Ekspert: Kult własności mieszkania kruszeje, a wielu ludzi nie stać na zakup

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Napisał pan na Twitterze, że średnio- i długookresowe perspektywy dla segmentu PRS, czyli instytucjonalnego najmu mieszkań, w Polsce są bardzo dobre. Skąd taka optymistyczna ocena, skoro ten rodzaj najmu ledwo raczkuje, a rząd chce to ukrócić i zapowiada dodatkowe opodatkowanie funduszy, które zaczęły kupować mieszkania na wynajem?

Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa: - Moim zdaniem pogorszenie koniunktury inwestycyjnej w latach 2023-2024 oraz względna stabilizacja kosztów wykonawstwa w 2023 roku zostaną wykorzystane przez fundusze PRS do zwiększenia udziału w polskim rynku mieszkaniowym, który niezmiennie można uznać za marginalny. 

- Szacuje się, że fundusze posiadają dzisiaj niespełna 10 tys. mieszkań, drugie tyle znajduje się w budowie, a w najbliższych latach ma powstać kolejnych 40 tys. lokali. Dla porównania, w latach 2020-2022 wszyscy deweloperzy w całej Polsce rozpoczęli budowę ponad 400 tys. mieszkań. Co ciekawe, jednym z wiodących graczy na rynku najmu instytucjonalnego jest państwowa spółka PFR Nieruchomości, jednak jej działalność ma raczej charakter misyjny niż ukierunkowany na generowanie wysokich stóp zwrotu.

Poza PFR Nieruchomości na ten rynek wchodzą fundusze zagraniczne i to rodzi pewne obawy, że go zdominują. W niektórych krajach, gdzie mają one potężny udział, taki model doprowadził do problemów. W Polsce ich udział jest na razie poniżej 1 proc., ale może lepiej byłoby, gdyby to polskie, a nie zagraniczne fundusze wchodziły na rynek mieszkaniowy?

- Stworzenie dużego polskiego podmiotu nastawionego na osiąganie zysków z wynajmu mieszkań i pozostającego w rękach prywatnych udziałowców byłoby w praktyce trudne do zrealizowania ze względu na ograniczony dostęp do kapitału, niedostateczny bank ziemi i bariery prawne. Kilku polskich deweloperów próbuje swoich sił w sektorze PRS, ale na zdecydowanie mniejszą skalę. 

- Dlatego dzisiaj krajowy sektor PRS jest zdominowany przez duże fundusze z rodowodem skandynawskim, holenderskim, niemieckim, amerykańskim i izraelskim. Prowadzą w Polsce biznes polegający na instytucjonalnym wynajmie mieszkań w oparciu o zewnętrzną współpracę z lokalnymi deweloperami lub kooperują w ramach jednej grupy kapitałowej z deweloperami, których niedawno przejęli, np. Murapol, Echo Investment, Archicom, Vantage Development. 

- Niektóre fundusze PRS mierzą się obecnie z wieloma trudnościami w trakcie realizacji inwestycji w związku z bezprecedensowym wzrostem cen na rynku budowlanym w latach 2021-2022. Doprowadził on do licznych napięć na linii fundusz-deweloper-generalny wykonawca, ale jest duża szansa, że w 2023 r. fundusze będą mogły realizować projekty mieszkaniowe w bardziej komfortowych warunkach.

Ale skąd założenie, że w 2023 roku sytuacja będzie bardziej stabilna?

- Wydaje się, że dla funduszy PRS długoterminowe korzyści wynikające z udziału w polskim rynku mieszkaniowym przeważają nad krótko- i średnioterminowym ryzykiem, które narosło w latach 2021-2022. W momencie inwazji Rosji na Ukrainę Polska stała się krajem frontowym i dalsza eskalacja konfliktu w naszej części Europy wydaje się bardziej prawdopodobna niż kilka lat temu. Po drugie, na działalność funduszy zaczęły negatywnie oddziaływać zjawiska makroekonomiczne. 

