Jak bezpiecznie kupić nowe mieszkanie

Kupno mieszkania to prawdopodobnie najważniejsza decyzja w życiu. Dlatego pewność transakcji jest bardzo istotna. Najbezpieczniej kupować gotowe mieszkanie - tuż po zakończeniu budowy. Znika obawa, że inwestycja nie zostanie ukończona, a wybrane mieszkanie można zobaczyć nie tylko na wizualizacji, ale również na żywo. Jednak liczmy się z tym, że większość oferty będzie przebrana i niekoniecznie znajdziemy wymarzone lokum. Jak więc bez ryzyka kupić mieszkanie w budowie?

Najpierw szukamy mieszkania. Kiedy już jakieś osiedle lub inwestycja się nam spodoba, prześwietlmy dewelopera.

Zobaczmy, ile inwestycji deweloper zrealizował wcześniej. W ten sposób dowiemy się, czy ma doświadczenie. Sprawdźmy też, czy inwestycję finansuje z własnych środków, czy może z kredytu bankowego - w obu przypadkach warto mu zaufać (o czym nieco dalej). Zapytajmy na forum lub poczytajmy, jak wypowiadają się o nim mieszkańcy. Wreszcie przeanalizujmy, czy firma oferuje usługi dodatkowe, np. wykończenie w cenie mieszkania.

Gdy poznamy dewelopera, dużo łatwiej będzie mu zaufać, a obawy nawet jeśli nie znikną, to z pewnością znacznie się zmniejszą.

Sprawdźmy, czy deweloper proponuje nam preferencyjne warunki płatności. Na przykład bezpieczny system płatności 10/10/80 oferowany na osiedlu Alpha i w kolejnym etapie Alpha Park na warszawskim Ursusie. Ten system ma w sumie kilka zalet. Po pierwsze na etapie budowy wpłacamy tylko niewielką część wartości mieszkania - 20 proc. (10+10). Lokale na osiedlu spełniają kryterium programu Mieszkanie dla Młodych, dlatego z rządowej dopłaty można sfinansować 10 proc.. Kolejne 10 proc. może pochodzić z uruchomionego kredytu lub z oszczędności. Po drugie większą część kwoty - 80 proc. - wpłacamy dopiero wtedy, gdy inwestycja będzie gotowa i będziemy mogli odebrać klucze do mieszkania.

Deweloperzy często posiłkują się pieniędzmi wpłacanymi przez klienta w transzach - po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Taki system sprawia, że rosną koszty kredytu, który przy każdej transzy trzeba uruchamiać. W przypadku systemu 10/10/80 kredyt uruchomiony zostaje raz, co znacznie ogranicza koszty.

Wracamy do finansowania inwestycji. Kiedy deweloper buduje za swoje, to znaczy, że jest pewny realizacji i ryzyko - dobrze wykalkulowane, czyli żadne - bierze na siebie. Również inwestycji finansowanej z kredytu bankowego można być pewnym, ponieważ bank prześwietlił już firmę i za nic nie wszedłby w niepewny interes.

- Inwestycja jest w całości finansowane z bankowego kredytu. To oznacza, że zostaliśmy pozytywnie zweryfikowani przez instytucję, która na ryzyko sobie nie pozwala. Potwierdza to naszą wiarygodność i solidność - mówi Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży i marketingu osiedla Alpha.

Poczucie bezpieczeństwa zapewni nam rachunek powierniczy, który oferuje deweloper.

W takim przypadku pieniądze za mieszkanie wpłacane są na rachunek, który pozostaje pod kontrolą banku. Bank przekaże pieniądze deweloperowi, ale dopiero wtedy, gdy zakończone zostaną pewne etapy inwestycji. Deweloper będący pod kontrolą banku nigdy nie upadł.

Zastanówmy się, co jeszcze możemy zyskać. Rządowy program Mieszkanie dla Młodych umożliwia atrakcyjne dofinansowanie przy zakupie pierwszego mieszkania - średnio 28 tys. zł w 2014 r. Tą kwotą można sfinansować wymagany wkład własny, czyli 10 proc. wartości mieszkania. Nie trzeba więc zaciągać kredytu czy pozbywać się oszczędności. Bywa, że MdM ma dodatkowe zalety. Wartością dodaną będą przestrzenie wspólne na osiedlu.

Przed zakupem warto sprawdzić, jak wyglądają drogi i chodniki, zieleń, place zabaw i inna mała architektura, czy w pobliżu znajdują się sklepy, przedszkola itp. Osiedle Alpha Park zapewnia jeszcze więcej: ekologiczne rozwiązania, które przełożą się na wymierne korzyści ekonomiczne. Zastosowane tu zostaną m.in. panele słoneczne, z których energia posłuży do zasilania lamp ulicznych, a zieleń na osiedlu będzie nawadniana wodą deszczową. To pozwoli zaoszczędzić nawet 30 proc. na kosztach energii.

Czy sprzedający jest właścicielem nieruchomości? W przypadku nowych mieszkań nie powinno być wątpliwości. Gorzej, gdy kupujemy lokal z rynku wtórnego. W takim przypadku należy sprawdzić w księdze wieczystej, kto jest właścicielem nieruchomości i czy nie jest ona obciążona długami (można to zrobić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl).

Uważajmy, gdy budowa była rozpoczęta przed 29 kwietnia 2012 r., czyli przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, która chroni prawa kupujących mieszkania. Deweloper nie podlega wówczas nowemu prawu i wolno mu więcej - nawet gdy buduje nowe etapy, ale inwestycji rozpoczętej przed wdrożeniem ustawy. Jeśli nie oferuje rachunku powierniczego, a budowę finansuje z pieniędzy klientów, trzeba uważać. Bywa, że tacy deweloperzy bankrutują, a odzyskanie pieniędzy okazuje się trudne.