Darowizna czy dożywocie?
Mój dziadek ma mieszkanie o pow. ok. 40m2. Po śmierci babci, z która był rozwiedziony, właścicielami połowy mieszkania są jego dzieci, polowy on sam. On chce przepisać mieszkanie na mnie, w zamian za pomoc....chyba darowizna?
Dziadek ma mieć prawo do mieszkania tam do śmierci a ja chcę spłacić jego dzieci albo zostać przez nich obdarowanym i po opuszczeniu lokalu, w taki lub inny sposób, móc rozporządzać nieruchomością. Oczywiście dziadek nie powinien być w stanie zmienić darowizny na kogoś innego, jeżeli to ma sens. Mieszkanie warte jest ok. 150 tys. zł, jakie będą opłaty z tytułu darowizny.
Są dwie możliwości. Jedna to umowa darowizny a druga to umowa o dożywocie. Zgodnie z art. 908 § 1 Kc (Kodeksu cywilnego). Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Korzyścią takiej umowy jest fakt, że nie ma zastosowania do jej postanowień zapisy o zachowku i darowiźnie związanej ze spadkiem. Umowa o dożywocie jest podobna do umowy darowizny, nie mniej jednak jest umową odpłatną, gdyż nabywca nieruchomości ma obowiązek dożywotniego utrzymania.
Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Darowizna w przeciwieństwie do umowy dożywocia może zostać odwołana. Zgodnie z art. 898 § 1 Kc, darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.
Ponadto spadkobiercy darczyńcy także mogą odwołać darowiznę z powodu niewdzięczności, jednakże tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania darowizny albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy. Obie umowy, z uwagi na fakt, że ich przedmiotem jest nieruchomość muszą zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Członkowie najbliższej rodziny są całkowicie zwolnieni z opodatkowania spadków i darowizn.
Do kręgu najbliższej rodziny zaliczono małżonka, zstępnych (czyli dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnych (czyli rodziców, dziadków, pradziadków), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Jedyny koszt jaki będzie Pan musiał ponieść od darowizny to koszt sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza. Wysokość taksy notarialnej (przed zmianą Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości) uzależniona jest od wartości darowanej nieruchomości i wynosić może maksymalnie ok. 1.010 zł przy wartości 60.000 zł oraz + 0,5% ponad tą kwotę do wartości 1.000.000 zł.
Stawki te można z notariuszem wynegocjować, gdyż taksa notarialna przewiduje maksymalne kwoty. Ponadto jeżeli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, dodatkowo konieczne będzie wpisanie zmian w księdze wieczystej. Koszt wniosku o zmiany w księdze wieczystej to kwota 200 zł. W przypadku umowy o dożywocie oprócz kosztów aktu notarialnego (w wysokości jak przy darowiźnie), będzie Pan musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Podatek w tej wysokości pobierze notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego i odprowadzi go do urzędu skarbowego.
