W przeciwieństwie do prywatnego najmu mieszkań państwowe mieszkania ograniczają mobilność zamiast ją poprawiać. Skrajnie preferencyjne warunki państwowego najmu i możliwość "dojścia do własności" powodują, że bardzo rzadko lokatorzy się z nich wyprowadzają. W Warszawie w 2018 roku czynsz mieszkań komunalnych był 10-krotnie niższy niż rynkowy. Dlatego nic dziwnego, że w całym zasobie komunalnym tylko mniej niż 2 proc. mieszkań zmieniło w 2018 roku lokatorów.Powracające próby i postulaty budowy państwowych mieszkań na wynajem są złudne. Mamy w Polsce milion państwowych mieszkań, które, zamiast poprawiać mobilność umożliwiając młodym migracje do metropolii lub wyprowadzkę od rodziców, dodatkowo ograniczają mobilność swoich lokatorów, których sytuacja materialna praktycznie nie jest monitorowana przez urzędników.
Zamiast próbować zastępować rynek najmu przez państwo powinniśmy umożliwić jego rozwój w Polsce. W szczególności należy znieść podatkową dyskryminację najmu wobec własności, lepiej zabezpieczyć interesy właścicieli i lokatorów w umowach dla osób fizycznych, zaprzestać państwowego subsydiowania własności (jak zapowiedziane w "Polskim Ładzie" gwarancja wkładu własnego i bon mieszkaniowy), a także umożliwić tworzenie w Polsce funduszy inwestujących w nieruchomości.
Milion państwowych mieszkań hamuje mobilność w Polsce
Ogranicza to mobilność pracowników, ponieważ ludzie rzadziej poszukują lepszej pracy poza miejscem zamieszkania, kiedy posiadają już mieszkanie na własność, zwłaszcza wtedy, gdy kupili je za środki z wieloletniego kredytu.
Brak rozwiniętego rynku najmu utrudnia też wyprowadzkę od rodziców i usamodzielnienie młodym oraz ogranicza dostęp osób mniej zarabiających do najbardziej atrakcyjnych miejsc pracy skoncentrowanych w centrach największych metropolii i tym samym ich awans społeczny.
To ważne, ponieważ produktywność jest silnie zależna od otoczenia, w szczególności głębokich rynków pracy, dużego zagęszczenia aktywności gospodarczej i szybkiej dyfuzji innowacji w metropoliach. Dlatego ta sama firma będzie znacznie bardziej produktywna w dużym mieście niż w małym (World Bank, 2009), a geograficzne niedopasowanie pracowników do miejsc pracy może mieć duże koszty gospodarcze (Hsieh i Moretti, 2019).Mobilność hamują nie tylko mieszkania własnościowe, ale też najem z zasobu państwowego. Badania z Wielkiej Brytanii pokazują, że nie tylko własność ogranicza mobilność, ale również najem socjalny (Battu, Ma i Phimister, 2008). Skrajnie preferencyjny charakter mieszkań z państwowego zasobu powoduje, że mieszkańcy praktycznie nigdy się z nich nie wyprowadzają, bo nie mogą liczyć na równie uprzywilejowane warunki w żadnym innym miejscu. Państwowe mieszkania na wynajem nie są alternatywą dla prywatnego rynku najmu w Polsce. Przykładowo w Warszawie w 2018 roku czynsz w mieszkaniach komunalnych był 10-krotnie niższy niż rynkowy (Wykres 1).
Co więcej, wiele gmin i miast na prawach powiatu oferuje lokatorom możliwość wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatami dochodzącymi do ponad 90 procent wartości . Nie tylko mieszkania komunalne, ale też Towarzystwa Budownictwa Społecznego i Mieszkanie Plus oferują lokatorom opcję dojścia do własności.
Wykupu mogą dokonać nawet dzieci czy konkubina lokatora po jego śmierci, co daje dodatkowy bodziec do pozostawania w mieszkaniu na stałe. Jednocześnie podczas gdy mieszkanie posiadane na własność można sprzedać, zamiana mieszkania komunalnego w ramach danego miasta jest trudna , a pomiędzy miastami niemożliwa. To wszystko powoduje, że państwowy zasób mieszkaniowy w Polsce hamuje mobilność zamiast ją poprawiać - i rzeczywiście GUS (2019) podaje, że w całym 2018 roku lokatora zmieniło mniej niż 2 proc. mieszkań komunalnych.
Niestety Polska ciągle ma relatywnie duży odsetek państwowych mieszkań na tle krajów rozwiniętych. Z danych OECD wynika, że w 2016 roku było w Polsce jest to 1100 918 państwowych mieszkań na wynajem , co przekłada się na 7,6 proc. całego zasobu mieszkaniowego. To daje 11. miejsce na 33 kraje OECD. Jest to ponad dwa razy więcej niż 2,9 proc. w Niemczech i 19 razy więcej niż 0,4 proc. w Czechach (Wykres 2).
Wielkość państwowego zasobu mieszkaniowego w danych OECD jest spójna z danymi GUS. Według GUS w 2018 roku (dwa lata później) było w Polsce 1040 608 państwowych mieszkań.
Na tę liczbę składają się lokale Skarbu Państwa, państwowych zakładów pracy (w tym uczelni wyższych), Towarzystw Budownictwa Społecznego oraz komunalne (Wykres 3). To przekłada się na 7,1 proc.zasobu mieszkaniowego w 2018 roku.
Podsumowanie:
Postulaty budowy państwowych mieszkań na wynajem w Polsce to próba rozwojowej "drogi na skróty". Wobec braku krajowego kapitału w gospodarkach peryferyjnych często pojawiają się pomysły rozwojowej "drogi na skróty", czyli próby efektywnego zastąpienia braków krajowego kapitału prywatnego i kapitału zagranicznego przez państwo, np. w ramach kierowanej przez rząd industrializacji.
Takie próby kończą się zwykle porażką ze względu na "problemy z alokacją środków, nieefektywne mechanizmy dystrybucji i ustalania cen, problemy związane z zarządzaniem publicznym majątkiem i szereg innych problemów", a także słabe instytucje państwa w takich krajach (Koryś, 2021).
Zobacz również:
Nie inaczej jest w Polsce. Braki mieszkaniowe w Polsce i rozwinięty rynek najmu na Zachodzie prowadzą do powracających postulatów i prób budowy państwowych mieszkań na wynajem. Kolejne państwowe programy mieszkań na wynajem nie służą jednak poprawie mobilności, ale raczej obniżeniu kosztów dojścia do własności dla osób, które mają szczęście się do nich zakwalifikować.
Nawet jeżeli jakiś państwowy program nie ma początkowo w planach opcji "dojścia do własności", to można się spodziewać, że prędzej czy później się ona pojawi - jak w przypadku TBS.
Zamiast rozwojowej "drogi na skróty" lepiej naprawić instytucje blokujące rozwój rynku najmu. W szczególności należy znieść podatkową dyskryminację najmu wobec własności, lepiej zabezpieczyć interesy właścicieli i lokatorów w umowach dla osób fizycznych (podobnie jak w umowie najmu instytucjonalnego dostępnej obecnie tylko dla firm), zaprzestać państwowego subsydiowania własności (jak zapowiedziane w "Polskim Ładzie gwarancja wkładu własnego i bon mieszkaniowy), a także umożliwić tworzenie w Polsce funduszy inwestujących w nieruchomości (Trzeciakowski, 2021).
Rafał Trzeciakowski
Ekonomista FOR
