Jak korzystnie opodatkować najem nieruchomości?
Wybierając formę opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości, przeanalizuj wysokość podatku wyliczonego w każdej formie. Wybierz tą, która gwarantuje najniższy podatek.
Osiąganie przychodów z najmu nieruchomości jest czynnością opodatkowaną na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie mniej jednak podatnik ma wybór w zakresie formy opodatkowania . Do wyboru ma cztery możliwości:
• zasady ogólne (opodatkowanie według skali podatkowej: 18 proc. i 32 proc.),
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5 proc.),
• rozliczanie w ramach działalności gospodarczej - opodatkowanie według skali podatkowej (18 proc. i 32 proc.),
• rozliczanie w ramach działalności gospodarczej - opodatkowanie według stawki liniowej 19 proc.).
Aby jednak wybrać optymalny schemat rozliczeń należy wziąć pod uwagę szereg okoliczności faktycznych, w tym przede wszystkim:
• wysokość osiąganych przychodów,
• wysokość kosztów ponoszonych w związku z najmem nieruchomości.
Jeżeli podatnik chce, aby najem stanowił jego działalność gospodarczą ma do wyboru podatek liniowy (19 proc.) lub skalę progresywną (18 proc., 32 proc.). Opodatkowaniu podlega dochód więc dla celów podatkowych istotne są koszty. Kosztami są jednak tylko takie wydatki, które pośrednio lub bezpośrednio związane są z osiąganym przychodem z najmu.
Będą to więc np. czynsz płacony w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, koszty remontów, amortyzację jeśli podatnik podejmie decyzję o amortyzowaniu budynku, podatek od nieruchomości, koszty pośrednictwa, koszty eksploatacyjne.
Jeśli jednak najem ma charakter okazjonalny, podatnik nie musi prowadzić działalności gospodarczej w tym zakresie. W takiej sytuacji dochody z nieruchomości stanowiącej składnik majątku prywatnego podatnika mogą być opodatkowane skalą podatkową (18 proc., 32 proc.).
Analizując jednak tą formę opodatkowania trzeba pamiętać, że jeśli podatnik osiąga inne dochody opodatkowane skalą, np. dochody z pracy, forma ta może stracić na atrakcyjności z uwagi na możliwość wzrostu stawki z 18 proc. na 32 proc. z powodu kumulacji dochodów w zeznaniu rocznym.
Najem prywatny może być także opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku trzeba jednak wziąć pod uwagę brak możliwości odliczenia kosztów. Rekompensatą jest jednak niska stawka podatku (8,5 proc. kwoty otrzymanego przychodu).
Wybór formy opodatkowania uzależniony jest od wielu czynników. Jednak jeśli podatnik je zna (przychody, koszty itp.) powinien obliczyć podatek w każdej formie i wybrać tą, która gwarantuje najniższe opodatkowanie.
Adam Bujalski, księgowy Tax Care
