Jak rozpocząć budowę?
Okres wzmożonych prac budowlanych właśnie się zaczyna. Niezależnie od tego czy nasza inwestycja dotyczy budowy domu czy "jedynie" niewielkiego obiektu gospodarczego bądź oczka wodnego w ogrodzie, musimy pamiętać o wymogach stawianych przez przepisy budowlane. Naruszenie prawa w tym przypadku może być przyczyną wielu problemów, z uznaniem naszej budowy za samowolę budowlaną włącznie, nie wspominając o karach finansowych.
Najpierw pozwolenie, potem budowa
Uzyskanie pozwolenia budowlanego przez rozpoczęciem jakichkolwiek robót budowlanych jest niezbędne. Za roboty budowlane uznaje się niemal każdego rodzaju pracę - budowę, przebudowę, montaż, remont lub rozbiórkę obiektu budowlanego. Roboty można rozpocząć, gdy decyzja o pozwoleniu budowlanym stanie się ostateczna.
Pozwolenie budowlane może zostać wydane, jeśli zamierzona inwestycja jest zgodna z właściwym dla miejsca położenia nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jeśli obowiązuje w danej gminie - czyli o ile został uchwalony). Obecnie takich planów często nie ma. W takim przypadku, aby nie czekać miesiącami (latami) na uchwalenie planu, inwestor może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wspomnianą decyzję wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta), o ile są spełnione pewne warunki. Chodzi tu m.in. o to, aby sąsiednia działka była zabudowana, działka, na której ma być budowa miała dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu powinno być odpowiednie do zamierzonej inwestycji budowlanej. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można złożyć wniosek o wydanie pozwolenia budowlanego.
Bez pozwolenia, tylko wyjątkowo
Jak w każdym przypadku, również i tu przepisy wprowadzają wyjątki od zasady, że na roboty budowlane potrzeba pozwolenia. Prawo budowlane zawiera katalog zwolnień, a więc sytuacji, gdy do prowadzenia prac budowlanych nie jest konieczne uzyskiwanie pozwolenia budowlanego (art. 29 Prawa budowlanego). Przykładowo, pozwolenie nie jest konieczne przy budowie wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2. Przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Podobnie, nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę ogrodzenia nieruchomości. Z reguły jednak, nawet wtedy gdy pozwolenia na budowę nie potrzeba, inwestor musi spełnić inny wymóg prawno-budowlany, tj. zgłosić zamiar budowy. Niezmiernie ważne jest, że zgłoszenia należy dokonać jeszcze przed rozpoczęciem prac. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić dopiero wtedy, gdy w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu. Rozpoczęcie prac nie może nastąpić później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.
Uzyskanie pozwolenia
Wniosek o wydanie decyzji w sprawie pozwolenia budowlanego należy złożyć do organu administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest starosta (starostwo właściwe ze względu na miejsce położenia nieruchomości, której dotyczy zamierzona inwestycja). Aby z takim wnioskiem wystąpić, inwestor musi posiadać określone prawo do nieruchomości, tj. prawo zezwalające mu na dysponowanie nieruchomością do celów budowlanych. Z reguły chodzi tu o prawo własności lub użytkowania wieczystego. Nie jest jednak wykluczone przedstawienie innego prawa, np. wynikającego z zawartej umowy najmu. Stosowne oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa się na formularzu pod rygorem odpowiedzialności karnej (art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego).
Do wniosku o wydanie pozwolenia budowlanego należy dołączyć przede wszystkim:
1) cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne,
2) wspomniane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.
Zanim starosta wyda pozwolenie, sprawdza m.in. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także wymaganiami ochrony środowiska. Gdyby się okazało, że projekt budowlany narusza wymogi stawiane przez przepisy (np. jest niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego), wówczas starosta wzywa do usunięcia tych naruszeń w określonym terminie. Jeśli inwestor nie zastosuje się do treści postanowienia i nie usunie naruszeń, starosta wyda decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia budowlanego. Decyzja w sprawie pozwolenia budowlanego wygasa, jeśli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata. Prace budowlane można podjąć dopiero wtedy, gdy decyzja stanie się ostateczna. Decyzja staje się ostateczna, jeśli żadna ze stron nie wniosła od niej odwołania w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia. Decyzją ostateczną jest również doręczona decyzja organu drugiej instancji.
Samowola dużo kosztuje
Samowolą budowlaną jest prowadzenie robót budowlanych bez zezwolenia bądź bez zgłoszenia zamiaru budowy (gdy były wymagane), a także pomimo sprzeciwu organu budowlanego. W takiej sytuacji można starać się jedynie o zalegalizowanie samowoli. Jednak w tym celu trzeba spełnić w zasadzie te same warunki, które umożliwiają uzyskanie pozwolenia czy które są potrzebne przy zgłoszeniu zamiaru budowy.
Ponadto inwestor musi uiścić tzw. opłatę legalizacyjną. Obecnie opłaty te sięgają nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przykładowo, zalegalizowanie samowolnej budowy domu jednorodzinnego to koszt 50 tys. zł, budynku gospodarczego (do 25 m2) - 5 tys. zł, a przydomowego oczka wodnego (do 30 m2) - 2,5 tys. zł.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).
Dawid Szwarc
Nr 450 z dnia 2008-04-28
Zobacz oferty nieruchomości:
