Ile kosztuje budowa domu w 2022 roku? Ceny rosną szybciej niż inflacja

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Poniżej omówimy kosztorys budowy domów o powierzchni użytkowej 100, 140 oraz 200 m2. W wyliczeniach nie uwzględniamy konkretnego projektu budowlanego, zakładamy, że będą to budynki o prostej bryle i dwuspadowym dachu. Budynki z dodatkowymi ozdobnikami oraz o bardziej skomplikowanej bryle wygenerowałyby wyższą cenę inwestycji. W wyliczeniach kalkulujemy budowę domów:

• 100 m2 - dom parterowy, powierzchnia użytkowa to 100 m2;
• 140 m2 - dom z piętrem. Dwa poziomy po 70 m2, bez piwnicy. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 125 m2;
• 195 m2 - budynek z trzema poziomami, czyli piwnicą, parterem oraz piętrem. Powierzchnia użytkowa domu wynosi 130 m2 (parter i piętro bez piwnicy oraz garażu).

Kosztorys budowy będzie obejmował doprowadzenie budynków do stanu deweloperskiego. Co bardzo ważne, kalkulacja nie uwzględnia kosztów zakupu działki, projektu budowlanego ani wykonania przyłączy. Kalkulacje nie uwzględniają również kosztów wykończenia wnętrza, które dodatkowo spotęgują skalę inwestycji.

Kosztorysy budowy domów będą bazowały na średnich cenach netto za materiały i robociznę (stawki obowiązujące na początku 2022 roku). Cenniki uwzględniają stawki netto na przykładzie województwa dolnośląskiego. Do podanych wartości należy dodać stawkę podatku VAT. Co więcej, inwestycje będą realizowane systemem gospodarczym.

Parterowy dom jednorodzinny 100 m2

Pierwszy etap obliczeń to budowa konstrukcji budynku. Prace nad doprowadzeniem budynku do stanu surowego otwartego składają się z kilku podstawowych etapów. Są nimi:

• Fundamenty - zakładamy, że dom powstanie na ławach fundamentowych o powierzchni 100 m2, co wygeneruje wydatki rzędu 35 500 zł.
• Ściany nośne - tworzymy ściany nośne z betonu komórkowego. Przyjmujemy, że całkowita powierzchnia ścian nośnych wyniesie 150 m2. Łączny koszt zakupu materiałów oraz wynagrodzenia ekipy fachowców wyniesie 18 900 zł.
• Ściany działowe - zakładamy wykorzystanie bloczków z betonu komórkowego 12 cm. Łączna powierzchnia ścian działowych wyniesie około 70 m2. Cena niezbędnych materiałów wynosi 2700 zł, z kolei robocizna będzie kosztowała kolejne 4500 zł.
• Komin dymowy i wentylacja - kosztorys budowy domu uwzględnia także komin dymowy i wentylację. W domu 100 m2 znajdzie się 6 szachtów wentylacyjnych oraz komin dymowy. Łączny koszt budowy powinien zamknąć się w kwocie 9300 zł wraz z wykończeniem.
• Budowa stropu - to ważny etap naszych obliczeń. W przypadku domu parterowego bez poddasza, wybieramy strop drewniany o powierzchni 100 m2. Koszt tego etapu prac wyniesie ponad 36 500 zł.
• Budowa dachu - zakładamy budowę dachu dwuspadowego. Całość prac (przy wykorzystaniu membrany i dachówki ceramicznej) będzie kosztowała około 56 000 zł. Dodatkowym wydatkiem okaże się wykończenie dachu. W kosztorysie uwzględniamy zakup i montaż rynien PCV (4700 zł), wyłaz dachowy (520 zł), docieplenie stropu (14 600 zł), a także podbitkę okapu (3100 zł). Łączny koszt budowy dachu dwuspadowego wraz z wykończeniem wyniósł 77 000 zł. Dla porównania, koszty wykonania dachu w analogicznym okresie 2021 wynosiły 67 000 zł.

Koszt doprowadzenia domu do etapu surowego otwartego wyniósł 185 000 zł. Chcąc doprowadzić budynek do stanu surowego zamkniętego, musimy jeszcze wstawić okna, drzwi oraz bramę garażową. Wybieramy okna drewniane (21 000 zł za 20 m2), antywłamaniowe drzwi stalowe (5000 zł), a także uchylną bramę garażową w cenie 3800 zł.

