Doniesienia o końcu rynku najmu są przesadzone

Niższy popyt sprowadził stawki za wynajem do poziomu sprzed roku. Większych turbulencji nie należy się jednak spodziewać, bo zgodnie z oficjalnymi statystykami studenci to tylko 10-20 proc. najemców w Polsce.

O najemcę jest dziś trudniej niż przed rokiem - wynika z danych zebranych przez HRE Investments. To dobra wiadomość dla potencjalnych najemców, którzy teraz - a więc w tradycyjnie gorącym okresie najmu - szukają swojego miejsca na ziemi.

Mamy do czynienia z o tyle ciekawą zmianą, że tradycyjnie sierpień i wrzesień były miesiącami największego ruchu na rynku najmu. Nie chodzi tu tylko o studentów, którzy właśnie w tych miesiącach szukali dachu nad głową. W trakcie tych miesięcy swoje poszukiwania koncentrowały też rodziny zmieniające miejsce zamieszkania czy nawet pracownicy zmieniający miejsce zatrudnienia - ze względu na to, że po wakacyjnej przerwie z kopyta ruszały zazwyczaj procesy rekrutacyjne.

W efekcie jeszcze rok czy dwa lata temu w sierpniu i wrześniu w dosłownie kilka godzin od wystawienia atrakcyjnego ogłoszenia właściciel miał już kilku czy kilkunastu chętnych rywalizujących o mieszkanie. Teraz sytuacja jest bliższa normalności. Popyt jest o około 10-30 proc. niższy niż przed rokiem. W efekcie kolejki się przerzedziły. Dobre oferty znikają z rynku szybko, ale ceny pozostają w miarę stabilne.

Tak przynajmniej jest w przypadku racjonalnie wycenionych mieszkań w największych miastach. Trochę gorzej - przynajmniej z punktu widzenia właścicieli - sytuacja przedstawia się na rynku pokoi na wynajem. Tu konkurencja między właścicielami jest większa, tak samo jak pokusa do obniżenia stawek względem wycen sprzed roku.

Doskonale obrazują to statystyki dotyczące liczby dostępnych na rynku ofert. Podczas gdy ogłoszeń o chęci wynajmu całych mieszkań jest dziś w skali kraju o około 1/3 więcej niż przed epidemią, to już pokoi przeznaczonych na wynajem jest 2-3 razy więcej niż w połowie marca - wynika z danych zebranych przez HRE Investments na popularnych portalach ogłoszeniowych.

Z punktu widzenia właścicieli mieszkań proces wynajmu stał się trudniejszy. Ma to też odzwierciedlenie w statystykach na temat liczby nieruchomości bez najemców. Z lipcowego podsumowania firmy Mzuri wynika, że poziom pustostanów wynosił około 15 proc., podczas gdy w lipcu 2019 roku było to bliżej 7 proc. To sugeruje, że wolnych mieszkań i pokoi jest obecnie na rynku ponad dwa razy więcej niż rok temu. Sytuacja jest jednak dynamiczna, bo dane za niepełny miesiąc (wg stanu na 20 sierpnia) sugerowały już spadek poziomu pustostanów do 12 proc.

W żadnym wypadku nie jest więc tak, że rynek najmu zamarł, choć wolnych mieszkań jest znacznie więcej niż przed rokiem. Trudno też liczyć na to, że na koniec września pustostanów będzie tak mało jak przed rokiem, choć jest bardzo duża szansa na to, że odsetek nieruchomości bez najemców będzie jednocyfrowy.

Dzieje się tak dlatego, że studenci wstrzymują się z decyzjami o wynajmie nie tylko ze względu na to, że nie wiedzą, jak będzie zorganizowany rok akademicki, ale też przez odwlekanie w czasie początku zajęć czy innej organizacji sesji poprawkowej (później lub w formie zdalnej). Do tego wiele osób obserwuje, jakie skutki epidemiczne będzie miał powrót uczniów do szkół, a studentów na uczelnie. I choć rząd zapowiada, że ogólnokrajowego lockdownu nie będzie, to lokalne obostrzenia są możliwe.

Efekt tych wszystkich niecodziennych zjawisk jest taki, że przeciętne stawki za wynajem mieszkań są przeważnie zbliżone do tych sprzed roku. Wyraźniejsze jest za to ograniczenie czynszowych apetytów przez właścicieli chcących wynająć pokoje, a nie całe mieszkania.

