MdM 2.0 czyli kolejne podejście do programu dopłat do kredytów. Jest spory problem z ustalaniem limitów cenowych

Rok od wyborów rządząca koalicja nie wprowadziła zapowiadanego programu mieszkaniowego i mamy kolejną zapowiedź kolejnej odsłony dopłat do kredytów, które nadal blokują inny czekający gotowy projekt - dotyczący mieszkalnictwa społecznego (w którym są przewidziane także pieniądze na akademiki studenckie).

Spór o dopłaty wewnątrz koalicji trwa, ale po dymisji przygotowującego "Kredyt na Start" wiceministra Jacka Tomczaka ma być nowa wersja programu dopłat. Władysław Kosiniak-Kamysz na antenie Radia Zet zapowiedział niedawno, że KnS powróci w nowej odsłonie, a jego koncepcję przedstawi minister Paszyk.  

- Myślę, że będzie w nim więcej Mieszkania dla Młodych, który miał odgórnie ustalone limity, do których jest dopłata do metra kwadratowego - zapowiedział prezes PSL. 

Zasadnicze pytanie brzmi czy nazwanie nowej wersji dopłat MdM 2.0 to zabieg marketingowy, bo nie ma z nim złych skojarzeń, czy też rzeczywiście będzie w dużej części zawierał podobne rozwiązania? I czy mocne inspirowanie się MdM pomoże w rozwiązaniu problemów, które mamy obecnie na rynku?

Zapytaliśmy praktyków rynkowych.

 - MdM pomagał w kupnie mieszkania na kredyt, ale dziś mamy zdiagnozowany podwójny problem, a mianowicie trudność w zgromadzeniu wkładu własnego czyli minimum 10-20 proc. wartości mieszkania oraz wysokie raty wynikające z wysokich stóp procentowych. MdM rozwiązywał głównie ten pierwszy problem czyli kwestię wkładu własnego, a z kolei zarówno w Bezpieczny Kredyt 2 proc. jak i w projekcie Kredytu na Start był element dotyczący braku wkładu własnego, bo można było skorzystać z gwarancji wkładu, z tą różnicą w porównaniu do MDM, że tam były pieniądze, a w ostatnich dwóch wspomnianych programach była tylko gwarancja bez pokrywania tej kwoty przez państwo, co oznaczało konieczność zaciągnięcia wyższego kredytu, ale z kolei z dopłatami do rat - tłumaczy Krzysztof Bontal, pośrednik kredytowy Proferto.

Jarosław Sadowski, dyrektor Departamentu Analiz Rankomat.pl, przypomina, że MdM polegał na tym, że z góry dostawało się sporą dopłatę, średnio ok. 30 tys. zł, a maksymalnie nawet do 100 tys. zł. - Można było w ten sposób zmniejszyć kredyt lub pokryć brakujący wkład własny, co w efekcie zmniejszało też raty. Teraz jest działająca gwarancja wkładu własnego, więc nie trzeba uruchamiać dopłaty z góry, co powoduje kumulację kosztów programu. Dopłaty do rat rozkładają koszty programu w czasie. Natomiast zdolność kredytową obecnie pogarszają wysokie stopy procentowe, które powodują, że raty kredytowe są bardzo wysokie. Stałe stawki są wysokie, bo wynoszą średnio ok. 7 proc. dla wysokiego wkładu własnego. Z kolei zmienne dają nadzieję na spadek oprocentowania wraz ze spadkiem stóp procentowych, ale początkowo są jeszcze wyższe niż stawki stałe, ponieważ średnio wynoszą nieco ponad 8 proc. Dodatkowo nie wiadomo od kiedy i w jakiej skali stopy spadną. Problemem zdolności, zwłaszcza dla rodzin z dziećmi, powodują też rosnące koszty życia przyjmowane przez banki do wyliczania dostępnej kwoty kredytu - tłumaczy ekspert Rankomat.

Obaj zaznaczają, że "pokrycie" wkładu własnego w tych programach się różniło jednak celowały w rozwiązanie problemu brakującego wkładu własnego.

- W MdM nie było z kolei dopłat do rat, choć ze względu na wkład początkowy finalnie były niższe niż byłyby bez kwoty wypłacanej na początku, która zmniejszała całkowitą kwotę kredytu. Zakładam więc, że zapowiedź wicepremiera została opatrzona roboczą nazwą MdM 2.0 ze względu na skojarzenie na zasadzie lepszego PR jaki miał tamten program niż proponowany KnS, czy wcześniej BK2 proc., które kojarzą się z rosnącymi cenami mieszkań. Być może taka "robocza"  nazwa wynika z tego, że do nowego programu ma być dołożony limit ceny metra kwadratowego, który był także w MdM. Tylko z tymi limitami jest spory problem, bo są ustalane na podstawie ceny odtworzenia metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej, który jest ustalany przez wojewodę raz na sześć miesięcy - mówi Interii Krzysztof Bontal.

Dlatego wprowadzenie limitów cenowych byłoby bezpiecznikiem powstrzymującym ich wzrost, ale o ile w teorii zastosowanie takich ograniczeń może wydawać się sensowne, to w praktyce już niekoniecznie. Dlaczego?

