństwo takie samo jak wygasłej hipotece.
To dość poważny wyłom od dotychczas obowiązujących zasad. W aktualnym stanie prawnym w razie wygaśnięcia hipoteki, prawa o niższym pierwszeństwie awansują, a nowe obciążenie ma zawsze niższe pierwszeństwo, a tym samym kolejność do zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości.
Zabezpieczyć się przed omawianym prawem będzie bardzo trudno, skoro przyjęto, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Co więcej, w razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel nieruchomości będzie mógł zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej. Do wpisu takiego uprawnienia wystarczy oświadczenie właściciela nieruchomości. Przysługiwać ono będzie każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.)
Ustawa z dnia 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece… (Dz. U. nr 131, poz. 1075)
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 741 z dnia 2011-02-14