Deweloperzy oddają mniej mieszkań, ale ciągle z wadami

nieruchomości i budownictwo

Środa, 17 lutego 2010 (14:56)

Styczniowe dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego nie potwierdziły pozytywnych tendencji w tej branży zaobserwowanych pod koniec ub. r. Niesprzyjające warunki pogodowe spowodowały, że aż o jedną czwartą spadła liczba nowych inwestycji mieszkaniowych. Chociaż do użytku oddano o prawie połowę mniej mieszkań niż przed rokiem, z danych Home Broker wynika, że kryzys na rynku nie wpłynął na zwiększenie staranności wykonania lokali.

- Krzywe ściany i sufity, brak pionów, nierówne kąty, zarysowane ramy czy szyby okienne, ubytki w tynkach - to standardowe usterki w mieszkaniach oddawanych przez deweloperów - mówi Piotr Śliwka, regionalny dyrektor sprzedaży, doradca ds. nieruchomości Home Broker.- Ale zdarzają się też poważniejsze wady, pęknięte ściany, nawet nośne, niedrożne rury, uszkodzone mechanizmy okienne czy wreszcie lejąca się do mieszkania woda z powodu źle wykonanego tarasu - dodaje. Marcin Murzyński, doradca z Wrocławia, wskazuje też inne: błędy w instalacji elektrycznej czy nieprawidłowe odprowadzenie kanalizacji. Z doświadczeń doradców Home Broker wynika, że kryzys na rynku budownictwa mieszkaniowego niewiele w tym zakresie zmienił. - Prawie każde mieszkanie ma jakąś usterkę - przyznaje Danuta Bukała, doradca Home Broker z Warszawy. Bartosz Jankowski, specjalista ds. rynku pierwotnego, podkreśla jednak, że bardzo rzadko zdarzają się sytuacje, gdy lokal ma bardzo poważne wady. Usterki usuwane są zwykle przed odbiorem mieszkania.

Reklama

Mniej mieszkań, mniej inwestycji, mniej pozwoleń

Styczniowe dane GUS nie potwierdziły pozytywnych tendencji zaobserwowanych na rynku budownictwa mieszkaniowego pod koniec 2009 roku. We wszystkich kategoriach - nowe inwestycje mieszkaniowe, pozwolenia na budowę oraz mieszkania oddane do użytku - miał miejsce istotny spadek rok do roku.

W styczniu zostało oddanych do użytku 11,7 tys. mieszkań, aż o 47,1% mniej niż przed rokiem. O ile słabe dane grudniowe (spadek o 43,9% rok do roku) można było tłumaczyć efektem bazy (konieczność uzyskiwania certyfikatów energetycznych dla mieszkań oddanych od początku 2009 r.), to już głęboki spadek w styczniu tego roku faktycznie odzwierciedla drastyczne ograniczenie inwestycji mieszkaniowych w minionych miesiącach.

Niestety po bardzo dobrym listopadzie i grudniu, styczeń przyniósł też silny spadek nowych inwestycji mieszkaniowych. Rozpoczęto budowę 4,45 tys. mieszkań, o 25% mniej niż przed rokiem. Zapaść tę można tłumaczyć warunkami pogodowymi, które uniemożliwiły prowadzenie ziemnych prac budowlanych.

Również w obszarze pozwoleń na budowę chwilowo przygasło światełko w tunelu. Choć w grudniu spadek wyhamował już do 5,8% rok do roku, to w styczniu ponownie przyspieszył do 14,6%. W zeszłym miesiącu wydano pozwolenia na budowę 10,6 tys. mieszkań.

Uwaga - lokal ma wady

Co może zrobić kupujący w przypadku, gdy przekazany mu lokal ma wady? - Sposób postępowania zależy od rodzaju wady, momentu, w jakim została wykryta oraz od treści umowy z deweloperem - mówi Michał Wielhorski, radca prawny, partner w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. Jeżeli wada jest poważna i zostanie wykryta po zawarciu umowy przedwstępnej, kupujący może od niej odstąpić, bądź domagać się obniżenia ceny mieszkania. - Nie może jednak tego zrobić w przypadku, gdy deweloper wadę niezwłocznie usunie - wyjaśnia Michał Wielhorski. Poważne wady, to np. popękane ściany, niedrożna kanalizacja czy lejąca się do mieszkania woda.