- Na pewno niektóre zmiany, które obserwowaliśmy są co najmniej zaskakujące. Przykładowo Kraków miał niedawno ten wskaźnik sporo niższy niż Olsztyn, czyli w Krakowie w ramach takiego programu można byłoby kupić tylko tańsze nieruchomości niż w Olsztynie, co byłoby absurdalne i w praktyce niewykonalne. W bieżącym kwartale z kolei Olsztyn bardzo "staniał", a jednocześnie były miasta - najbardziej jaskrawym przykładem jest Poznań, w którym ten wskaźnik od poprzedniego ogłoszenia przez wojewodę czyli w ciągu pół roku zwiększył się o 30 proc.! Nasuwa się pytanie co takiego stało się w Poznaniu, że wskaźnik odtworzenia metra kwadratowego mieszkania w jednym półroczu został podniesiony tak mocno. Nic nagłego tam się przecież nie wydarzyło, co by uzasadniało taką skokową zmianę. Wojewoda robi to na podstawie wskaźników GUS, ale może dodawać swoje parametry, więc to nie jest automatyczny mechanizm. Przypadek Poznania pokazuje, że ten wskaźnik jest ustalany w sposób co najmniej niejasny - zauważa Krzysztof Bontal.

Nie mamy bazy cen transakcyjnych, więc nie ma na czym oprzeć tych limitów, żeby oddawały rzeczywiste ceny na rynku i nie budziły wątpliwości.

Jak dodaje ekspert, każdy program dopłat może wpłynąć na zwyżki cen. - Kluczowe jest tu oddziaływania na popyt, co widzieliśmy w przypadku BK2 proc., który wprowadzono "na hurra" bez limitów liczby wniosków, co skutkowało wybuchem popytu i szybko rosnącymi cenami. Jeśli będą jakieś sensowne ograniczniki, to ten efekt może zostać zmniejszony - podkreśla pośrednik kredytowy.

Dlatego po tym jak działanie BK2 proc. napompowało ceny (w pierwszym okresie nie wprowadzono  limitów liczby wniosków o kredyt z dopłatą), są olbrzymie obawy o to, że kolejny program dopłat będzie powtórką, bo zadziała nie tylko odłożony popyt, ale efekt psychologiczny.

Z drugiej jednak strony wciąż mamy wysokie oprocentowanie kredytów, które ogranicza dostępność mieszkań, ale na horyzoncie jest jednak jest perspektywa obniżek stóp.

- Obawiam się, że jeśli rząd teraz po raz kolejny zabierze się do konstrukcji nowego programu, to jego wprowadzenie przypadnie na moment, kiedy rynek sam się wyreguluje. Stopy procentowe spadną, a za nimi oprocentowanie kredytów hipotecznych. Nie będzie więc już uzasadnienia do dopłacania do rat. Tymczasem trzeba działać szybko, ponieważ słaba dostępność kredytów powoduje, że ponownie tworzy nam się kumulacja popytu, która w końcu zostanie uwolniona i może doprowadzić do kolejnego, mocnego wzrostu cen - ocenia Jarosław Sadowski.  

Jego zdaniem, aby wprowadzić coś szybko należy zmodyfikować to co już jest niemal gotowe, czyli np. "kredyt na start". 

- Kluczowe jest, aby pomagać mądrze, czyli nie doprowadzać na sztucznych kumulacji popytu, które windują ceny i powodują, że ludzie muszą kupować mieszkania bardzo szybko. Gdy wiadomo, że pieniądze na dopłaty się kończą, uczestnicy w stresie podejmują bowiem nieracjonalne decyzje. Przepłacają lub wybierają lokale, które nie w pełni spełniają ich oczekiwania- tłumaczy Sadowski. Jego zdaniem program powinien być więc długo długoterminowy, aby jeśli ktoś planuje założenie rodziny za 2 lata, to żeby miał gwarancję, że wtedy program nadal będzie działał. Oczywiście powinien być tak skonstruowany, aby wysokość dopłat automatycznie dostosowywała się do sytuacji na rynku. Gdy stopy procentowe spadną, to i dopłaty powinny być niższe. Gdy wzrosną, automatycznie dopłaty powinny rosnąć - podkreśla.

Jak zaznacza, wszystkie programy dopłat zwiększają popyt i wpływają na ceny. Teoretycznie, ryzyko wzrostu cen mieszkań w wyniku wprowadzenia jakiegoś programu dopłat można zmniejszyć poprzez wprowadzenie limitów cen. Dotychczas stosowane mechanizmy, bazujące na limitach wynikających ze wskaźników odtworzeniowych, w części miast działały jednak fatalnie. Dotychczas w części miast można było uzyskać dopłatę na niemal każde mieszkanie, a w innych niemal żadne nie mieściło się w limicie. Podsumowując limity ograniczają ryzyko, ale pod warunkiem, że są dobrze skonstruowane - dodaje.

Od tego jak szybko rozstrzygnie się los programu z dopłatą zależą też (politycznie) inne formy wsparcia mieszkalnictwa, przede wszystkim budowy tanich mieszkań na wynajem przez samorządy i budownictwa społecznego, bo jak wielokrotnie pisała Interia ten projekt był przygotowywany równolegle. Nie budzi on sporów wewnątrz koalicji, ale być może ze względów czysto PR owych rząd chce wypuścić je jednocześnie, by zaprezentować "całościowy program mieszkaniowy".

Problem polega też na tym, że w budżecie na razie na mieszkalnictwo społeczne przeznaczono relatywnie małą kwotę, żeby mówić o mocnym postawieniu na ten segment, a reszta jest w rezerwie celowej.

Monika Krześniak-Sajewicz