Co wpływa na wartość mieszkania?
Jakiego rodzaju zmiany warto przeprowadzić, by podnieść wartość mieszkania? Takie pytanie zadają sobie ci, którzy myślą o sprzedaży. Odpowiedź będzie niejednoznaczna - bowiem nie wszystkie zmiany w mieszkaniu muszą podobać się klientom. Są jednak tzw. pewniaki, które z pewnością wpłyną pozytywnie na cenę.
Należy pamiętać, że niektóre przeprowadzane przez nas remonty są już dziś postrzegane w zasadzie jako standard. Przykład - to plastikowe okna. Obecnie nikt nie uzna, że podnoszą one wartość nieruchomości. Jest to po prostu standard. Ewentualna zmiana więc będzie jedynie "podciągnięciem" mieszkania do poziomu przeciętnego. Będąc już przy oknach warto zauważyć, że obecnie coraz częściej wraca się do okien drewnianych - postrzeganych za bardziej prestiżowe.
Co natomiast zdecydowanie zwiększa wartość nieruchomości? Z pewnością "twarde" zmiany remontowe - takie jak m.in. wymiana instalacji elektrycznej, czy też dostawienie balkonu.
Szacuje się, że mieszkanie posiadające balkon jest nawet o 15 - 20 tys. zł droższe od tego, które takiej funkcjonalności nie ma. Podobnie zresztą jest z piwnicą - dysponowanie piwnicą, czy też miejscem parkingowym będzie istotnie zwiększać wartość mieszkania.
Na pewno na subiektywne odczucie potencjalnego klienta podziała pozytywnie odświeżenie nieruchomości - wyrównanie i pomalowanie ścian itp. choć warto tu poczynić zastrzeżenie - by nie szarżować zbytnio np. z kolorystyczną ekstrawagancją, bo tym samym zabiegiem możemy chętnego zrazić. Lepiej więc wybrać stonowane kolory.
Trzeba w tym kontekście koniecznie zaznaczyć, że czasem w ferworze podnoszenia wartości nieruchomości łatwo zapędzić się w przeinwestowanie. Pamiętajmy, że elementy wyposażenia takie jak np. nowe meble nie są brane pod uwagę przy operacie szacunkowym, dokonywanym na zlecenie banku.
Oczywiście nie znaczy to, że nie należy inwestować. Jednak wszelkie nakłady inwestycyjne powinny być poczynione "z głową". Tzn. - z jednej strony nie warto wkładać małych pieniędzy, tylko po to, by odświeżyć mieszkanie, a następnie podnieść cenę o 30 - 40 tys. zł. Wiara w to, że uda nam się trafić na naiwnego klienta może być płonna. Jeśli chcemy znacznego wzrostu wartości nieruchomości, powinniśmy poczynić odpowiednie co do tego nakłady finansowe - tzn. zainwestować w lepsze materiały - panele podłogowe, ceramikę itp. Jednak warto również oszacować, na ile będzie wzięcie na taką nieruchomość.
Jeśli np. dzielnica, w której zlokalizowana jest nieruchomość nie cieszy się popularnością, mieści się na peryferiach, ceny w tej lokalizacji są niskie, znaczne podwyższanie wartości mieszkania może nie przynieść pożądanego efektu. Oczekiwaną przez nas cenę będą bowiem zaniżać wspomniane wcześniej czynniki. Poza tym pamiętajmy, że sprzedając nieruchomość "celujemy" w określony typ klienta. Ci gotowi wydać więcej, częściej szukają mieszkań w lepszych lokalizacjach. Należy więc dobrze skalkulować nakłady, biorąc pod uwagę dodatkowe czynniki.
Kolejny element, który oczywiście wpływa na wartość nieruchomości, to stan budynku. Jeśli zależy nam na dobrej sprzedaży, powinniśmy dużo wcześniej monitorować konieczne remonty, modernizacje w spółdzielni mieszkaniowej, czy we wspólnocie.
Czasem projekty inwestycyjne, takie jak chociażby dostawianie balkonów, mogą podnieść wartość nieruchomości o kilkanaście - kilkadziesiąt tysięcy złotych. Oczywiście liczy się też stan ogólny - elewacja, izolacja, remont/ odświeżenie klatek schodowych itp.
Warto więc zaangażować się w "lobbowanie" na rzecz niektórych/ ważnych prac remontowych, które przełożą się na lepszy stan techniczny i estetykę budynku. Pomoże nam to sprzedać nieruchomość po odpowiedniej cenie.
Generalnie jednak powinniśmy - wyceniając nieruchomość i szacując ewentualne nakłady, które zamierzamy ponieść - skonfrontować to z pozostałymi czynnikami, które również mają wpływ na wycenę. Pamiętajmy, że kluczowa jest lokalizacja. Nawet super - remont nie przeskoczy tej kwestii. Druga sprawa to typ budynku - na rynku funkcjonują określone mody, które również warunkują wartość. Obecnie np. w dużych miastach modne są mieszkania w kamienicach, natomiast mniej mieszkania w blokach (choć dobra lokalizacja ciągle wpływa na popularność wielkiej płyty).
Wstawienie nowego sprzętu RTV, AGD czy drogich mebli realnie nie podnosi wartości samego mieszkania, więc może być działaniem bezcelowym. Na pewno nie będzie brane pod uwagę przez rzeczoznawcę, który przygotuje wycenę dla banku. Ten skupi się na stanie technicznym nieruchomości - więc warto np. wymienić starą instalację, stanie budynku, średnich cenach w danej lokalizacji itp.
Monika Prądzyńska