Łączny koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu surowego zamkniętego wyniósł 214 000 zł netto. Szczegółowy kosztorys inwestycji wraz z możliwością dostosowania pod własną inwestycję znajduje się w tym miejscu.

Dom o powierzchni 140 m2 - stan surowy zamknięty

Drugi modelowy dom jednorodzinny posiada poddasze użytkowe oraz powierzchnię 140 m2. Zakładamy, że obie kondygnacje posiadają powierzchnię 70 m2. Na koszt budowy domu złoży się kilka podstawowych etapów inwestycji. Będą to:

• Fundamenty - koszt budowy fundamentów na dom o powierzchni dolnej kondygnacji 70 m2 wyniesie około 25 000 zł.
• Ściany nośne - 25 600 zł.
• Ściany działowe - za konstrukcje z betonu komórkowego zapłacimy około 10 000 zł.
• Kominy i wentylacja - 9300 zł.
• Stropy - w budynku znajdzie się strop Teriva pomiędzy parterem, a poddaszem oraz lekki strop drewniany nad poddaszem użytkowym. Łączny koszt tego etapu inwestycji to 50 000 zł.
• Schody żelbetowe - 2600 zł.
• Balkon - zakładamy, że balkon będzie posiadał powierzchnię 5 m2, co wygeneruje wydatek ok. 8300 zł.
• Dach - koszt budowy pełnej konstrukcji dachowej to około 65 000 zł.
• Stolarka zewnętrzna - 37 500 zł.

Łączny koszt budowy domu jednorodzinnego z poddaszem użytkowym (łączna powierzchnia 140 m2) wyniósł 236 000 zł. Jest to cena doprowadzenia budynku do stanu surowego zamkniętego. Szczegółowy kosztorys wraz z możliwością jego edycji znajduje się tutaj.

Stan surowy zamknięty - dom o powierzchni niespełna 200 m2 z piwnicą

Kolejna kalkulacja dotyczy domu jednorodzinnego z podpiwniczeniem oraz poddaszem użytkowym. Zakładamy, że każdy z trzech poziomów posiada po 65 m2. Dokładna powierzchnia całego domu to 195 m2. Na koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu surowego zamkniętego składają się:

• Fundamenty - łączna cena wykonania fundamentów i ścian fundamentowych (110 m2) wynosi około 41 500 zł.
• Ściany nośne - w domu znajdzie się 188 m2 ścian nośnych z betonu komórkowego, co wygeneruje koszty rzędu 24 000 zł.
• Ściany działowe - łączna powierzchnia ścian działowych to 126 m2, a koszt tego etapu prac to około 13 000 zł.
• Stropy - dom piętrowy z piwnicą wymaga budowy trzech stropów. Te pomiędzy parterem i piwnicą oraz pomiędzy parterem, a poddaszem zostaną wykonane z prefabrykatów Teriva (łącznie około 76 500 zł). Nad poddaszem znajdzie się strop drewniany w cenie 16 500 zł.
• Balkon - 8500 zł.
• Schody żelbetonowe - w budynku znają się schody na dwóch poziomach. Łączna cena inwestycji to 8400 zł.
• Dach - ze względu na mniejszą powierzchnię dachu (niż w przypadku budynków 140 m2), łączny koszt tego etapu prac to około 70 000 zł.
• Stolarka zewnętrzna - łączny koszt zakupu okien, drzwi oraz bramy powinien zamknąć się w kwocie 38 600 zł.

Podsumowując, łączny koszt budowy domu z piwnicą i poddaszem użytkowym wyniósł 263 000 zł. Jest to cena doprowadzenia budynku do stanu surowego otwartego. Kosztorys wykończenia nieruchomości do stanu surowego zamkniętego wyniósł 290 000 zł. Szczegółowy kosztorys wraz z możliwością jego edycji znajduje się tutaj.

Instalacje wewnętrzne

Zaprezentowane powyżej kosztorysy doprowadzały nieruchomość do stanu surowego zamkniętego. Jednak bardzo ważnym etapem inwestycji jest też doprowadzenie budynku do stanu deweloperskiego. Ile kosztuje zbudowanie domu pod klucz? Odpowiadamy w oparciu o kalkulacje dla trzech modelowych domów. W wyliczeniach weźmiemy pod uwagę koszty elewacji, instalacji wewnętrznych, posadzek, tynków oraz parapetów.