Bazując na aktualnych danych rynkowych, dojść można jednak do z pozoru zaskakującego wniosku, że zakup mieszkania na wynajem opłaca się nawet bardziej niż przed rokiem.

Chodzi tu o premię za ryzyko, czyli różnicę pomiędzy możliwą do zrealizowania rentownością wynajmu a oprocentowaniem lokaty czy obligacji skarbowej. Przed rokiem przeciętny roczny depozyt dawał zarobić 1,6 proc. w skali roku, a na wynajmie w Warszawie można było zarobić 4,7 proc. (szacunki własne na podstawie danych NBP i Mzuri). Teraz potencjalną rentowność najmu można oszacować na 4,2 proc.. To dużo przy przeciętnym depozycie "kuszącym" odsetkami na poziomie 0,2 proc. w skali roku. W tym ujęciu premia za ryzyko wzrosła w wciągu roku z 3,1 pkt. proc. do 4 pkt. proc.

Rentowność wynajmu to jednak nie wszystko. Z punktu widzenia inwestora ważne może być też to, co stanie się z cenami mieszkań. Póki co ich wzrost wyhamował.

Ze względu na szybko odbudowujący się popyt na mieszkania i brak przestrzeni do obniżek cen z punktu widzenia większości deweloperów w kolejnych kwartałach trudno spodziewać się jakichś gwałtownych ruchów cen.

Nikt jednak nie da gwarancji, że mieszkania nie będą za rok czy dwa tańsze niż dziś. Z drugiej strony inwestowanie w mieszkania na wynajem to przeważnie rozwiązanie, które należy rozważać w dłuższym terminie - ze względu na wysokie koszty transakcyjne czy podatek naliczany od wzrostu wartości nieruchomości, o ile lokum sprzedamy w okresie 5 lat od nabycia.

Dlaczego taki horyzont inwestycyjny jest ważny? Historia pokazuje, że w dłuższym terminie właściciel mieszkania na wynajem nie tylko zarabia na inkasowanych czynszach, ale też w perspektywie kilku- czy kilkunastoletniej ma niemal gwarancję, że kupioną nieruchomość uda się z zyskiem sprzedać.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Fakt, że póki co na rynku wynajmu całych mieszkań sytuacja jest lepsza niż na rynku wynajmu pokoi, jest pokłosiem wydarzeń ostatnich miesięcy. Chętnych na pojedyncze pokoje jest po prostu mniej ze względu na fakt, że spora część studentów nie wróciła jeszcze do miast z domów rodzinnych. Podobnie jest w przypadku imigrantów zarobkowych, których zgodnie z oficjalnymi statystykami wróciło do ojczyzn około 10-20 proc..

Nie wszyscy zdążyli dotychczas wrócić nad Wisłę. Nie jest więc tak, że obie te grupy zupełnie opuściły rynek najmu, a tym bardziej nic nie wskazuje na to, aby ograniczony napływ studentów czy imigrantów mógł doprowadzić do załamania na rynku najmu.

Powód? Warto w tym kontekście odnieść się do konkretnych liczb, aby pokazać perspektywę tego o jakiej skali problemów w ogóle rozmawiamy. Chodzi o to, że w Polsce jest około 1,2-1,3 mln wynajmowanych mieszkań. Studenci zajmują około 100-200 tysięcy z nich. Nawet gdyby okazało się, że nie wszyscy studenci do miast wojewódzkich przyjadą, to i tak większość na taki krok najpewniej się zdecyduje.

Powód? Spora część uczelni będzie wymagała obecności przynajmniej na części zajęć. Do tego do przyjazdu do miasta może kusić szeroko pojęte studenckie życie, łatwiejszy dostęp do pomocy naukowych, chęć wyrwania się w rodzinnego domu czy fakt, że w dużym mieście jest łatwiej o pracę.

Ważne jest też to, co dzieje się z imigracją zarobkową. Sporo Ukraińców wciąż chce podejmować pracę i naukę w Polsce relatywnie łagodnie dotkniętej problemami gospodarczymi. Do tego niepokoje na Białorusi mogą powodować, że i z tamtego kierunku nasili się imigracja - tak jak to było przez lata w przypadku Ukrainy. I choć Białoruś jest krajem znacznie mniej licznym, to wzmożony napływ naszych wschodnich sąsiadów nie pozostałby bez wpływu na rynek mieszkaniowy.

