Czy dom może być okazją inwestycyjną?
Dziś rzadziej buduje się duże domy, a i klientów na takie nieruchomości znaleźć ciężko. Polacy obecnie szukają obiektów o powierzchni 100 do maksymalnie 150 mkw. Na duże domy - o powierzchni użytkowej powyżej 200 metrów - ciężko znaleźć klientów. Nie oznacza to jednak, że taki zakup to zły pomysł. Wręcz przeciwnie - transakcja może się opłacać.
Era domów wielopokoleniowych, czyli po prostu dużych, odchodzi do lamusa. Tak budowało się w ostatnich dwóch dekadach minionego wieku. Duże domy mają najczęściej na każdym piętrze osobną łazienkę i kuchnię, dzięki temu mogą de facto pełnić rolę odrębnych mieszkań. I właśnie kupno w takim celu może być opłacalne.
Wszystko dlatego, że ceny metra kwadratowego domu są nawet o połowę niższe niż mieszkania, a stawka spada tym bardziej, im większa jest powierzchnia. W WGN domy powyżej 200 mkw. można kupić w cenach ofertowych 2500 - 2700 zł, podczas gdy średnia cenowa to około 3000 - 3100 zł. Im większa powierzchnia, tym łatwiej również utargować niższą cenę transakcyjną.
Tak więc kupno dużego domu może być po prostu szansą na kupno taniego mieszkania - jeśli dokonujemy transakcji ze wspólnikami, a następnie z całego obiektu wyodrębniamy osobne lokale.
Poglądowe wyliczenie: dom o powierzchni użytkowej 200 mkw. w cenie około 500 tys. zł po podziale na trzy mieszkania, daje nam lokale o powierzchni użytkowej wynoszącej około 65 metrów kwadratowych. Cena jednego to około 166 tysięcy. A więc przy takiej transakcji kupującym udaje się nabyć mieszkanie z ceną metra kwadratowego wynoszącą 2500 zł. Jest to stawka zdecydowanie konkurencyjna wobec rynkowych, zwłaszcza w porównaniu do cen w większych miastach.
Innym celem kupna takiego domu może być wyodrębnienie poszczególnych mieszkań i ich późniejsza sprzedaż, bądź po prostu wynajem części domu. Na rynku najmu mieszkania w domach z osobnym wejściem cieszą się dużym powodzeniem. Ograniczają kontakt z wynajmującym, za to dają najemcom dostęp do dodatkowej przestrzeni na podwórku itp.
Jeśli więc na spółkę kupujemy dom w celach inwestycyjnych, bądź z myślą o podziale go na osobne mieszkania do własnego użytku, przystępujemy wspólnie do umowy notarialnej i uzyskujemy współwłasność. W takim wypadku każdy z kupujących ma określone udziały w nieruchomości, wynikające ze stosunku powierzchni, którą zamierza zająć do powierzchni całego obiektu. Za tym powinien iść oczywiście proporcjonalnie wkład finansowy. Co ważne - można zakup udziału w nieruchomości finansować kredytem. W takiej sytuacji hipoteka będzie obciążać tylko ten udział. Zostanie wpisana do działu IV księgi wieczystej. W razie wszczęcia egzekucji wobec współwłaściciela, który nie spłaca swego kredytu, pozostałe udziały nie będą objęte egzekucją.
To jednak dopiero początek drogi, bowiem współwłasność nie oznacza, że mamy do czynienia z osobnymi mieszkaniami. By tak się stało, należy wyodrębnić poszczególne lokale. W tym celu oczywiście należy zapewnić im zupełną samodzielność pod kątem fizycznym - a więc osobne liczniki na wodę, prąd itp., podział instalacji, osobne wejścia, odpowiednią aranżację części wspólnej.
Kolejne kroki to droga prawna. Zniesienie współwłasności, o które chodzi w tym przypadku, może się dokonać poprzez wniesienie do sądu sprawy o zniesienie współwłasności, umowę notarialną, lub - jeśli jest jeden właściciel - poprzez jego jednostronną czynność, tj. oświadczenie w formie aktu notarialnego.
By wyodrębnić osobne lokale, musimy przeprowadzić również inwentaryzację budowlaną - składająca się z części graficznej i opisowej - dla lokali, które chcemy wyodrębnić. Czynność tę może przeprowadzić wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi, np. rzeczoznawca czy architekt. Gdy już mamy inwentaryzację, należy złożyć w gminie wniosek o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali. Gdy mamy zaświadczenia, można u notariusza podpisać umowę o zniesienie współwłasności. Oczywiście skutkiem takiego działania jest założenie księgi wieczystej dla każdego wyodrębnionego lokalu z własnym numerem.
Na rynku dużych domów łatwiej znaleźć przeceny, pamiętajmy jednak również, by dobrze skalkulować koszty. Chodzi w szczególności o wycenę wartości całego budynku, ewentualne koszty przystosowania go na osobne mieszkania i przeprowadzenia tego od strony prawnej, oraz wycenę wartości przyszłych mieszkań. W grę wchodzi również kwestia energochłonności budynków i kosztów utrzymania. Niestety starsze obiekty mają z tym problem. Jeśli natomiast kupujemy z myślą o rynku najmu, ważna będzie dobra lokalizacja.
Marcin Moneta
