Ile kosztuje zbudowanie domu, a ile kupienie gotowego? To nie takie oczywiste

Rok 2022 przyniósł wiele zmian na rynku nieruchomości. Materiały budowlane drastycznie drożały - nierzadko nawet o kilkadziesiąt procent w parę miesięcy w przypadku poszczególnych produktów. Ekipy budowlane podnosiły opłaty za robociznę, a z powodu inflacji galopowały również koszty kredytów.

W pierwszym kwartale 2023 roku wzrost cen - zarówno materiałów budowlanych, jak i wykonawstwa - spowolnił, jednak nie zmienia to faktu, że koszty budowy domu i remontów wzrosły o co najmniej kilkanaście, jeśli nie kilkadziesiąt procent. 

Warto pamiętać, że koszt budowy domu uzależniony jest od mnóstwa czynników. Oczywiście cena materiałów budowlanych i robocizny dla ekipy jest kluczowa, ale nie bez znaczenia jest także sam projekt budynku, jego lokalizacja, indywidualne wymagania inwestorów.

Obecnie inwestorzy są głównie zainteresowani budową niewielkich domów: największym zainteresowaniem cieszą się projekty 90-120-metrowych budynków. Z pewnością jest to związane z koniunkturą ekonomiczną, ale również przemianami kulturowymi, jakie zaszły w naszym kraju i na świecie.

Obecnie mało kto decyduje się na budowę domu “dla pokoleń": większość osób ma świadomość, że po okresie, w którym dzieci się wyprowadzają, dom na 200 metrów jest zdecydowanie zbyt duży. Zarówno do utrzymania finansowego, jak i praktycznego na co dzień.

Najwięcej domów w systemie gospodarczym budowanych jest z bloczków silikatowych i jest to prawdopodobnie najbardziej popularna technologia. Warto jednak pamiętać, że stawianie domu w konstrukcji szkieletowej lub z prefabrykatów będzie wiązało się z zupełnie innymi kosztami.

Stan zerowy to pierwszy etap budowy domu, na który składają się roboty ziemne, wylanie fundamentów, wznoszenie ścian podziemia i ich izolacja. W przypadku domów o powierzchni 90-120 metrów, cena tego I etapu budowy wynosi ok. 35-50 tysięcy złotych.

To zdecydowanie najtańszy etap budowy, po którym zaczyna się “prawdziwa" inwestycja. Drugim etapem jest stan surowy, do którego zalicza się wznoszenie ścian nadziemia, wykonanie schodów, podestów, stropów, wykonanie dachu, zaizolowanie całości i wylanie posadzek wewnątrz. Jeszcze bez stolarki koszt tej inwestycji to 190-210 tysięcy złotych.

Przedostatnim etapem jest dążenie do stanu wykończeniowego wewnętrznego. Mowa tutaj o wstawieniu okien i drzwi zewnętrznych i wewnętrznych, postawieniu ścianek działowych, wykonaniu tynków, robót malarskich i dokończenia posadzek. Na ten etap trzeba wydać mniej więcej kolejne 200 tysięcy złotych.

Na koniec pozostaje elewacja, wykonanie ewentualnego tarasu czy ganka oraz inne roboty zewnętrzne, ściśle związane z bryłą budynku. Ten ostatni etap budowy pochłania ok. 90 tysięcy złotych.

Oznacza to, że postawienie domu o powierzchni ok. 100 metrów kwadratowych związane jest z wydatkiem ok. 550 tysięcy złotych. Koszt ten nie obejmuje jeszcze wykonania elektryki i przyłączy (ok. 25-30 tysięcy złotych) oraz kosztów instalacji centralnego ogrzewania. W przypadku najwyższej klasy pieca gazowego wraz z grzejnikami będzie to ok. 35 tysięcy złotych, ale już pompa ciepła pochłonie dwukrotnie tyle. Ewentualna rekuperacja to wydatek rzędu 30-40 tysięcy złotych.

Nie uwzględniono tutaj pełnego wykończenia wnętrz: wykonania łazienki i kuchni (których koszt pochłonie - w zależności od standardu - kolejne 60-90 tysięcy złotych), mebli, pełnego urządzenia, a także oczywiście zakupu działki i wykonania ogrodzenia.

Myśląc zatem o indywidualnej inwestycji, warto zakładać, że postawienie domu o wielkości 100 metrów kwadratowych pochłonie 650-700 tysięcy złotych.

Zainteresowanie domami jednorodzinnymi jest bardzo dobrym sygnałem dla deweloperów. Szczególnie ich podmiejskie inwestycje cieszą się dużym zainteresowaniem klientów, których przerasta samodzielnie budowanie domu systemem gospodarczym.

Podstawową wadą budowania domu na własną rękę jest to, że zazwyczaj inwestycja ta pochłania więcej środków niż pierwotnie zakładano. Podpisując umowę z deweloperem, mamy gwarancję ceny, a nierzadko jesteśmy w stanie obejrzeć już gotowy dom przed jego zakupem.

Oczywiście domy deweloperskie mają również swoje wady: są mniej podatne na zmiany pod względem samego projektu (chociaż niektórzy deweloperzy dopuszczają naprawdę istotne zmiany na etapie budowy), zazwyczaj położone są w bardzo bliskim sąsiedztwie innych domów i nie mają zbyt dużych ogrodów.

Ich ceny bywają jednak dla inwestorów atrakcyjne: nowe domy bliźniaki w pobliżu większych miast można kupić już za 550-600 tysięcy złotych. Do tego dochodzi koszt wykończenia, jednak nie ma potrzeby kupna działki.

Wszystko zależy jednak od standardu i dzielnicy. W dobrze zlokalizowanych miejscach domy o powierzchni 100 metrów w standardzie deweloperskim będą kosztować i 800 tysięcy złotych, a w Warszawie - 1,5 miliona.

Odpowiedź na to nie jest jednoznaczna. Warto zrobić rekonesans na lokalnym rynku, ponieważ specyfika rynku budowlanego i nieruchomości w poszczególnych województwach może znacząco się różnić. Istotną zmienną jest także to, czy posiadamy już działkę: jeśli jest ona położona w satysfakcjonującej nas okolicy, budowa domu systemem gospodarczym może okazać się ekonomicznie wyjątkowo intratnym przedsięwzięciem.

Dobrze jest zwracać się do biur projektowych, które stosują nowoczesne rozwiązania budowlane i są w stanie podpowiedzieć, w jaki sposób można maksymalnie obniżyć koszty budowy przy jednoczesnym zachowaniu rozwiązań energooszczędnych. Już na etapie budowy można starać się o dofinansowania z różnych źródeł dotyczące zakupu i montażu paneli fotowoltaicznych, pompy ciepła, rekuperacji etc.

Z drugiej strony, zakup domu od dewelopera jest ekonomicznie dobrym posunięciem, jeśli nie mamy chęci i czasu poświęcać swojej uwagi realizowaniu kolejnych etapów inwestycji. Domy deweloperskie zazwyczaj są również lepszą inwestycją, jeśli w przyszłości istnieje szansa na to, że będziemy chcieli nasz dom sprzedać.

Na koniec warto wspomnieć, że istnieje jeszcze jedna możliwość zrealizowania marzenia o własnym domu, a mianowicie kupienie domu z rynku wtórnego. Z tym krokiem również wiąże się zarówno tyle zalet, jak i wad. Do zalet można zaliczyć atrakcyjne ceny takich nieruchomości, a do wad: ograniczone możliwości przebudowy czy przestarzałe technologie budowlane.

KO