Z punktu widzenia rozwoju sytuacji na rynku najmu ważne jest też to, co dzieje się z mieszkaniami wynajmowanymi na krótki termin. Chodzi o lokale, które stanowią alternatywę dla hoteli. Na początku epidemii pojawiły się doniesienia o przenoszeniu tych mieszkań na rynek najmu długoterminowego po dumpingowych cenach.

Skala problemu nie okazała się zbyt duża, ale lokalnie mogła powodować zachwianie rynkowych stawek. Niemniej w skali dużych miast lub nawet pojedynczych dzielnic najczęściej wpływ ten niknął. Powód jest bardzo prosty - podczas gdy mieszkań wynajmowanych na długi termin jest około 1,2-1,3 mln, to tych wynajmowanych na krótki termin jest około 40 tysięcy.

Co więcej, już od kilku miesięcy najpopularniejszy portal pośredniczący w wynajmie krótkoterminowym działa i odzyskuje wigor. I choć zainteresowanie lokalami wynajmowanymi na doby jest o około 20-40 proc. niższe niż przed rokiem (dane Google), to wszystko wskazuje na to, że jeśli nie dojdzie do ponownego lockdownu, to właściciele tego typu nieruchomości znowu zaczną liczyć zyski z prowadzonej działalności.

Mało tego, fakt, że banki zakręciły kurki z kredytami, powoduje wzmożony popyt na najem ze strony osób, które w normalnych warunkach ubiegałyby się teraz o kredyt mieszkaniowy. Chodzi o to, że tak jak rok temu standardem były kredyty z 10-proc. wkładem własnym, to dziś o taki dług jest bardzo trudno.

Teraz skuteczne ubieganie się o hipotekę wymaga przeważnie pokrycia gotówką 20 lub 30 procent ceny mieszkania. Do tego banki niechętnie patrzą na dochody uzyskiwane z prowadzonej działalności gospodarczej lub tzw. umów śmieciowych. To powoduje problemy szczególnie dla osób chcących kupić pierwsze w życiu mieszkanie. Skala problemu? W ostatnich latach tylko z grona osób w wieku 25-34 aż 270-360 tysięcy rocznie szło na swoje. W tym duża część osób mieszkanie kupowała, a teraz kupić nie może.

Negatywną niespodzianką jest za to fakt, że rząd nie doprowadził do końca programu dopłat do czynszów najmu. Przypomnijmy, że w ramach rozszerzonego dodatku mieszkaniowego na konta najemców miało trafiać do 1,5 tys. złotych miesięcznie, o ile ich dochody spadły ze względu na epidemię. W założeniach na pieniądze mogli liczyć nawet najemcy pojedynczych pokoi, a nie tylko całych mieszkań. Pomysł po akceptacji na poziomie rządu ugrzązł jednak w Sejmie, a wraz z upływem czasu maleje szansa na jego realizację.

Może to jednak sugerować, że w ocenie rządu fundamenty rynku najmu w Polsce są całkiem przyzwoite. Podobnie sytuację zdają się też oceniać inwestorzy instytucjonalni, którzy kupują w Polsce nie tylko całe osiedla z przeznaczeniem na wynajem, ale nawet kupują firmy deweloperskie, aby te zbudowały im portfele mieszkań na wynajem.

Takie podmioty działają na rynku nie pod wpływem impulsów, a z dłuższym horyzontem, czyli w większym stopniu bazując na danych stricte fundamentalnych. Te sugerują, że rodzimy rynek ma szanse jeszcze bardzo wyraźnie rosnąć. I tak na przykład osoby, które realizują swoje potrzeby mieszkaniowe poprzez najem mieszkań na zasadach rynkowych stanowią w Polsce zaledwie 4,2 proc. populacji.

Dla porównania średnia unijna to 22 proc. - wynika z danych Eurostatu. Atrakcyjność rynku najmu w Polsce nie wynika jednak tylko z faktu, że rynek ten jest na wczesnym etapie rozwoju. Bardzo ważne jest też to, że w Polsce rentowność wynajmu jest nawet 2 razy wyższa niż we Francji, Wielkiej Brytanii czy Niemczech - wynika z danych portalu Global Property Guide.

Gdyby tego było mało, to nasycenie istniejącego zasobu mieszkaniowego jest u nas jednym z największych na Starym Kontynencie. Z danych Eurostatu wynika bowiem, że w aż 2 na 3 mieszkaniach wynajmowanych w Polsce mieszka za dużo ludzi. Dla porównania w UE średnia to mniej niż 1 przeludnione mieszkanie na 5 wynajmowanych.

Bartosz Turek