- Przez wahania kursu złotego wzrosło ryzyko walutowe, ponieważ fundusze pozyskują finansowanie w euro, a pobierają czynsz od najemców w złotych. W górę poszedł też koszt samego finansowania na skutek rosnących stóp procentowych w USA i Europie. Taka zmiana jest poważnym wyzwaniem dla funduszy, które finansują swoje inwestycje długiem, a nie z pomocą środków własnych.

- Po trzecie, w ostatnich miesiącach fundusze znalazły się, obok banków, na celowniku polityków, którzy prześcigają się w pomysłach na opodatkowanie działalności sektora PRS, aby ograniczyć jego rzekomo nadzwyczajną dynamikę wzrostu. Jednocześnie ci sami politycy ani nie opracowali spójnego planu rozwoju rynku na wynajem, ani nie dopuścili przeciętnego Kowalskiego do partycypacji w zyskach na polskim rynku mieszkaniowym, ponieważ zawiesili prace nad polską wersją REIT-ów.

Ale to jest cała lista ryzyk, a nie korzyści. Dlaczego więc polski rynek jest mimo tego atrakcyjny dla zagranicznych funduszy?

- Fundusze PRS mają różny horyzont inwestycji: od średniego po długi, ale nie mam żadnych wątpliwości, że wiele z nich będzie zwiększać w Polsce swoją obecność. Nasz rynek mieszkaniowy w obecnej fazie rozwoju jest dla takich podmiotów zbyt łakomym kąskiem, aby mogły z niego łatwo zrezygnować. Od pewnego czasu konsekwentnie kruszeje kult własności mieszkania, dużej części społeczeństwa nie stać na zakup nowego lokum, a wielu najemców oczekuje na ucywilizowanie rynku najmu, do którego może walnie przyczynić się aktywność funduszy PRS.

Czy bariery dla polskich funduszy powinny zostać usunięte, tak aby tego rynku nie zdominowali zagraniczni gracze? Co trzeba zrobić, aby tak się stało?

- Jeden duży polski podmiot, czyli wspomniany wcześniej PFR Nieruchomości, jest już na rynku obecny i odgrywa w nim istotną rolę. Zamiast jednak narzekać, że krajowy rynek zdominowały podmioty z zagranicznym rodowodem, to jako państwo powinniśmy stworzyć odpowiednie warunki, aby z czasem mogły wykształcić się duże i wiarygodne fundusze z dominującym udziałem kapitału polskiego. I to nie tego państwowego, tylko prywatnego. 

- W praktyce nie będzie to wcale takie proste. Za pomocą regulacji prawnych nie ułatwimy przecież komercyjnym podmiotom dostępu do kapitału, którego zawsze w Polsce brakowało w porównaniu do krajów z bardziej rozwiniętymi rynkami finansowymi. Nowe przepisy nie sprawią też, że duże firmy deweloperskie z dnia na dzień staną się funduszami działającymi w obszarze najmu instytucjonalnego, bo mają zupełnie inny model biznesowy. 

- Moim zdaniem, najlepszym rozwiązaniem byłby powrót do pomysłu tzw. REIT-ów lub, jak kto woli, FINN-ów, czyli funduszy inwestujących w najem nieruchomości, nad którym pracowało swojego czasu Ministerstwo Finansów. Takie podmioty od lat funkcjonują w USA i wielu krajach zachodniej Europy. Wtedy każdy z nas mógłby zainwestować dowolne kwoty i - przynajmniej w teorii - zarabiać na rynku mieszkaniowym poprzez kupno udziałów albo akcji takiego funduszu, zamiast kupować całe mieszkanie na własność i zajmować się jego wynajmem. Na wprowadzeniu REIT-ów mogłaby też skorzystać warszawska Giełda Papierów Wartościowych, ponieważ takie podmioty są zazwyczaj notowane na publicznym rynku kapitałowym.

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz