- Już od kilku miesięcy widzimy lekkie obniżki cen ofertowych mieszkań i na razie nie widać przesłanek, żeby się to miało zmienić. Jednocześnie rośnie liczba ofert sprzedaży mieszkań. Potwierdza to też to wydłużający się czas oczekiwania od wystawienia ogłoszenia do zawarcia transakcji. Myślę, że w tej sytuacji jest duże prawdopodobieństwo, że ceny na rynku wtórnym będą spadać. Developerzy, czyli rynek pierwotny są w podobnej sytuacji i są bardzo agresywni rabatowo, bo muszą szybciej stymulować sprzedaż. Dlatego jeśli ktoś chce sprzedać mieszkanie w ciągu kolejnego pół roku, będzie musiał się godzić na obniżki ceny, co już widać w danych - mówi Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego i założyciel portalu FLTR.
Zobacz również:
Sprzyjać temu będzie również to, że ceny w ostatnich latach mocno wzrosły i jeśli ktoś kupił mieszkanie ponad 5 lat temu, to jest już zwolniony z podatku od sprzedaży. Z kolei patrząc na pięcioletni wzrost cen, to wyniósł on około 50 proc. Więc nawet jeśli w tej sytuacji ktoś zejdzie z ceny i zarobi na tym nie 50 proc., ale 40 proc., to też jest pokaźny zysk. Im dłużej taka sytuacja zastoju będzie się utrzymywała, tym skłonność, żeby obniżyć ceny po to, żeby sprzedać, będzie większa.
Oczywiście, jeśli wróciłaby narracja i przekonanie rynku, że w krótkim czasie pojawią się tanie kredyty hipoteczne, na co na razie się jednak nie zanosi, to ta skłonność do obniżania cen byłaby mniejsza. Więc jeśli ktoś będzie chciał w najbliższym czasie sprzedać mieszkanie, będzie musiał być elastyczny cenowo.
Chcesz sprzedać, musisz obniżyć cenę
Potwierdzają to także najnowsze dane. Mapy cenowe świecą się na czerwono, czyli pokazują spadki.
"Na rynku wtórnym w największych miastach widoczne są nieznaczne spadki cen: Warszawa -1,6 proc., Kraków -1,9 proc., Gdańsk -1,3 proc. Rynek pierwotny pozostaje relatywnie stabilny, z lekkim wzrostem w Warszawie i Krakowie (+0,2 proc.) oraz spadkiem w Gdańsku (-2,8 proc.). Czas ekspozycji ogłoszeń jest dłuższy o około 10 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem, choć w Krakowie i Gdańsku ten wzrost jest nieco mniejszy. W porównaniu z poprzednim miesiącem liczba ofert ze spadkiem ceny wzrosła o 11 proc. w Warszawie i Krakowie oraz o 20 proc. w Gdańsku. Styczeń przyniósł nietypowy wzrost liczby ofert z podwyżkami cen w Warszawie i Gdańsku, jednak nadal wyraźnie dominują obniżki - trend ten utrzymuje się od zakończenia programu dopłat do kredytów" - podaje nam serwis zametr.pl, który monitoruje portale ogłoszeniowe. Te dane pokazują ostatnie zmiany, od początku stycznia do teraz.
Wynajem już nie gwarantuje zysków
Jednocześnie mieszkania kupione na wynajem już nie dają gwarancji pewnego zysku. Czy to oznacza, że do sprzedaży będą wchodzić te, które zostały kupione jako dodatkowe źródło dochodu?
- Sytuacja osób, które zainwestowały w mieszkania pod wynajem jest zróżnicowana. Jeśli ktoś kupił je kilka lat temu, czyli po dużo niższych cenach niż obecnie, to nadal ma niezłą rentowność. Natomiast te osoby, które kupowały mieszkania pod wynajem stosunkowo niedawno, czyli np. w 2023 r. już po wysokich cenach, mogą być rozczarowane. Takie osoby zdawały sobie sprawę, że rentowność z samego wynajmu będzie dość niska w porównaniu z oprocentowaniem najlepszych lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Liczyły jednak, że mocno podwyższy ją wzrost wartości nieruchomości. Sytuacja się jednak zmieniła. Szanse na dalszy, mocny wzrost cen są obecnie niewielkie. Dlatego sądzę, że w tej grupie sporo osób będzie chciało wystawić mieszkanie na sprzedaż - mówi Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz Rankomat.pl.
Jak zaznacza, w ten sposób i tak zrealizują zysk, którego wysokość jest jednak mocno uzależniona od ceny zakupu. Tylko w ostatnich 2 latach ceny mieszkań wzrosły średnio o ok. 25 proc. Do tego dochodzi jeszcze zysk z najmu wynoszący nieco ponad 10 proc. w ciągu dwóch lat. Należy jednak dodać, że zyski te zostaną pomniejszone o podatki, zarówno od wynajmu jak i od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od momentu nabycia.
Jedna grupa może chcieć szybko sprzedać mieszkanie
- Na sprzedaż często mogą decydować się ci inwestorzy, którzy częściowo posiłkowali się kredytem. W ich przypadku wysokie raty i koszty utrzymania mieszkania mogą bowiem pochłaniać nawet więcej pieniędzy niż wynoszą przychody z wynajmu. Mieszkanie było jednak utrzymywane z nadzieją na wzrost jego wartości. Gdy ta nadzieje prysła, to nie pozostało nic innego jak sprzedaż mieszkania - komentuje Sadowski.
Dla sytuacji na rynku duże znaczenie miałyby mocniejsze obniżki stóp, na które się jednak nie zanosi. I ostateczna decyzja rządu co do tego, na co wyda pieniądze przeznaczone w budżecie na mieszkalnictwo - czy na budownictwo społeczne i komunalne, czy na dopłaty do kupna na własność. Na razie nie wiadomo, czy ostatecznie zostanie uruchomiony jakiś program dopłat do kredytów, czy nie, i w jakim stopniu mógłby wpłynąć na ceny.
Zobacz również:
- Aktualnie trwają prace nad ostatecznym kształtem nowego programu mieszkaniowego, którego wejście w życie jest uzależnione od porozumienia w rządzie. Zadaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii jest stworzenie takiego systemu, który spełni oczekiwania zarówno zwolenników budownictwa społecznego, jak i tych, którzy potrzebują wsparcia w zakupie mieszkania na własność. Szczegółowe informacje o nowym rozwiązaniu legislacyjnym zostaną ogłoszone po ich wypracowaniu - poinformowało nas w ubiegłym tygodniu Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
To jest główny znak zapytania, bo poprzedni program BK2 proc. wywołał wzrost cen i teraz ryzyko jest podwójne, bo w obawie o powtórkę sytuacji nawet ostrożniej wprowadzany i rozłożony w czasie może uruchomić podobny mechanizm psychologiczny na rynku.
Niedawno analitycy PKO BP w prognozach na ten rok przewidywali, że 2025 będzie rokiem spadku sprzedaży mieszkań, mniejszej aktywności budownictwa mieszkaniowego i stabilizacji cen. Impulsem dla strony popytowej byłyby przede wszystkim obniżki stóp procentowych. Przy wysokich kosztach robocizny i energii marże firm deweloperskich spadną. Na rynku najmu długoterminowego stawki powinny się utrzymać przy możliwym wzroście oferty. Na rynku najmu krótkoterminowego możliwa jest "recesja" - przy negatywnej presji na ceny możliwe jest wycofywanie części oferty w kierunku najmu długoterminowego.
Monika Krześniak-Sajewicz
