Duże zmiany na rynku nieruchomości. To jednak schłodzenie, nie załamanie

Grupa Polsat Plus i Fundacja Polsat razem dla dzieci z Ukrainy

Sprzedaż mieszkań raportowana przez giełdowych deweloperów spadła w pierwszym kwartale o 22 procent. Analitycy Pekao podkreślają, że to największy spadek od dekady. Już ostatni kwartał minionego roku przyniósł pierwsze oznaki słabości popytu.

Biuro maklerskie PKO BP informuje z kolei, że mocny spadek sprzedaży w pierwszym kwartale to efekt dwóch czynników. Po pierwsze rosną stopy procentowe, co przekłada się na niższą zdolność kredytową klientów i ograniczenie popytu. Po drugie - dużo niepewności wprowadził wybuch wojny w Ukrainie, co mogło wstrzymywać decyzje części nabywców.

- Ten ostatni efekt powinien zanikać z czasem. Natomiast wysoki koszt kredytu hipotecznego będzie głównym wyzwaniem dla kupujących. W tym zakresie sytuacja poprawi się zapewne dopiero w momencie kiedy nastąpią pierwsze obniżki stóp procentowych - poinformowali w komentarzu dla Interii analitycy BM PKO BP.

Cykl podwyżek stóp procentowych spowodował, że od września 2021 roku do kwietnia 2022 roku rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego wzrosła już o około 60 proc., a zdolność kredytowa stopniała o 30-40 proc.

W dodatku KNF zaleciła bankom, żeby od kwietnia w procesie oceny zdolności kredytowej przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 punktów procentowych. A to oznacza, że osoby planujące zaciągniecie kredytu od początku tego miesiąca nie dostają już takiej kwoty, jaką mogłyby dostać wcześniej, ze względu na spadek zdolności kredytowej. Wielu starało się zdążyć przed zmianami - w marcu, przed zmianami, o kredyt ubiegało się ponad 53,4 tys. osób, miesiąc do miesiąca oznaczało to wzrost o 75 proc.

Gdy do tego dołożyć dynamicznie rosnące ceny (z danych portalu Otodom wynika, że w lutym za nowe mieszkania deweloperzy żądali nawet o 21 proc. wyższych cen), okaże się, że wiele osób zwyczajnie nie może sobie pozwolić sobie na zakup własnego lokum.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Z drugiej strony nadal mamy w kraju niedobór mieszkań, co będzie utrzymywało popyt wśród osób o lepszej sytuacji materialnej. W dłuższym terminie gotowość do zakupów może też wzmagać napływ uchodźców z Ukrainy. Jeśli chodzi o stronę podażową, deweloperzy zapewne dostosują liczbę rozpoczynanych budów do prognozowanego popytu.

Uchodźcy ze wschodu ożywili rynek mieszkań na wynajem, co doprowadziło do wzrostu stawek czynszów od kilkunastu do ok. 40 proc. Jak podał HRE Investments, liczba ofert mieszkań na wynajem w ciągu zaledwie półtora miesiąca od wybuchu wojny spadła o około dwie trzecie.

W dodatku część osób kupuje mieszkania, chroniąc swój kapitał w warunkach szalejącej inflacji. W efekcie jeszcze bardziej wzrósł udział zakupów za gotówkę. Dom Development informował niedawno, że w pierwszym kwartale 2022 roku udział transakcji gotówkowych w sprzedaży grupy wzrósł do poziomu 58 proc., najwyższego, odkąd grupa monitoruje ten wskaźnik.

- Obecny zestaw czynników wskazuje raczej na umiarkowane schłodzenie rynku nieruchomości, który w ostatnich latach był bardzo rozgrzany. Biorąc jednak pod uwagę sytuację na rynku pracy oraz relacje popytu-podaży można raczej oczekiwać schłodzenia, a nie załamania rynku. Tym bardziej, że obok klientów indywidualnych nieruchomościami zainteresowani są także inwestorzy instytucjonalni - zaznaczają analitycy BM PKO BP.

Wydawać by się mogło, że schłodzenie, o którym mówią analitycy, przełoży się na przecenę na rynku nieruchomości. Niestety, eksperci oceniają, że biorąc pod uwagę ceny materiałów, dostępność działek i koszty wykonawstwa trudno oczekiwać istotnego spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym. - Tym bardziej, że deweloperzy zapewne większy nacisk będą kładli na utrzymanie marż, a nie bicie rekordów sprzedaży - podsumowują analitycy BM PKO BP.

Sytuacja na rynku materiałów budowlanych się nie poprawia. Marzec przyniósł kolejne wzrosty cen. Tym razem dynamika cen towarów monitorowanych przez grupę PSB wyniosła 30 proc. I tak na przykład izolacje termiczne podrożały o 63 proc. rok do roku, płyty OSB o 50 proc., sucha zabudowa o 43 proc., dachy, rynny, ściany i kominy o 37 proc., instalacje wodochronne o 33 proc., a instalacje grzewcze o 26 proc.

W krajowy rynek materiałów budowlanych uderzają sankcje nałożone na Rosję i na Białoruś a także wstrzymanie importu z Ukrainy. Import z tych trzech krajów odpowiadał m.in. za jedną trzecią krajowego popytu na materiały metalowe i żelazne. A przecież to niejedyna kategoria produktowa sprowadzana ze Wschodu.

Branża będzie się musiała dopasować do nowych realiów. Być może w obecnej trudnej sytuacji osoby zainteresowane zakupem będą decydowały się chętniej na lokalizacje na obrzeżach miast. Nie można też wykluczyć, że zwiększy się popyt na mniejsze metraże. Pojawi się też zapewne większa grupa osób zainteresowanych mieszkaniami na rynku wtórnym. Najbliższe kwartały pokażą, jak rynek radzi sobie w obliczu wyzwań, z jakimi przyszło nam się obecnie mierzyć.

Monika Borkowska