Najwięcej - kwotowo - marży uzyskują obecnie deweloperzy w Warszawie (wśród miast wojewódzkich). Jest to około 1500 zł w cenie metra kwadratowego. Tu jednak i koszty (zwłaszcza gruntów) są najwyższe, stąd relacja ceny mkw. do wysokości marży pozostaje na poziomie około 20 proc. W Krakowie deweloperzy na każdym metrze zarabiają średnio około 1300 zł, a we Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku - około 1000 zł. Nieco niższe marże - na poziomie około 15 proc. - są w Łodzi.
Co jeszcze, oprócz zysku brutto, składa się na cenę metra kwadratowego mieszkania? Oczywiście koszty budowy, które na wiodących rynkach wynoszą około 2300 - 2500 zł w cenie metra. A więc około 30 - 35 proc.
Spory wydatek dla firm deweloperskich to grunt. Z danych NBP wynika, że w stawce za mkw. około 15 - 17 proc. to właśnie cena gruntu. W Warszawie, w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania (w przeciętnym 5-kondygnacyjnym budynku mieszkalnym) około 1300 zł stanowi grunt, a więc 17 proc. Dużo taniej można kupić ziemię np. w Łodzi (około 500 zł w cenie mkw. przypada na grunt), ale pozostałe koszty są na poziomie innych miast, natomiast ceny mieszkań na łódzkim rynku są już dużo niższe. Z tego powodu deweloperzy nie mają szansy "poszaleć" z marżami.
Choć 1000 - 1500 zł marży w cenie każdego metra kwadratowego wydaje się dużą kwotą, w rzeczywistości złote czasy dla branży deweloperskiej minęły dawno temu - konkretnie 7-8 lat temu. W okresie boomu na rynku mieszkaniowym i kredytowym, gdy ceny rosły nieomal z tygodnia na tydzień, a ludzie szturmowali banki po kredyty, marże deweloperskie potrafiły dochodzić nawet do 50 proc., plasując się średnio na poziomie 35 - 40 proc. ceny metra kwadratowego.
Należy też pamiętać, że marża nie jest czymś, co deweloper bierze sobie bezpośrednio do kieszeni. Z tych pieniędzy opłaca działalność firmy, pracowników, marketing itp.
Jeszcze 7-8 lat temu, a więc w okresie boomu na rynku mieszkaniowym i kredytowym, gdy ceny rosły jak na drożdżach, a ludzie w obawie, że nie stać ich będzie na mieszkanie, szturmowali banki po kredyty, marże deweloperskie potrafiły dochodzić nawet do 50 proc., a średnio wynosiły około 35 - 40 proc. w cenie nieruchomości.
Dziś te czasy stanowią już przeszłość i to pomimo faktu, że znów mamy wysoki, a nawet rekordowy popyt. Według firmy REAS w II kw. 2015 rekord sprzedaży rok do roku został pobity o 11 proc.
Mimo tak dobrych wyników od ponad 1,5 roku ceny mieszkań, a więc i marże, nie rosną. Dlaczego?
Przede wszystkim wynika to z głównych czynników generujących popyt. Obecnie jest to program Mieszkanie dla Młodych. MdM dotyczy tanich mieszkań, ma określone limity cenowe. By się w nich zmieścić firmy nie mogą poszaleć z marżami. Trzeba też znaleźć tanie grunty.
Kolejna sprawa to stabilność dzisiejszego popytu. Biorąc pod uwagę, że kredyty są bardzo tanie (historycznie niskie stopy procentowe) wyniki akcji kredytowej wcale nie są porywające. Poprawiły się dopiero w połowie tego roku, a przecież od stycznia znów wzrośnie wkład własny kredytów. Wszystko to może negatywnie przełożyć się na popyt, stąd większa ostrożność branży deweloperskiej i chęć zachowania równowagi między popytem a podażą, tak by nie wpaść w nadpodaż mieszkań.
Marcin Moneta