Pierwszy etap obliczeń to elewacja zewnętrzna. Do ocieplenia domu w technologii murowanej na ogół stosuje się styropian. Zakładamy, że we wszystkich kalkulowanych budynkach wykorzystamy te same materiały (dobrej jakości styropian fasadowy, tynk silikatowy). Ostateczna cena tego etapu prac będzie uzależniona od metrażu ścian zewnętrznych.

• Dom 100 m2 - w domu o powierzchni 100 m2 znajduje się około 140 m2 elewacji, co wygeneruje wydatek w wysokości 42 200 zł.
• Dom 140 m2 - budynek posiada 168 m2 elewacji, a średnia cena inwestycji wyniesie 45 000 zł.
• Dom 200 m2 - co ciekawe, dom 200 m2 będzie posiadał mniejszą powierzchnie elewacji (duża część piwnicy znajduje się pod poziomem gruntu). Średnia cena wykonania elewacji na powierzchni 162 m2 wynosi 43 300 zł.

W budynkach musi znajdować się także kompletna instalacja elektryczna. Cena wykonania instalacji będzie uzależniona od metrażu budynku. Szacujemy, że koszty wykonania instalacji elektrycznej w 2022 roku wzrosły o około 15% w porównaniu do roku ubiegłego. Aktualne ceny kształtują się następująco:

• Dom 100 m2 - w budynku znajdzie się 80 - 85 punktów instalacji elektrycznej. Średni koszt wykonania powinien zamknąć się w kwocie 13 000 zł.
• Dom 140 m2 - dom o większej powierzchni użytkowej będzie wyposażony w większą liczbę punktów elektrycznych. Zakładamy, że w budynku jednorodzinnym znajdzie się miejsce na 100 do 110 punktów, co wygeneruje wydatki rzędu 16 500 zł.
• Dom 200 m2 - w domu kilkukondygnacyjnym zamontujemy 130 do 140 punktów instalacji elektrycznej. Średnia cena tego etapu prac to 20 000 zł.

W modelowych domach wykonamy także instalacje wodno-kanalizacyjne. Cena będzie uzależniona od ilości punktów. W kalkulacjach uwzględniamy:

• Dom 100 m2 - w budynku znajdzie się 10 punktów instalacyjnych, co wygeneruje wydatek 6000 zł.
• Dom 140 m2 - większy dom jednorodzinny wyposażymy w 14 punktów (w budynku będą dwie łazienki). Cena wykonania instalacji to około 8300 zł.
• Dom 200 m2 - zakładamy montaż 16 punktów. Cena inwestycji zamknie się w kwocie około 9500 zł.

Centralne ogrzewanie to kolejny ważny etap, który doprowadza nieruchomość do stanu deweloperskiego. Zakładamy, że duża część budynków będzie ogrzewana tradycyjnymi grzejnikami ściennymi. Na mniejszych powierzchniach (np. w salonach i w łazienkach) wykonamy ogrzewanie podłogowe. Kalkulacja prezentuje się następująco:

• Dom 100 m2 - 60 m2 powierzchni użytkowej ogrzewamy tradycyjnymi grzejnikami, a w pozostałych pomieszczeniach wykonamy ogrzewanie podłogowe. Cena instalacji wyniesie 14 100 zł.
• Dom 140 m2 - zakładamy, że na górnej kondygnacji zostaną zamontowane tradycyjne grzejniki, a dolna kondygnacja zostanie ogrzana podłogówką. Łączny koszt instalacji to około 19 500 zł.
• Dom 200 m2 - koszty przedsięwzięcia będą powiększone o montaż grzejników w piwnicy. Sumaryczna cena tego etapu prac to 27 300 zł.

Do ogrzania budynków potrzebujemy jeszcze źródła ciepła i wyposażenia kotłowni. We wszystkich modelowych budynkach zostanie zamontowany dobrej jakości kocioł gazowy kondensacyjny, który wraz z kompletem rur i elementów instalacyjnych będzie kosztował 20 300 zł. Za wyposażenie kotłowni zapłacimy dodatkowe 17 500 zł, a za montaż wszystkich urządzeń przez certyfikowanego instalatora 2800 zł.

