Jak inwestować w nieruchomości nad morzem, a jak w górach?

Istnieje znane powiedzonko dotyczące inwestowania na rynku nieruchomości. "Najważniejsze dla udanej inwestycji w nieruchomości są trzy rzeczy. Po pierwsze: lokalizacja. Po drugie: lokalizacja. I po trzecie: lokalizacja." Trudno odmówić temu powiedzonku racji. Jednak tylko pod pewnymi warunkami i w pewnych określonych okolicznościach.

Im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena nieruchomości. Jeśli inwestor zamierza kupić apartament, którego w długim terminie nie zamierza się pozbywać, a chce jedynie uzyskiwać przyzwoity przychód z najmu, to oczywiście powinien zakupić mieszkanie w jak najlepszej lokalizacji.

Nietrudno wskazać miejsca na polskim wybrzeżu, które gwarantują, iż apartament niemal przez cały rok będzie wynajęty. Jeśli chodzi o wybrzeże, są to: Międzyzdroje, Kołobrzeg, Sopot, Władysławowo, Jurata. Należy jednak zwrócić uwagę, że wschodnia część wybrzeża jest łatwiej dostępna od zachodniej (łatwy dojazd autostradą A1).

Jeśli chodzi o góry, to również nietrudno wymienić "pewniaki": Karpacz, Zakopane, Krynica Górska, Wisła, Szczyrk. Należy pamiętać, że sezon turystyczny w górach trwa o wiele dłużej, niż nad morzem, a więc i średnioroczny czynsz uzyskiwany z apartamentu górskiego powinien być wartościowo wyższy, niż z apartamentu nadmorskiego. Jednak kurort górski kurortowi górskiemu nierówny. Warto zwrócić uwagę, że Zakopane - mimo że dojazd do niego wciąż pozostawia wiele do życzenia - ma zdecydowanie najbardziej "alpejski" (prestiżowy) charakter. Z kolei Wisła czy Szczyrk są położone w ten sposób, że są jedynymi kurortami górskimi dostępnymi na weekendowe wypady dla grubo ponad 3 mln ludzi (mowa tu zarówno o całej konurbacji katowickiej, jak i czeskiej Ostrawie).

Inwestor, który chce przede wszystkim zarobić na wzroście wartości ceny nieruchomości, powinien zastanowić się nad zakupem działki budowalnej. Musi wziąć pod uwagę zarówno potencjał miejscowości, jak i walory turystyczno-widokowe. A także koszt jej ewentualnego uzbrojenia.

W przypadku ziemi inwestor powinien postępować odwrotnie, niż w przypadku apartamentów na wynajem. Powinien unikać kupowania nieruchomości w miejscowościach, które są popularne, i w których ceny zdążyły już znacząco urosnąć. To oznacza, że powinien na samym początku wyeliminować ze swojej listy wszystkie popularne kurorty, które zostały już w tym artykule wymienione. Tam niezwykle trudno złapać grunt po okazyjnej cenie.

W jakich rejonach - nad morzem i w górach - prawdopodobieństwo wysokich zwrotów jest, więc największe? Jeśli chodzi o wybrzeże, to warto zainteresować się jego środkiem. Chodzi o pas od Kołobrzegu po Łebę. Jest tam mnóstwo uroczych plaż i terenów rekreacyjnych (Mielno, Ustka, Rowy), które są jeszcze niedoszacowane względem popularnych kurortów. Popularność tych miejscowości powinna dość mocno wzrosnąć, gdy poprawi się dojazd w ich rejony (za kilka lat droga ekspresowa S6 ma połączyć Gdańsk ze Szczecinem).

Warto podkreślić, że zawsze najlepiej kupować działki przylegające do morza. Co prawda są one droższe od tych, które nie przylegają, ale ich położenie niemal gwarantuje wzrost ich wartości (a co najmniej to, że w długim terminie nie stracą na wartości).

Jeśli chodzi o inwestycje ziemskie w rejonach górskich, sytuacja jest analogiczna. Należy unikać nie tylko Zakopanego, ale nawet Polańczyka (w Bieszczadach, nad Soliną). Warto śledzić rozwój infrastruktury narciarskiej - wszędzie tam, gdzie planowana jest jej rozbudowa, można spodziewać się wzrostu cen nieruchomości. Doskonałym przykładem takiego zjawiska z ostatnich lat jest Czarna Góra (Śnieżnicki Park Krajobrazowy).

Kupując czy to mieszkanie w miejscowości turystycznej pod wynajem, czy działkę budowlaną, należy pamiętać, że minimalnym horyzontem dla tego typu inwestycji powinno być 5 lat. Warto również pamiętać, że tego typu inwestycja zazwyczaj (w normalnych warunkach) przynieść powinna około 5-7% średniorocznej stopy zwrotu. Szacowanie wyższej średniorocznej stopy zwrotu może, po czasie, wiązać się z dużym rozczarowaniem. Choć trzeba przyznać, że z dostępnych danych wynika, iż inwestycja w najbardziej prestiżowych kurortach (np. Jurata, Zakopane) może cechować się wyższą rentownością (około 9% rocznie).

Warto również zdawać sobie sprawę, że tego typu inwestycja - w ziemię lub apartament - nie powinna stanowić większości portfela inwestycyjnego. Jest to, więc rodzaj inwestycji dla zamożnych i bogatych inwestorów, w przypadku, których portfel stanowią płynne aktywa o wartości, co najmniej 1 mln zł.

^{Portal Skarbiec.biz S.A. największy, niezależny serwis o prawie, finansach i gospodarce}