Reklama

Garsoniera - dobry zakup na rynku mieszkaniowym?

Czy kupno kawalerki ma sens? Nad tym zastanawia się niejeden klient rynku mieszkaniowego. Tzw. garsoniery kuszą niską ceną i mogą być postrzegane jako dobre mieszkania na tzw. start. Dokładniejsze przyjrzenie się ofercie sprzedaży "jednopokojówek" pokazuje jednak, że niekoniecznie są one tanie, jeśli wziąć stawkę za metr kwadratowy....

Nowych kawalerek od deweloperów jest na rynku mało. Szacuje się, że maksymalnie kilkanaście procent. Z drugiej strony czasy dla kawalerek są dobre. W dobie coraz większej popularności życia w pojedynkę, częstszych migracji i zmian pracy w ciągu życia - taki format mieszkania może się przyjąć.

W dużych miastach, gdzie mocno rozwinięty jest rynek najmu, świetnie położone garsoniery - np. przy ośrodkach akademickich albo centrach biurowych, mogą być bardzo dobrą inwestycją właśnie pod wynajem.

Deweloperzy mają świadomość luki rynkowej do wykorzystania. Stąd pojawiające się na wiodących rynkach projekty mikro-mieszkań pod wynajem czy też w najróżniejszych formułach (np. finansowanie w typie condo itp.)

Reklama

Badania sprzedaży finansowanej kredytem pokazują jednak, że choć Polacy, z przymusu czy też nie, preferują niskie metraże, to jednak od kawalerek wolą raczej dwa małe pokoje.

Z danych Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2016 wynika, że w analizowanym okresie największy udział w strukturze obrotu na rynku mieszkaniami w stolicy miały nieruchomości o powierzchni 45 - 55 mkw., a więc głównie dwupokojowe. 26 proc. sprzedanych mieszkań miało właśnie taki metraż.

Jeśli chodzi o mieszkania najmniejsze, czyli kawalerki do 35 mkw., to ich udział wyniósł około 10 proc., choć kolejne 20 proc. to mieszkania o powierzchni 35 - 45 mkw. (małe dwa pokoje lub duża kawalerka). Te dane potwierdzają, że małe mieszkania cieszą się dużą popularnością, choć niekoniecznie chodzi tu o jeden pokój.

Małe znaczy tanie?

Z pewnością podstawową zaletą kawalerki jest jej cena i niskie koszty utrzymania. W dobie wkładu własnego kredytów mieszkaniowych na poziomie 20 proc. może mieć to duże znaczenie. Kawalerka jaki mieszkanie tanie, teoretycznie powinna być też łatwiej zbywalna, czy też łatwiejsza do wynajmu.

Ile kosztują mieszkania jednopokojowe w największych miastach kraju? Sprawdziliśmy to na rynku wtórnym, na podstawie ofert z WGN.

Wnioski? Poza tym, że takie oferty jest mało, częściej chodzi o mieszkania w podwyższonym standardzie i dobrej lokalizacji.

Przykładowo: 30 - metrowa kawalerka na warszawskim Śródmieściu to wydatek rzędu około 300 tys. zł. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi około 10 tys. zł. Co prawda mówimy o jednej z najdroższych dzielnic w Polsce, ale i na innych rynkach kawalerki (biorąc pod uwagę cenę metra kwadratowego) okazują się drogie.

We Wrocławiu 24 - metrowa kawalerka w wyższym standardzie, zlokalizowana w dzielnicy Fabryczna (około 5 km od ścisłego centrum) to wydatek rzędu około 180 tys. zł. Cena za metr w tym przypadku wynosi 7500 zł, co jest znacznie powyżej średniej cenowej dla Dolnego Śląska (wg NBP - 5500 zł/mkw. na rynku wtórnym).

W Krakowie nowa, 32 - metrowa kawalerka z rynku pierwotnego, w stanie deweloperskim, zlokalizowana na osiedlu Dębniki, około 3 km od Rynku została wyceniona na 276 tys. zł, czyli po 8600 zł za metr kwadratowy.

W Poznaniu, by kupić 24 - metrowa kawalerkę w lokalizacji Jeżyce, trzeba wyłożyć aż 280 tys. zł, co daje stawkę przekraczającą 11 tys. zł/mkw.

W Szczecinie 23 - metrowa kawalerka w nowym budownictwie została wystawiona na sprzedaż w stawce 5800 zł/ mkw. To znacznie powyżej cen na tym lokalnym rynku.

Jak widzimy - kawalerki niekoniecznie muszą być tanie, jeśli wziąć pod uwagę stawki za metr kwadratowy. Przytoczone oferty mogą wręcz zadziwiać swoją wysokością. Co prawda na cenę w dużej mierze przekładają się często świetne lokalizacje, ale też w grę wchodzi podstawowy mechanizm sprzedażowy na rynku mieszkań: im mniejszy metraż, tym cena mkw. większa, im większa powierzchnia, tym niższa stawka za metr. Nie bez znaczenia jest również fakt, że kawalerek na rynku i pierwotnym i wtórnym jest po prostu mało. Stąd traktowane są one jako swoisty rarytas, co może mieć przełożenie na wycenę. Oczywiście, najczęściej (poza ofertami premium) z racji niskiego metrażu, cena kawalerki - za całość i tak jest niższa niż większego mieszkania - choćby małych dwóch pokoi.

Czy taki zakup to dobre posunięcie? Na takie pytanie nie da się jednoznacznie odpowiedzieć. Na pewno dobrze położona kawalerka może mieć spory potencjał inwestycyjny. Z drugiej jednak strony, jeśli cena metra kw. mieszkania jednopokojowego jest wyraźnie podwyższona, można się zastanowić, czy lepszym wyjściem nie będzie trochę dopłacić i mieć przynajmniej dwa pokoje.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »