Inwestycje w mieszkania na wynajem mniej opłacalne. Dane NBP nie pozostawiają złudzeń

"W I kw. 2024 r. nadal rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem. Było to m.in. efektem oddawania do użytku mieszkań kupionych w okresie boomu w latach 2020-2023, gdy wielu inwestorów decydowało się na zakupy mieszkania na wynajem. Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) zmalał kwartał do kwartału we wszystkich grupach miast, co zmniejszyło opłacalność najmu w dużych ośrodkach" - napisano.

"Najem mieszkania z uwagi na wysokość stóp procentowych oraz stawki czynszów był w I kw. 2024 r. bardziej opłacalny wobec zakupu mieszkania, jako alternatywy dla konsumpcji mieszkaniowej. Profesjonalny rynek najmu w kolejnych latach powinien się dalej rozwijać ze względu na wciąż mały udział czysto rynkowych mieszkań na wynajem" - dodano.

Według analiz NBP zwrot z kapitału własnego (ROE) z inwestycji w mieszkanie na wynajem, kupione za gotówkę, nieznacznie zmniejszył się, ale pozostał dodatni. Przy przyjętej dźwigni finansowej 50 proc. i wyższej, np. zaciągniecie kredytu, nadal był ujemny.

Inwestycja w mieszkania na wynajem (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych, kosztów remontów oraz ewentualnych zmian wartości mieszkania) dokonana za gotówkę pozostawała konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Z kolei opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe była ujemna.

Jak wskazuje bank centralny, w I kw. 2024 r. wzrosła realna dynamika cen mieszkań względem inflacji i wynagrodzeń. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. 

"Na rynkach pierwotnych nominalne średnie ceny transakcyjne mkw. nowych mieszkań (RPT) wzrosły zarówno kdk, jak i rdr, zwłaszcza w Krakowie i Warszawie, natomiast zmniejszyły się wyłącznie w Gdańsku. Na rynkach pierwotnych notowano wzrosty realnych cen transakcyjnych względem CPI kdk oraz rdr (wzrost inflacji był niższy od wzrostu cen mieszkań). Dynamiki realne względem wynagrodzeń w I kw. 2024 r. zaczęły rosnąć w Warszawie i średnio w 6. (największych - red.) miastach, pozostały jednak ujemne w 10. miastach" - napisano.

"Na rynkach wtórnych obserwowano wzrosty dynamiki cen nominalnych kdk, szczególnie wysokie w Łodzi i Krakowie. Dynamika rdr cen nominalnych zarówno względem CPI, jak i dynamiki wynagrodzeń stała się dodatnia na rynkach, w tym szczególnie w Łodzi i Krakowie. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym wzrosły we wszystkich grupach miast. Oznacza to, że podobne mieszkania w analizowanych miastach sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej. Nadal utrzymywał się popyt na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze, z uwagi na niższy całkowity koszt zakupu" - dodano.

NBP podaje, że wygaśnięcie z końcem 2023 roku programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. wyhamowało popyt mieszkaniowy bez dodatkowych zakłóceń, gdyż był on podtrzymywany m.in. przez silny wzrost wynagrodzeń. Zwiększyło się jednak tempo wzrostu cen mieszkań wobec nadal niskiej ich podaży.

Z analizy NBP wynika, że w I kw. nadal rosły koszty budowy mieszkań, tj. robocizny, najmu sprzętu, przy stabilizacji cen materiałów. Powróciło zainteresowanie zakupami terenów budowlanych przy wzroście poziomu ich cen. Zaobserwowano stabilizację lub nieznaczne zmniejszenie stawek transakcyjnych najmu mkw. mieszkań oraz wyższe od notowanych w poprzednich kwartałach wzrosty średnich nominalnych cen transakcyjnych mkw. mieszkań.

Ważna dla dalszego rozwoju sytuacji na rynku może być także liczba rozpoczętych budów nowych inwestycji mieszkaniowych. Bank centralny spodziewa się, że w kolejnych miesiącach może być wyższa niż w I kw. 2024 roku. 

Liczba ok. 60,1 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęto w I kw. 2024 r., była wyższa o 56 proc. od notowanej w I kw. 2023 r. oraz wyższa o 20 proc. względem poprzedniego kwartału - wskazuje NBP. 

"Należy dodać, że liczba rozpoczętych budów mieszkań rdr wzrosła w 6 (największych miastach - red.) i 10. miastach, jak i pozostałej części Polski, za wyjątkiem Warszawy, gdzie nastąpił ich spadek. W rozpoczętych budowach w Polsce także dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (ok. 72 proc.) oraz indywidualne (ok. 25 proc.)" - dodaje.  

NBP oczekuje wzrostu liczby inwestycji ze względu na wejście w życie dwóch zmian - nowelizacji warunków technicznych budynków oraz reformy planowania przestrzennego.