Jak radzić sobie z ograniczającym planem miejscowym?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to z punktu widzenia inwestorów jeden z najważniejszych dokumentów, z którego treścią koniecznie muszą zostać zaznajomieni. Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami "ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego" (albo w przypadku jego braku w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym dyktują sposób, w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości. Dokument ten informuje zatem o przeznaczeniu danego terenu oraz określa możliwe sposoby jego zagospodarowania. W ramach planu określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić w konsekwencji podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych - przykładowo pozwolenia na budowę.

Zdarza się jednak często, że nowo uchwalony plan miejscowy skutkuje dużymi ograniczeniami dla właścicieli nieruchomości. Jeśli do tego dojdzie, warto pamiętać, że w określonych okolicznościach można wnieść skargę do sądu administracyjnego i zażądać stwierdzenia nieważności planu, lub też wystąpić do gminy z roszczeniami odszkodowawczymi - informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Aby mogło dojść do stwierdzenia nieważności planu, konieczne będzie zaistnienie okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w art. 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie ze wspomnianą tu przesłanką istotne naruszenie trybu i zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, sprawiają, że uchwała rady gminy w całości lub części podlega unieważnianiu. Warto mieć jednak na uwadze, że argumenty strony skarżącej uchwałę - w tym przypadku o przyjęciu planu miejscowego - nie mogą sprowadzać się jedynie przykładowo do powstałych utrudnień w zagospodarowaniu, czy niemożliwości przeprowadzenia planowanego zamierzenia budowlanego.

Konieczne będzie wykazanie konkretnych błędów popełnionych przez gminę w trakcie toczącej się procedury planistycznej, bądź błędów zawartych w treści przyjętego aktu prawa miejscowego. Wspomniane naruszenie określonej ustawowo procedury planistycznej musi bezpośrednio ingerować w prawa uczestników procesu planistycznego do prawidłowego przebiegu procedury planistycznej.Jeśli więc wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie ogłosił, że podjęte są prace nad uchwaleniem planu, projekt planu miejscowego nie został wyłożony do wglądu, nie odbędzie się prawidłowo przeprowadzona dyskusja publiczna nad projektem planu zagospodarowania przestrzennego, to należy liczyć się z możliwością unieważnienia tego aktu przez sąd z powodu jawnego naruszenia trybu jego sporządzania.

Jak zostało już wspomniane, w określonych okolicznościach można wnieść skargę do sądu administracyjnego i zażądać stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub też wystąpić do gminy z roszczeniami odszkodowawczymi. W tym pierwszym przypadku konieczne będzie wykazanie konkretnych błędów popełnionych przez gminę w trakcie postępowania procedury planistycznej, bądź błędów zawartych w treści przyjętego aktu prawa miejscowego. Jednym z najczęściej popełnianych błędów jest brak zgodności pomiędzy częścią tekstową a częścią graficzną planu. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym część graficzna stanowi załącznik do planu miejscowego, a sytuacja, w której uda się wykazać sprzeczność pomiędzy tekstem aktu prawa miejscowego a rysunkiem skutkować będzie unieważnieniem planu - wyjaśnia Bartosz Antos.

Podstawę dla stwierdzenia nieważności planu stanowić będzie także sprzeczność pomiędzy jego treścią a ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych. Idąc dalej, w myśl art. 20 ust. 1 wspomnianej powyżej ustawy, plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń stadium, a zgodnie z treścią art. 15 wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem. Co do zasady, plan nie może być więc sprzeczny ze studium, może jedynie doprecyzowywać niektóre jego aspekty - takie stanowisko reprezentowane jest przez wiele wyroków sadowych m.in. orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lipca 2015 r, sygnatura akt: II OSK 3011/13.

W planie miejscowym gmina zobowiązana jest zawrzeć szereg elementów. Jeśli chodzi m.in. o określanie parametrów zabudowy, konieczne będzie wskazanie określenia jej obowiązującej bądź nieprzekraczalnej linii. W praktyce oznacza to, że wyznaczona w planie linia zabudowy wskazywać będzie na miejsce, do którego możliwe będzie wznoszenie pewnych obiektów budowanych lub też odwrotnie - gdzie granica obiektu musi być zlokalizowana. Co więcej, treść planu nie może ingerować w kwestie cywilnoprawne, przykładowo gmina nie ma uprawnień, by ingerować w umowy zawierane pomiędzy właścicielami a gestorami mediów. Jak widać wytyczne dotyczące sporządzania planów miejscowych są dość restrykcyjne. Niepozorne na pierwszy rzut oka błędy popełnione przez gminę mogą więc prowadzić do zaistnienia podstaw do jego unieważnienia.

Z niekorzystnymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można radzić sobie także innymi sposobami - zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli w konsekwencji zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy.

Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została zmianami w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości.

Bartosz Antos

wiceprezes Saveinvest