Tynki, posadzki i parapety

Modelowe budynki posiadają już kompletną instalację wewnętrzną. Następnym krokiem jest wykończenie ścian i podłóg, co doprowadzi nieruchomość do stanu deweloperskiego. Na wstępie oszacujemy koszt wykonania posadzki.

• Dom 100 m2 - za komplet materiałów i robociznę zapłacimy 8100 zł.
• Dom 140 m2 - posadzka na parterze będzie kosztowała około 5000 zł, a na piętrze 4000 zł. Łączny koszt wykonania posadzek wraz z robocizną wyniesie 10 200 zł.
• Dom 200 m2 - cennik wykonania posadzek na trzech kondygnacjach to około 13 500 zł.

Ważnym etapem kalkulacji jest też koszt tynkowania ścian. Do prac wybieramy tynk gipsowy oraz doświadczoną, ale nie najdroższą ekipę wykonawców. Ceny tynkowania kształtują się następująco:

• Tynk w domu 100 m2 - w budynku znajdzie się 360 m2 powierzchni do wytynkowania, co wygeneruje wydatek w postaci 20 500 zł.
• Tynk w domu 140 m2 - w większej nieruchomości mamy około 420 m2 ścian, a łączna cena tynku i robocizny powinna zamknąć się w kwocie 25 000 zł.
• Tynk w domu 200 m2 - zakładamy, że w budynku znajdzie się 600 m2 powierzchni do wytynkowania. Łączny koszt materiału i robocizny to około 27 000 zł.

Do kosztów całkowitych doliczamy jeszcze parapety wewnętrzne i zewnętrzne. W wewnątrz budynku zamontujemy parapety PCV, z kolei na zewnątrz świetnie sprawdzą się parapety aluminiowe. Cena inwestycji będzie uzależniona od liczby metrów bieżących parapetów.

• Parapety w domu 100 m2 - w budynku znajdzie się  15 mb parapetów zewnętrznych i taka sama ilość parapetów wewnętrznych. Łączny koszt zakupu materiałów i montażu to 3800 zł.
• Parapety w domu 140 m2 - potrzebujemy 21 mb parapetów wewnętrznych i 21 mb parapetów zewnętrznych. Łączny koszt materiału i montażu to 5400 zł.
• Parapety w domu 200 m2 - szacujemy, że powierzchnia okien jest taka sama jak w budynku 140 m2 (ze względu na obecność piwnicy). Zatem łączny koszt parapetów zewnętrznych i wewnętrznych również wynosi 5400 zł.

Ostatni etap doprowadzenia nieruchomości do stanu deweloperskiego to wykonanie sufitów. Zakładamy, że sufity w domu 200 m2 zostały otynkowane, zatem do wykonania pozostają jedynie sufity na poziomie 0 w budynku 140 m2 i 200 m2. Wybieramy sufity podwieszane z płyt kartonowo gipsowych. Cennik wykonania prezentuje się następująco:

• Dom 140 m2 - za 70 m2 sufitów podwieszanych, zamontowanych na parterze zapłacimy 12 300 zł.
• Dom 200 m2 - zakładamy, że łączna powierzchnia sufitów podwieszanych wynosi 65 m2, a zatem ich wykonanie zmieści się w budżecie 11 500 zł.

Łączny koszt budowy domu do stanu deweloperskiego prezentuje się następująco:

·       koszt budowy domu o pow. 100 m2 - ok. 342 tys. zł - kliknij, aby zobaczyć kosztorys

·       koszt budowy domu o pow. 140 m2 - ok. 410 tys. zł - kliknij tu, aby zobaczyć kosztorys

·       koszt budowy domu o pow. 200 m2 - ok. 470,5 tys. zł - kliknij tu, aby zobaczyć kosztorys

Przypomnijmy, że powyższe kosztorysy uwzględniają materiały ze średniej półki cenowej oraz wynagrodzenie sprawdzonych, ale nie najdroższych firm budowlanych. Koszty budowy zawierają aktualne ceny na styczeń 2022 roku. W wyliczeniach nie braliśmy pod uwagę kosztów zakupu działki, doprowadzenia mediów ani zakupu projektu budowlanego. Prace zostały wykonane systemem gospodarczym, jednak żadna z nich nie była zrealizowana bezpośrednio przez inwestora.

CZYTAJ RÓWNIEŻ: Podatek od nieruchomości w 2022 roku. Kto go musi płacić i jakie są stawki?

***