Praktyka najczęściej jest taka, że przed odbiorem mieszkania spisywany jest tzw. protokół usterek, w którym określony jest termin, w jakim deweloper powinien je usunąć. - Czasem zdarza się jednak, że nie dotrzymuje tego terminu, bądź zamiast usuwać usterki maskuje je, przykładowo nie wymienia porysowanych drzwi, tylko je podmalowuje -przestrzega Danuta Bukała.

Po 3 latach na własny koszt

- Po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania i po zawarciu umowy ostatecznej, kupującemu przysługują prawa wynikające z tytułu rękojmi za wady - mówi Michał Wielhorski. Jeśli wada zostanie wykryta w terminie do 3 lat od dnia wydania lokalu, właściciel mieszkania powinien zawiadomić w tym okresie dewelopera i zażądać usunięcia wady. Po upływie 3 lat rękojmia wygasa, co oznacza, że wszelkie usterki właściciel powinien usunąć na własny koszt. Wyjątkiem jest sytuacja, gdyby deweloper podstępnie zataił fakt istnienia wady.

Katarzyna Siwek

Sytuacja prawna klientów dewelopera w przypadku, gdy lokal ma wady Podobnie jak w przypadku uprawnień kupującego wynikających z opóźnienia dewelopera w wydaniu lokalu, kwestia procedury odbioru lokalu i usunięcia ewentualnych wad powinna być uregulowana postanowieniami umowy deweloperskiej. Prawo do odmowy podpisania protokołu odbioru lokalu przysługuje zazwyczaj jedynie w przypadku wad istotnych, tj. wad uniemożliwiających korzystanie z lokalu. Pozostałe wady nie mogą stanowić podstawy do odmowy odbioru lokalu, jakkolwiek deweloper ma obowiązek je usunąć w określonym terminie. Jeżeli wady lokalu ujawnią się w okresie późniejszym, tj. po podpisaniu protokołu odbioru lokalu (oraz po podpisaniu umowy ostatecznej, tj. umowy sprzedaży), kupującemu przysługują uprawnienia wynikające z tytułu rękojmi za wady (fizyczne oraz prawne) rzeczy sprzedanej. Wady fizycznej rzeczy sprzedanej nie mogą stanowić defekty rzeczy, które były kupującemu znane przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu i pomimo istnienia których, zdecydował się na zawarcie tej umowy. W odniesieniu do rękojmi za wady fizyczne budynku, uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po upływie 3 lat od dnia, kiedy lokal został kupującemu wydany. Jeżeli kupujący wykryje w tym okresie wadę fizyczną lokalu, jest on zobowiązany zawiadomić dewelopera w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Zaniechanie tego obowiązku skutkuje utratą uprawnień wynikających z rękojmi. Wraz z zawiadomieniem dewelopera o wykrytych wadach, kupujący powinien wezwać dewelopera do niezwłocznego usunięcia wad. W przypadku wystąpienia wad lokalu, kupującemu przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy albo żądania obniżenia ceny. Kupujący nie może jednak odstąpić od umowy, jeżeli deweloper niezwłocznie wady usunie. Jeżeli kupujący odstąpi od umowy z powodu wad lokalu, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia zgodnie z zasadami dotyczącymi odstąpienia od umowy wzajemnej, wskazanymi w punkcie 2 powyżej. Jeżeli kupujący korzysta z uprawnienia do obniżenia ceny lokalu, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość lokalu wolnego od wad pozostaje do jego wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Dodatkowo, jeżeli z powodu wady fizycznej lokalu kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać także naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu m.in. kosztów zawarcia umowy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. W większości przypadków, w umowach deweloperskich rękojmia zostaje wyłączona w stosunku do prac wykonanych przez kupującego we własnym zakresie (prac aranżacyjnych). Jeżeli wady ujawnią się po wydaniu lokalu, a przed jego sprzedażą, należy przyjąć (jeżeli nie wyklucza tego treść umowy zawartej między deweloperem i klientem), że kupującemu przysługiwać będą uprawnienia związane z niewłaściwym wykonaniem umowy o dzieło. Kupujący, na podstawie odpowiednio stosowanego art. 637 KC, może żądać usunięcia wad, wyznaczając w tym celu deweloperowi odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym jego upływie nie przyjmie naprawy. Deweloper może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że deweloper nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie, kupujący może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli nie są - kupujący może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy deweloper nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez kupującego. Michał Wielhorski, Partner w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni